4. Каково содержание права собственности гражданина на жилое помещение: жилой дом, квартиру?

Вещное право на жилые и нежилые помещения – право, закрепляющее связь управомоченного лица с индивидуально-определенной, как правило, недвижимой вещью, используемой как в целях проживания граждан, так и в иных целях, а также возможность воздействовать на эту вещь посредством установленных в законе правомочий, пользующееся абсолютной защитой.

В зависимости от сохранения принципа присоединения (в соответствии с которым составная часть вещи следует судьбе основной вещи) или отказа от него жилищную собственность разделяют на 2 типа (модели):

В первом случае речь идет о комбинации (соединении) индивидуального права собственности владельцев квартир (или иных помещений) и их права общей собственности на земельный участок и общие части здания (фундамент, несущие стены, лестницы, крышу и т.д.). В такой модели «этажной собственности» на первое место выдвигается индивидуальное право собственности на квартиру, а общая собственность получает вспомогательное значение. Это настоящая этажная собственность.

Согласно другому подходу, как здание в целом, так и земельный участок, на котором оно расположено, в качестве юридически неделимых вещей находятся в общей долевой собственности жильцов, которые пропорционально своим долям в этом праве получают в пользование соответствующую квартиру или иную часть дома (на особом, ОВП). Иначе говоря, в этой ситуации владелец конкретной квартиры имеет не индивидуальное право собственности на нее, а лишь долю в праве общей собственности на дом и земельный участок в целом. Поскольку в такой модели (квалифицированная общая собственность) преобладает «идея общности», она именуется ненастоящей этажной собственностью.

В РФ в результате приватизации самостоятельными объектами права собственности граждан были признаны квартиры и другие жилые помещения (включая отдельные комнаты в коммунальных квартирах) (ст. 288 ГК РФ, ст. 15-17 ЖК РФ), а объектом их общей долевой собственности – общее имущество дома (п. 1 ст. 290 ГК РФ, п. 1 ст. 36 ЖК РФ), в состав которого включены его разные составные части (не являющиеся самостоятельными вещами) и земельный участок, на котором он расположен. Конгломератом объектов, составляющих общее имущество собственников жилья, призвано управлять специально создаваемое ими ЮЛ – товарищество собственников жилья как разновидность товарищества собственников недвижимости (ст. 123.12 и 291 ГК РФ, ст. 135 ЖК РФ), хотя жилищное законодательство теперь допускает и другие формы управления этим имуществом (п. 2 ст. 161 ЖК РФ).

Таким образом, «жилищная собственность» в российском праве также стала неразрывным соединением индивидуального права собственности гражданина на квартиру (другое жилое помещение) и его доли в праве общей собственности на общее имущество дома (ст. 289 ГК РФ и п. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Особенностями этого правового режима являются:

• Включение в состав общего имущества дома земельного участка (самостоятельной недвижимой вещи), а также составных частей дома (не являющихся самостоятельными вещами)

• Как общее имущество, так и право на него являются необоротоспособными и имеют сугубо вспомогательное, дополнительное значение по отношению к праву собственности на жилые помещения

• Объявление доли в праве на общее имущество дома определяет не столько объем прав, принадлежащих собственнику (ибо невозможно распоряжаться ею отдельно от права собственности на жилье), сколько объем его обязанностей в виде доли обязательных расходов на содержание общего имущества (п. 2 ст. 39 и п. 2 ст. 43 ЖК РФ)

Конструкция «настоящей этажной собственности» в российском праве получила распространение и в отношении нежилых помещений и зданий (строений).

В России к категории общей собственности относятся несущие стены, фундамент, земельный участок, крыша, общие инженерные системы (канализация, электросеть, водопровод)

В Германии помещение в доме, не относящееся к индивидуальной собственности, могут быть общим имуществом в двух случаях: а) они могут быть только общим имуществом по определению и иное решение просто невозможно (императивно общее имущество); б) они стали общим имуществом по усмотрению участников «поэтажной собственности», но теоретически могли бы находиться в индивидуальной (обособленной) собственности (диспозитивно общее имущество).

Помещения как императивно-общее имущество:

Во всех случаях являются общими те помещения, которые в качестве своей главной, определяющей цели имеют обслуживание общих интересов, общего имущества (к примеру, проходные помещения. В части коммунальных квартир допускается определенное отступление от правила. В этих квартирах создается мини-жилищная собственность (при условии приватизации отдельных комнат), и если такая квартира имеется в многоквартирном доме, квартиры в котором приватизированы, то жилищная собственность становится двухуровневой: на первом уровне находится собственно сама коммунальная квартира; кроме нее есть еще девять точно таких же (по метражу) квартир, находящихся в индивидуальной собственности (не коммунальных). В этом случае собственники коммунальной квартиры обладают правом общей долевой собственности в отношении общих для них кухни, санузла, коридора и пр. – то есть в отношении их квартиры.

Эта «внутриквартирная» долевая собственность жестко привязана к собственности на комнаты, ею нельзя распорядиться отдельно от распоряжения комнатой. Расходы на это общее имущество собственники несут в равных долях (поскольку по условиям примера площадь их комнат одинакова). То есть этот смоделированный пример отражает ситуацию, в которой индивидуальным объектом является квартира, а общим имуществом – здание. Тогда на эту коммунальную квартиру приходится 1/10 далее в праве на обще имущество, и сособственники данной квартиры (собственники отдельных комнат в ней) реализуют свое право на управление имуществом здания, а также несут бремя расходов по его содержанию совместно.

Если в качестве отдельного объекта зарегистрирована квартира, то и коридоры, и санузел, и кухня, входящие в ее состав, становятся индивидуальной (обособленной) собственностью. Однако, как только регистрируется право на отдельную комнату в данной квартире, эти помещения переходят в режим общих, но общих только для собственников изолированных комнат в пределах данной квартиры. В этом проявляется многоуровневость возникшей поэтажной собственности. То есть той единицей (квартирой), которая является обособленным (индивидуальным) имуществом в пределах здания, будет объект, находящийся в таком же особом режиме (на своем микроуровне), - в нем также есть общее имущество и обособленное (комнаты). Но общее имущество в квартире не есть общее имущество здания. Соседи с другого этажа, условно говоря, не могут заходить в санузел, общий для собственников комнат в данной квартире.

Не решается однозначно вопрос о том, кому конкретно принадлежит та или иная общая собственность – всем собственникам помещений в здании или же только собственникам помещений на конкретном этаже? Практика разнообразная:

Например, ФАС Уральского округа в постановлении от 30 сентября 2013 года N Ф09-10215/13 по делу N А50-20953/2012 говорит, что коридор, моечная, умывальная, лестничная клетка являются техническими помещениями, используются для обслуживания всех помещений этажа здания, на основании чего являются местами общего пользования и относятся к общему имуществу в нежилом здании. То есть суд относит их к общему имуществу здания в целом.

В Германии используется признак изолированности помещения, при котором в данном помещении можно находиться и не испытывать неудобства от обязанности допускать постоянный проход через него к какому-то иному помещению. Идея изолированности индивидуальных помещений нашла отражение и в нашей судебной практике:

Даже при отсутствии инженерных коммуникаций, обслуживающих более одного помещения, когда доступ в помещение возможен только через помещения, относящиеся к общему имуществу, спорное (проходное) помещение также не может быть обособлено, то есть не может попасть в индивидуальную собственность (Постановление ФАС Московского округа от 29 апреля 2014 по делу N А40-7910/12) (к примеру, не может быть индивидуальной собственностью помещение, только через которое можно попасть в электрощитовую, которая является общим имуществом (Постановление ФАС МО от 2 апреля 2014 г. N А46-16906/2011). Общий вывод: если помещение обеспечивает проход в другое, то оно не может быть обособлено

Суды признают наличие у помещения самостоятельного назначения ввиду отсутствия в нем обслуживающих более одного помещения инженерных систем, коммуникаций, оборудования, а также факт обособленности помещения вследствие отсутствия свободного доступа к нему всех собственников (Постановление ФАС Уральского округа от 29.10.2013 по делу А60-25384/2012).

В качестве еще одного критерия отнесения помещений к императивно общим судами выделяется необходимость постоянного или периодического беспрепятственного доступа в помещение для осуществления технического осмотра, ремонта оборудования, обеспечивающего жизнедеятельность всего дома (Постановление АС МО от 26 сентября 2014 г. по делу N А-4094992/12)

Помещения как диспозитивно общее имущество

В этом плане существует 3 ситуации:

1. Вопрос о том, какой правовой режим будет у отдельного помещения, - это вопрос воли лица, создающего «поэтажную» («жилищную») собственность. Оно может задействовать либо один, либо другой режим, главное, чтобы его выбор был обозначен в ЕГРП или иным образом понятен третьим лицам.

2. Здание уже попало в режим поэтажной собственности, но потом есть желание определенное помещение перевести из режима общего имущества в режим обособленной собственности

3. Здание было построено тогда, когда никто не имел представления о поэтажной собственности и, следовательно, не занимался в проектной документации вопросами разграничения помещений в здании на общие и индивидуальные

[Кондоминимум – аналог ТСЖ на данный момент. Если раньше это был объект, то сейчас – это субъект]

5. В чем особенности осуществления гражданами права собственности на объекты, признанные культурными ценностями?

Объекты, признанные культурными ценностями, - это вещи

6. В чем специфика режима акций и облигаций как объектов права собственности граждан?

В истолковании Конституционного Суда РФ ст. 128 ГК РФ "относит к числу объектов гражданских прав вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, а также иное имущество, в том числе безналичные денежные средства. Из этого следует, что безналичные денежные средства, будучи разновидностью имущества, не относятся к вещам, а потому не могут являться объектом вещных прав в гражданско-правовом смысле, - по своей природе безналичные денежные средства, существующие в виде записи на банковском счете кредитора (их обладателя), представляют собой его обязательственное требование на определенную сумму к кредитной организации, в которой открыт данный счет...

Соответственно, указанными различиями предопределяются и различия в правовом регулировании отношений по поводу таких материальных объектов гражданских прав, как вещи, и отношений, связанных с оборотом таких имеющих нематериальный характер объектов гражданских прав, как безналичные денежные средства". Очевидно, что этот вывод полностью распространяется и на правовой режим бездокументарных ценных бумаг.

Следует также иметь в виду, что изначальный смысл категории ценных бумаг заключается именно в "овеществлении" закрепленных ими прав с помощью их фиксации в документе (вещи) для того, чтобы облегчить их последующий оборот путем применения вещно-правовых категорий "передачи", "добросовестного владения", "виндикации" и т.п., неприменимых к юридическому оформлению перехода обязательственных и иных гражданских прав.

Поэтому отпадение вещной формы у современных эмиссионных ценных бумаг - акций, облигаций и некоторых производных от них "финансовых инструментов", закрепляющих стандартный набор прав (при системе их регистрации у реестродержателя, публично-правовой контроль за деятельностью которого заменяет "вещное обеспечение" закрепленных ими прав в форме документа), изменяет их гражданско-правовой режим, лишая эти "инструменты финансового рынка" статуса объектов вещных прав.

Поскольку данной проблемы не существует в англо-американском праве, которому неизвестны различия правового режима вещей и прав (и в котором отсутствуют сами обобщающие институты вещных прав и ценных бумаг), эти юридические различия не были учтены экономистами при рецепции "финансовых инструментов" в отечественное гражданское право.

[Права из бумаги неразрывно следуют за правом на бумагу]

Между тем в современном европейском праве активно формируется взгляд на "ценные бумаги, учитываемые записью на счете", как на новый, особый объект гражданских прав - "новый имущественный объект", или "имущественную ценность sui generis", уже получивший и свое, особое обозначение - "ценные права" (Wertrechte), или "эффекты" ("зарегистрированные эффекты" - Bucheffekte), а не ценные бумаги (Wertpapiere). Так, в ст. 3 швейцарского Закона об учетных эффектах (Bucheffektengesetz) 2006 г. они определяются как "оборотные права требования или права участия, зачисленные на счет депо, в отношении которых владелец счета может совершать соответствующие распоряжения". Таким образом, речь идет не о вещах или их аналогах, а об особых правах требования, оформленных записью на счете, но имеющих подобный вещно-правовому "абсолютный эффект" в силу прямого указания закона (а не воли сторон какого-либо договора). Этот современный подход, исключающий признание новых имущественных прав объектами права собственности, представляется гораздо более перспективным и отвечающим существу дела, нежели малоудачные попытки придания им вещноправового режима путем объявления их аналогами вещей.

[Многие теоретические концепции нельзя закреплять в законе – поэтому бездокументарные ценные бумаги – это не имущественные права, а особый объект гражданского права; если мы говорим, что бездокументарная ценная бумага – имущественное право, то тогда смысл самой ценной бумаги теряется; у любой ценной бумаги есть свойство публичной достоверности – поэтому это и не то же самое, что и оборот прав, все передают друг другу вещи, а не права – и не важно, являются ли эти вещи осязаемыми и не осязаемыми; проблема возникает тогда, когда у нас возникает право на бумагу; ПРАВА ИЗ БУМАГИ СЛЕДУЮТ ЗА ПРАВАМИ НА БУМАГУ И НАОБОРОТ]

Есть регистратор и есть депозитарий; выписка из реестра акционеров показывает количество акций, которым вы владеете; решение о выпуске ценных бумаг, принимаемое уполномоченным органом и подаваемое на заявление в ЦБ]