"Жилищная собственность" как общая (долевая) собственность (Швейцария, Австрия)
1. В Швейцарии "этажная собственность" считается особой разновидностью общей собственности, поскольку земельный участок со всеми расположенными на нем постройками и всеми их составными частями находится в долевой собственности участников этих отношений, лишенных возможности стать единоличными собственниками каких-либо из этих частей. Тем самым здесь сохранен классический вещно-правовой "принцип присоединения" и составной части вещи не придан режим самостоятельного объекта вещного права.
Наличие отдельного (самостоятельного) входа в используемое помещение по швейцарскому праву составляет обязательное условие предоставления такого помещения в "особое" ("исключительное") "право пользования" (но не в единоличную собственность пользователя). По швейцарскому праву даже отдельные части дома (строения), находящиеся в единоличном пользовании конкретного участника "этажной собственности", одновременно все равно остаются объектом права общей собственности всех ее участников.
Общие же части, прямо перечисленные законом (земельный участок <1>, несущие и другие общие части и конструкции здания, обслуживающие несколько различных помещений или определяющие его внешний вид, а также общее оборудование и технические устройства), считаются находящимися в общем пользовании и управлении всех сособственников и ни при каких условиях не могут быть переданы в "особое право пользования" отдельных сособственников.
Особое право пользования" участника "этажной собственности" является не правом собственности или его разновидностью, а лишь "исключительным правом пользования" определенной частью общего имущества. Оно не является и особым вещным правом, существующим наряду с правом общей собственности, и вообще считается "несамостоятельным правом, поскольку не может быть самостоятельным предметом сделок: распоряжение им возможно только как следствие распоряжения долей в праве общей собственности.
Вместе с тем его содержание и объекты определяются не только законом, но и соглашением сособственников, традиционно оформляемым путем принятия специального "регламента", заносимого в земельную книгу и тем самым становящегося обязательным также и для всех правопреемников сособственников. Общим собранием сособственников может быть также принят "домовый распорядок", содержащий положения организационного и административно-правового характера, касающиеся деталей повседневного использования общего имущества.
В зависимости от архитектурных особенностей конкретных зданий "этажная собственность" в Швейцарии может существовать в трех формах: "горизонтальной", "вертикальной" и "комбинированной". В первом случае речь идет о "прямом" ("горизонтальном") "делении" строений на соответствующие части с отдельным входом, рассматриваемом как теоретически идеальный вариант "этажной собственности"; во втором - об их "поэтажном" ("вертикальном") "делении" на соответствующие части (квартиры) с отдельным входом; в третьем - о ситуации, когда различные "вертикально разделенные" друг с другом дома и строения (имеющие общие стены) в свою очередь делятся на "горизонтальные этажные части", каждая из которых имеет собственный вход.
Все участники "этажной собственности"рассматриваются законом в качестве "юридической общности". Такая "общность" не является юридическим лицом, но обладает некоторой признанной законом ограниченной имущественной правосубъектностью для "целей совместного управления" общим имуществом. Ему принадлежит определенное "целевое имущество", которое служит исключительно интересам управления и пользования общей недвижимой вещью.
Своеобразными "органами" такого сообщества являются общее собрание его участников и выбираемый им управляющий, с которым заключается специальный договор.
Участник "сообщества жилищных собственников" может быть исключен из него по решению суда в случаях серьезного нарушения им своих обязанностей, влекущего невозможность его дальнейшего участия в "сообществе.
2. В Австрии "жилищная собственность рассматривается как принадлежащее сособственникам недвижимой вещи вещное право "исключительного и самостоятельного" пользования и распоряжения "объектами жилищной собственности (квартиры, иные отдельные (нежилые) помещения (гаражи, офисы и т.п.), парковочные места для автомобилей).
Любые другие отдельные помещения (например, подвалы и чердаки считаются "принадлежностями жилищной собственности и не могут приобретаться или отчуждаться отдельно от названных объектов. Более того, любые другие части недвижимой вещи, служащие для ее общего использования (лестницы и т.д.), ни при каких условиях не могут стать объектом "жилищной собственности" (т.е. указанного вещного права пользования).
Таким образом, и здесь речь идет не о праве собственности на отдельные части дома (строения), а о праве общей собственности на недвижимую вещь в целом, субъект которой получает также вещное право пользования и распоряжения определенными помещениями (частями этой вещи).
При этом "жилищную собственность" (ограниченное вещное право) на соответствующий объект может приобрести только сособственник, обладающий определенной "минимальной долей" в праве на недвижимую вещь в целом. Ее величина определяется соотношением стоимости пользования конкретным объектом и суммы стоимостей пользования всех объектов "жилищной собственности", имеющихся в данной недвижимой вещи. Эта последняя "неразрывно связана" с "минимальной долей": лишь вместе они могут быть предметами различных сделок и обременений. Важно, что в силу закона такая доля может принадлежать только одному лицу либо "партнерству собственников", например супругам (причем расторжение брака не влияет на существование такого "партнерства"). Иначе говоря, она является практически неделимой, что в конечном счете также препятствует появлению "коммунальных квартир" и тому подобных явлений.
Для использования и управления не переданными в "жилищную собственность" общими частями недвижимой вещи образуется "сообщество собственников", участниками которого автоматически (в силу закона) становятся все сособственники. Такое "сообщество" становится юридическим лицом, но со строго целевой правосубъектностью.
Таким образом, "ненастоящая" "жилищная (этажная) собственность" представляет собой не какой-то новый, особый вещно-правовой режим недвижимой вещи, а разновидность традиционного права общей (долевой) собственности. Главную особенность такой "ненастоящей жилищной собственности" составляет то обстоятельство, что традиционное для отношений долевой собственности пользование каждым из сособственников недвижимой вещи ее частью, соответствующей его доле в праве собственности на недвижимость (обычно называемой у нас "реальной долей"), оформляется здесь в виде "особого права пользования" (вещного в Австрии или вообще "несамостоятельного" в Швейцарии). Остальные же части общей недвижимости, неизбежно остающиеся в общем пользовании сособственников, управляются их коллективом в качестве правосубъектной организации (юридического лица с ограниченной правосубъектностью в Австрии или особого правосубъектного "сообщества" в Швейцарии).