"Жилищная собственность" в российском праве

Объектом права собственности граждан были признаны квартиры и другие жилые помещения (включая отдельные комнаты в коммунальных квартирах, но исключая гаражи и тому подобные нежилые помещения).

В российском праве появилась своя "жилищная собственность" в виде традиционного для этого института неразрывного соединения права собственности гражданина на квартиру (другое жилое помещение) и его же доли в праве общей собственности на общее имущество дома (ст. 289 ГК и п. 1 ст. 36 ЖК). Особенностями этого правового режима в отечественном правопорядке являются, во-первых, "растворение" главной недвижимой вещи - земельного участка (а также основных частей дома) в "общем имуществе собственников жилья", которое здесь имеет не решающее (как в германском праве), а сугубо вспомогательное, дополнительное значение; во-вторых, сугубо формальный характер объявления указанного "общего имущества" объектом общей долевой собственности, ибо в действительности соответствующая "доля" определяет не объем традиционных прав, принадлежащих обычному сособственнику (ст. ст. 246 - 248, 250, 252 ГК), а лишь объем его обязанностей в виде "доли обязательных расходов на содержание общего имущества" (п. 2 ст. 39 и п. 2 ст. 43 ЖК).

. Следствием этого законодательного решения стало полное смешение всех традиционных гражданско-правовых понятий: составные части недвижимой вещи (лестницы и лестничные площадки, лифты, чердаки, подвалы, несущие конструкции дома, инженерные коммуникации и т.п.) превратились в самостоятельные движимые вещи - объекты вещного права общей собственности; сама недвижимая вещь (многоквартирный дом в целом) прекратила юридическое существование, превратившись в совокупность отдельных квартир и жилых помещений; аналогичная по сути судьба постигла и земельный участок, который хотя и сохранился в качестве отдельной вещи, но утратил всякое самостоятельное значение, войдя в состав "общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме" в качестве одной из его "составных частей" (п. 1 ст. 36 ЖК); сами квартиры и другие жилые помещения стали не только самостоятельными недвижимыми вещами, но еще и "главными вещами" в отношении "общего имущества дома" - "принадлежности главной вещи".

Конгломератом объектов, составляющих "общее имущество собственников жилья", призвано управлять специально создаваемое ими юридическое лицо - товарищество собственников жилья (ст. 291 ГК, ст. 135 ЖК), хотя жилищное законодательство не исключает и других форм управления этим имуществом (п. 2 ст. 161 ЖК). Но в любом случае объект такого управления тоже остается не вполне определенным: то ли это сам "многоквартирный дом" (ст. 161 ЖК), включая, следовательно, и квартиры, находящиеся в собственности граждан, и их "общее имущество"; то ли это "комплекс недвижимого имущества в многоквартирном доме" (п. 1 ст. 135 ЖК), в который, следовательно, включаются только квартиры и земельный участок, но не иное "общее имущество"; то ли, напротив, именно и только "общее имущество собственников жилья" (п. 1 ст. 36 ЖК), но отнюдь не принадлежащие им квартиры.

Бурно развившийся оборот "нежилых помещений" - отдельных составных частей недвижимых вещей (зданий и строений), фактически признанных самостоятельными объектами гражданских прав (вещами), привел к постепенному всеобщему признанию за ними в порядке аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК) гражданско-правового режима, аналогичного режиму жилых помещений, т.е. индивидуального права собственности на помещение (часть здания) и доли в праве общей собственности на общее имущество здания (строения).

Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации не исключает возможности объединения всех помещений в здании, принадлежащих разным собственникам, в один объект недвижимости путем государственной регистрации их права общей долевой собственности на здание в целом. ). Иначе говоря, наряду с сохранением "подлинной жилищной собственности" в качестве общего правила Концепция предусматривает на будущее время возможность ее трансформации (по воле собственников отдельных помещений) в их долевую собственность на здание в целом, т.е., условно говоря, переход от "балканской" к "австрийско-швейцарской" модели "жилищной собственности".