- •Тема 4. Договор контрактации. Договор энергоснабжения. Договор продажи недвижимости. Договор продажи предприятия
- •Тема 4. Договор контрактации. Договор энергоснабжения. Договор продажи недвижимости. Договор продажи предприятия 1
- •1) Субъекты: 5
- •1. Понятие и особенности договора контрактации.
- •1) Субъекты:
- •Существенные условия
- •Применимое законодательство:
- •2. Договор энергоснабжения. Законодательство
- •1) Субъекты:
- •Существенные условия
- •Что такое энергия (предмет договора)
- •3. Договор продажи недвижимости. Предмет
- •Согласно гк рф цена входит в существенные условия договора купли-продажи недвижимости
- •Форма договора
- •4. Договор продажи предприятия.
Что такое энергия (предмет договора)
Под энергией понимают электричество и тепловую энергию. Но конструкцию договора энергоснабжения также используют для поставок ресурсов — газа, воды, различных нефтепродуктов (ч. 2 ст. 548 ГК РФ). Это правило работает в случае, если иное:
не указано в законе или других актах либо
не вытекает из сути обязательства.
ВС отметил, что объемы потребления электроэнергии не должны отличаться и зависеть от различных субъектов правоотношений (сетевой или сбытовой компании), связанных с энергоснабжением (определение ВС РФ от 05.12.2014 № 301-ЭС14-5398).
3. Договор продажи недвижимости. Предмет
Договор на продажу/приобретение недвижимости заключают перед совершением сделки в отношении:
различного жилья,
нежилых помещений,
целого здания или его части,
земельных участков.
В зависимости от особенностей объекта могут существовать специальные правила, которые учитывают при подготовке сделки. Например, если это сделка с земельным участком. Когда компания приобретает недвижимость высокой стоимости, проверяют, не относится ли сделка к крупным, а также сделкам с заинтересованностью. Если относится, нужно опираться не только на правила покупки и продажи недвижимости, но и на соответствующие правила о сделках.
Существенными для договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете и цене
Существенным условием при заключении договора купли-продажи недвижимости является предмет сделки, то есть объект недвижимости, в отношении которого совершают продажу. Согласно ст. 130 ГК РФ к таким объектам относятся:
Участки земли, участки недр, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и другие объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.
Воздушные суда, морские суда, а также суда внутреннего плавания, которые подлежат госрегистрации (ст. 33 Воздушного кодекса РФ, ст. 16 Кодекса внутреннего водного транспорта РФ, ст. 33 Кодекса торгового мореплавания РФ).
Иные объекты, которые закон относит к недвижимости. В частности, космические объекты (ст. 17 Закона РФ от 20 августа 1993 г. № 5663-1).
Машино-места. При этом статус объекта недвижимости есть у машино-места, если оно:
находится в здании или сооружении (например, в подземном паркинге);
предназначено только для транспорта;
не ограничено (либо частично ограничено) строительной или иной ограждающей конструкцией;
состоит на кадастровом учете.
В договоре стороны должны указать сведения, которые позволят однозначно определить объект сделки. Например, это информация о расположении объекта на участке или на техническом плане в составе другого объекта недвижимости. Если данное условие не согласуют, договор сочтут незаключенным (ст. 554 ГК РФ).
При этом для соблюдения условия о предмете достаточно указать в договоре кадастровый номер, если объект обладает таким номером.
1 сентября 2022 года вступили в силу новые главы ГК РФ о недвижимых вещах и правах собственности на объекты недвижимости. Например, теперь суд не признает право собственности на помещение в недострое, а асфальтовое покрытие или яму не признает отдельным объектом недвижимости.
Существенные условия
Однако ряд требований закона касается оформления сделок с недвижимостью любого типа. В первую очередь, проверяют существенные условия договора купли-продажи недвижимости. По п. 1 ст. 432 ГК РФ без согласования существенных условий договор нельзя признать заключенным. Поэтому заключение договора купли-продажи недвижимости подразумевает согласование всех существенных условий для данного типа сделок.
Для договоров купли-продажи недвижимости выделяют несколько существенных условий:
предмет договора;
цену сделки;
все условия, которые будут существенными для одной из сторон сделки