3. Каковы принципы приватизации жилых помещений, занимаемых гражданами по договору найма в домах государственного и муниципального жилищных фондов? Каково содержание каждого принципа?

Жилое помещение - изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания граждан, т.е. отвечающее установленным санитарным, техническим и иным правилам: жилой дом (его часть), квартира (ее часть), комната (ст. 15 и 16 ЖК). Все перечисленные объекты также относятся к недвижимости.

Основаниями приобретения права собственности граждан на жилые помещения:

• Индивидуальное жилищное строительство; 

• Полная оплата паевого взноса за кооперативное жилье; 

• Договоры купли-продажи жилья (в том числе с получением для этих  целей кредитов или целевых займов под залог построенного жилья, т.е. обеспечиваемых его ипотекой, а также различных целевых государственных и муниципальных субсидий и иных льгот);

• Договоры долевого (коллективного) строительства и иные гражданско-правовые формы финансирования строительства жилья (участия в таком финансировании);

• Сделки мены и дарения жилья, ренты и пожизненного содержания с иждивением, аренды жилья с последующим выкупом;

• Принятие наследства в виде жилого помещения; 

• Приобретение права собственности на жилые дома или помещения по давности владения (ст. 234 ГК).

Важным основанием приобретения гражданами жилья в частную собственность стала приватизация занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов - бесплатная передача гражданам занимаемых ими на основе договоров найма жилых помещений в домах указанных жилищных фондов. Она оформляется договором передачи, заключаемым гражданином с местной администрацией (либо с соответствующим государственным или муниципальным предприятием или учреждением).

С момента государственной регистрации данного договора у гражданина возникает право собственности на занимаемое жилое помещение. При этом могли появляться и отношения общей (долевой или совместной) собственности граждан на приватизированные в таком порядке жилые помещения. Из числа объектов приватизации были исключены аварийные жилые помещения, а также жилые помещения в общежитиях, закрытых военных городках и служебные (решения о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир могут быть приняты их собственниками или уполномоченными ими органами).

Принципы приватизации жилья:

• Бесплатность

• Добровольность

• Однократность - гражданин, получивший жилье в собственность в порядке приватизации, в дальнейшем не вправе бесплатно приватизировать другое жилье, полученное им по каким-либо основаниям в государственном или муниципальном жилищном фонде

Находящееся в собственности граждан жилье не ограничивается по количеству, размерам и стоимости. Но при этом собственники жилья вправе использовать его только по целевому назначению (ст. 288 ГК; ст. 30 ЖК), не допуская, в частности, сдачи жилых помещений внаем под различные офисы, конторы, склады, размещения в них промышленных, кустарных и иных производств, а также их продажи или иного отчуждения для указанных целей без предварительного перевода этих помещений в категорию нежилых.

Гражданин – собственник жилого дома, приватизированной квартиры или иного жилого помещения вправе использовать их для личного проживания и проживания членов его семьи, а также отчуждать эти вещи и сдавать их во временное пользование другим лицам лишь для аналогичных целей.

Собственники обязаны нести бремя содержания своих жилых помещений (а также общего имущества многоквартирного жилого дома, в котором они проживают), поддерживать эти помещения в надлежащем состоянии и не допускать бесхозяйственного обращения с ними, соблюдать права и законные интересы соседей. Нарушение этих правил может стать основанием для принятия судом по иску органа местного самоуправления решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов, т.е. о принудительном отчуждении принадлежащей собственнику недвижимости. Правда, последний должен быть предварительно предупрежден органом местного самоуправления о необходимости устранения допущенных им нарушений (ст. 293 ГК).

Следует вновь отметить, что, несмотря на законодательное признание квартир и комнат в многоквартирном жилом доме самостоятельными недвижимыми вещами, они ни фактически, ни юридически не приспособлены к тому, чтобы быть самостоятельными объектами недвижимости. Для обеспечения нормальной эксплуатации квартир в многоквартирных жилых домах закон вынужден признать за их собственниками долю в праве на общее имущество дома – лестничные площадки, лифты, чердаки и подвалы, санитарно-техническое и иное оборудование, земельный участок под домом и т.п. (ст. 289 и п. 1 ст. 290 ГК; п. 1 ст. 36 ЖК). Однако собственникам жилья запрещено отчуждать свою долю в праве на это имущество и совершать иные действия, влекущие ее передачу отдельно от права собственности на жилье, либо осуществлять ее выдел в натуре (п. 2 ст. 290 ГК; п. 4 ст. 37 ЖК). Иначе говоря, такая доля не становится самостоятельным объектом права.