Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий
После принятия Постановления Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» в стране в первоочередном порядке были развернуты работы по государственной кадастровой оценке категории земель сельскохозяйственного назначения, а в их составе – сельскохозяйственным угодьям предприятий.
Вопрос кадастровой оценки земель сельскохозяйственных предприятий является исключительно важным. В течение последних лет происходили серьёзные преобразования в аграрном секторе страны:
уточнялась структура землепользования (дробились крупные сельскохозяйственные предприятия, выделялись земли фермерских хозяйств, формировался фонд перераспределения земель, передавались земли сельским администрациям);
изменились качественные характеристики земель и в большинстве случаев в худшую сторону;
в целом изменилась экономическая ситуация.
И если в стабильных условиях государственного регулирования экономики в 70-80-ые гг. переоценка осуществлялась через 5 лет, то в 90-ее гг. – время радикальных земельных преобразований – земельно-оценочные работы не проводились 10 лет.
В этих условиях в ряде регионов России выполнялись оценочные работы зональными гипроземами, различными государственными и коммерческими структурами в разные периоды времени с использованием различных методических подходов к оценке земель. В итоге были получены несопоставимые в масштабах Российской Федерации результаты.
Вместе с тем, более правильным являлось выполнение одновременной массовой кадастровой оценки сельскохозяйственных земель в масштабах Российской Федерации по единой технологии.
Ранее, в течение 1971-1989 гг. в России были выполнены четыре тура бонитировки почв и экономической оценки сельскохозяйственных угодий. Кроме того, в 1989-1991 гг. проведена внутрихозяйственная оценка земель. В процессе выполнения этих работ накоплен большой опыт массовой оценки земель, собран и обработан обширный материал, характеризующий земельные угодья по комплексу показателей (почвенных, климатических, технологических, экономических), влияющих на продуктивность земель и на затраты в производстве растениеводческой продукции.
В ходе земельно-оценочных работ выделены земельно-оценочные районы и оценочные группы почв, по которым рассчитаны баллы бонитета, показатели местоположения хозяйств, индексы затрат по технологическим свойствам внутрихозяйственных земельных участков.
Материалы IV тура оценки земель (1987-1989 гг.) положены в основу действующих в стране до 2005 г. ставок земельного налога.
В настоящее время в связи с переходом к рыночной экономике и совершенствованием платности земель возникла объективная необходимость проведения объективной и сопоставимой стоимостной оценки сельскохозяйственных угодий на новом уровне. Была разработана Методика государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий, предусматривающая проведение оценки в два этапа: на первом этапе – на уровне субъектов Российской Федерации и на втором этапе – в субъектах Российской Федерации по административным районам и землевладениям, землепользованиям.43
Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ предусматривает:
определение оценочной продуктивности 1 гектара сельскохозяйственных угодий (на основе средней фактической урожайности основных сельскохозяйственных культур за 1966-1998 гг.);
определение оценочных затрат на использование 1 гектара сельскохозяйственных угодий (на основе ежегодных фактических затрат на 1 гектар посевов основных сельскохозяйственных культур и сенокосов за 1992-1998 гг.);
определение цены производства валовой продукции с 1 гектара сельскохозяйственных угодий (путем добавления к оценочным затратам дохода, минимально необходимого для обеспечения воспроизводства в размере 7% от оценочных затрат 1999 г.);
расчет дифференциального рентного дохода с 1 гектара сельскохозяйственных угодий (путем вычитания из стоимости валовой продукции (оценочной продуктивности) цены ее производства);
установление единого для субъектов РФ абсолютного рентного дохода в размере 1% от стоимости валовой продукции с 1 гектара сельскохозяйственных угодий в среднем по Российской Федерации (12 руб/га);
определение расчетного рентного дохода с 1 гектара сельскохозяйственных угодий (путем суммирования дифференциального и абсолютного рентных доходов);
расчет кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ (путем умножения расчетного рентного дохода на срок его капитализации, принятый равным 33 годам).
Первый этап оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации был завершен в 2000 г., его итоги представлены на рис. 5.1.
Рис. 5.1. Государственная кадастровая оценка сельхозугодий на 1 января 2001 г. Первый этап.
Методика государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий явилась первым важным шагом в оценке сельскохозяйственных земель современной России. Вместе с тем, специалисты отмечают имеющиеся в ней существенные недостатки:44
Неправомерность использования фактической урожайности вместо потенциальной (нормативной), когда оценивается не земля, а уровень хозяйствования на ней за 20 лет. Вследствие этого, например, налог на сельскохозяйственные земли практически одинакового качества, расположенные в соседних районах Московской и Калужской областей, отличается более чем в 6 раз.
Межрегиональная несопоставимость оценок, когда стоимость земель соседних областей определяется по-разному, даже если они находятся в близких природных условиях.
Отсутствие учета климатических показателей.
Отсутствие учета пригодности земель под различные культуры, ассортимента возделываемых культур.
Отсутствие учета различий в уровне затрат на выращивание культур, поддержание плодородия почв.
В связи с отмеченными недостатками кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий, полученная по данной методике, не соответствует данным природно-сельскохозяйственного районирования. Так, например, кадастровая стоимость 1 га в Пензенской области получилась ниже, чем в Ивановской и Ярославской, хотя по всем показателям Ивановская и Ярославская области уступают Пензенской.
С 2006 г. налогообложение проводится по кадастровой стоимости земель, однако ставки земельного налога, арендную плату, величину ипотечного кредита, рассчитанные на основе данной методики, нельзя считать в полной мере обоснованными. В настоящее время коллективом РосНИИземпроекта и Почвенного института им. В.В. Докучаева разработана принципиально новая методика, позволяющая оценить в сопоставимых показателях любые земли сельскохозяйственного назначения.45Оценка качества земель в ней проводится по следующим параметрам:
пригодности для использования под различные виды сельскохозяйственных угодий;
ассортименту сельскохозяйственных культур, которые могут выращиваться на земельном участке;
уровню нормативной урожайности сельскохозяйственных культур и естественного травостоя;
уровню нормативных затрат на возделывание и уборку культур, на поддержание плодородия почв.
Оценка качества земель базируется на информации о естественных признаках земель (свойства почв, климата, рельефа, естественной растительности и пр.), которая содержится в материалах почвенных, геоботанических и других обследований и изысканий, а также в других источниках.
Главные критерии качества земель – экономические. Наличие расчетного чистого дохода при выращивании сельскохозяйственной продукции является критерием пригодности земель для сельскохозяйственного производства, а его величина – критерием уровня плодородия земель.
Объективность (сопоставимость) сравнительной оценки качества земель обеспечивается расчетом потенциальной урожайности сельскохозяйственных культур и затрат на их выращивание и уборку в строгом соответствии с нормами и структурой затрат зональных технологий (зональных технологических карт).
Комплексным показателем качества земель является зерновой эквивалент. Он представляет собой урожайность зерновых культур, получаемую на эталон затрат, эквивалентную по величине расчетного чистого дохода всему ассортименту оценочных культур.
Необходимость ассортимента культур в расчете показателя качества земель объясняется неадекватным отношением различных культур к плодородию почв.
Оценка качества земель проводится одновременно по двум видам использования – под пашню и естественные кормовые угодья. Оценка земель по эффективности их использования под естественные кормовые угодья определяет минимально допустимую оценку их качества. Из двух вышеуказанных оценок принимается та, которая выше.
В целом предложенная методика предусматривает полноценную комплексную характеристику земель по уровню их плодородия, по их производительной способности, раскрывающую ресурсный потенциал сельскохозяйственного производства Российской Федерации и её отдельных территорий, свидетельствующую о пригодности использования земель под различные виды сельскохозяйственных угодий, о возможности выращивания и потенциальной урожайности основных сельскохозяйственных культур, о потенциальной эффективности различных отраслей сельского хозяйства.
В настоящее время работы по государственной кадастровой оценке земель всех категорий в целом закончены. Разработаны и утверждены «Методика государственной кадастровой оценки земель поселений», «Методика государственной кадастровой оценки земли сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ», «Методика государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений», «Методика государственной кадастровой оценки земель лесного фонда», «Методика государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения», «Методика государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов», «Временная методика государственной кадастровой оценки земель водного фонда».
«Методика государственной кадастровой оценки земель поселений», разработанная в соответствии с «Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель», построена на статистическом анализе рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости. В ходе проведения оценки определяются удельные показатели кадастровой стоимости земель поселений в целом и кадастровых кварталов в составе поселений в зависимости от вида функционального использования. Реализация методики проводится отдельно по двум линиям расчета – для больших и малых поселений – на основе факторного анализа всевозможных параметров, формирующих потребительную ценность земель. Далее анализируются рыночные сделки, ставки арендной платы и устанавливается кадастровая стоимость земель. В случае отсутствия статистики сделок по отдельным поселениям, кварталам поселений или некоторым видам использования земель поселений кадастровая стоимость земель определяется путем учета ценообразующих факторов с использованием регрессионного анализа и экспертно-аналитических моделей.
На статистическом анализе рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости базируется и «Методика государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений». Для тех объединений, по которым отсутствует статистика рыночных сделок, проводится анализ влияния ценообразующих факторов на рыночную стоимость земель, строится регрессионная модель и рассчитывается кадастровая стоимость земель.
В основе «Методики государственной кадастровой оценки земли сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ», рассмотренной выше, лежит определение кадастровой стоимости угодий путем капитализации расчетного рентного дохода, получаемого в результате хозяйственного использования этих земель. Срок капитализации принимается равным 33 годам.
«Методика государственной кадастровой оценки земель лесного фонда»также базируется на определении кадастровой стоимости путем капитализации расчетного рентного дохода, получаемого в результате хозяйственного использования этих земель. Оценка проводится по оценочным зонам и субъектам РФ, по лесхозам, а также участкам лесхозов с учетом одного вида лесопользования – заготовки древесины. Расчетный рентный доход представляет собой сумму годового дифференциального и годового абсолютного рентных доходов. Дифференциальный рентный доход рассчитывается с учетом оценочной продуктивности и цены производства древесины. Абсолютный рентный доход устанавливается на основе кадастровой стоимости 1 гектара худших сельскохозяйственных угодий Российской Федерации. Срок капитализации принимается равным 50 годам.
Согласно «Временной методике государственной кадастровой оценки земель водного фонда», в зависимости от применяемых методических подходов к определению кадастровой стоимости земельные участки в составе земель водного фонда объединяются в шесть групп. Исключение составляют земли водного фонда, занятые поверхностными водными объектами (кроме обособленных водных объектов), подземными водными объектами, внутренними морскими водами и территориальным морем РФ, для кадастровой оценки которых данная методика не используется. Первая группа земель водного фонда включает в себя земельные участки, занятые обособленными водными объектами, находящимися в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации. Кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных к первой группе, устанавливается равной их рыночной стоимости. Кадастровая стоимость земель водного фонда остальных групп определяется на основе кадастровой стоимости других земель в пределах территории того же административного района. В зависимости от вида использования и расположения участков земель водного фонда их оценивают исходя из кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения, кадастровой стоимости земельных участков промышленности и иного специального назначения, кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений или кадастровой стоимости земельных участков особо охраняемых территорий и объектов.
«Методика государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения»также предусматривает группировку земель в зависимости от используемых способов расчета. Кадастровая стоимость участков земель, предоставленных для разработки полезных ископаемых, для размещения объектов энергетики, железнодорожных путей, автомобильных дорог, дорожных сооружений и их полос отвода, искусственно созданных внутренних водных путей, береговой полосы, размещения трубопроводов, различных линий связи и радиофикации, рассчитывается на основе кадастровой стоимости земельных участков другой категории или вида использования, граничащих с оцениваемыми земельными участками. Кадастровую стоимость земельных участков, предназначенных для размещения военных организаций, учреждений и других объектов, дислокации войск и сил флота, проведения учений и иных мероприятий Вооруженных Сил РФ, для создания запасов материальных ценностей в государственном и мобилизационных резервах, а также земель иного специального назначения, рассчитывают исходя из минимальных значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков наиболее близких по функциональному назначению к оцениваемым в пределах того же административного района. Остальные земли этой категории оцениваются в соответствии с их рыночной стоимостью.
«Методика государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов» построена на двух различных подходах к определению кадастровой стоимости. Земли особо охраняемых природных территорий, земли природоохранного назначения, земли пригородных зеленых зон, земли историко-культурного назначения, земельные участки с находящимися на них учебно-туристическими тропами и трассами, а также особо ценные земли оцениваются исходя из значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков категории или вида использования наиболее близких по функциональному назначению к оцениваемым земельным участкам и видов угодий, занимающих наибольший удельный вес. В расчетах применяют также коэффициент ценности экосистем и коэффициент уникальности биоразнообразия для преобладающего на земельном участке типа экосистемы. Кадастровая стоимость земель рекреационного назначения, лечебно-оздоровительных местностей и курортов определяется на основе рыночной стоимости земельных участков.
Кадастровая оценка земель запасапроводится путем присвоения им значений удельных показателей кадастровой стоимости земель по видам угодий, входящих в состав налогооблагаемых категорий (сельскохозяйственные угодья, лесные земли) с учетом понижающего коэффициента.