3. Вопросы сферы действия ст. 222 гк рф

Рассмотрения заслуживает и разъяснение, содержащееся в п. 28 Постановления, в соответствии с которым "положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект гражданских прав. Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ". В случае же, если в результате реконструкции нового объекта гражданских прав не появилось, заинтересованные лица могут согласно п. 29 Постановления заявить негаторный иск, а при создании реконструированным объектом угрозы жизни и здоровью граждан - требование о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта (ст. 1065 ГК РФ).

Отсюда следует, что не на любые строительные работы, осуществляемые под титулом "реконструкция", распространяются нормы ст. 222 ГК РФ. На первый взгляд это кажется нелогичным, поскольку в случае если осуществлена реконструкция (например, в виде надстройки двух этажей), но нового объекта не появилось, реконструируемую часть (как и реконструированный объект в целом) в ряде случаев невозможно снести, даже в случае, если она создает угрозу жизни и здоровью граждан: требование о запрещении эксплуатации объекта не может привести к решению суда о его сносе; кроме того, далеко не всегда создание реконструированным объектом (его частью) угрозы жизни и здоровью может повлечь признание соответствующего объекта аварийным.

Между тем рассматриваемая правовая позиция находит свое обоснование. Статья 222 ГК РФ располагается в главе, посвященной приобретению права собственности. Следовательно, проблематика самовольной постройки может возникнуть только в связи с вопросом о том, возникает или нет право собственности на созданный объект гражданских прав.

В связи с этим особую актуальность приобретает вопрос о том, в результате какой реконструкции возникает новый объект гражданских прав и, следовательно, действуют нормы о самовольных постройках.

Согласно п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64, если собственник здания в соответствии со ст. 24 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре. При этом если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно вправе, обратившись с заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, избрать правовой режим здания как единого объекта. В этом случае с момента внесения в реестр соответствующей записи возникает право собственности указанного лица на здание и прекращается его право собственности на отдельные помещения.

В связи с данными правовыми позициями следует различать две практические ситуации.

Первая заключается в том, что реконструкция, способная привести к возникновению нового объекта гражданских прав (например, в виде надстройки мансардного этажа), осуществляется в отношении объекта (здания), находящегося в собственности одного лица, т.е. объекта, являющегося самостоятельным объектом гражданских прав. В таком случае проведенная реконструкция сама по себе не приводит к возникновению нового объекта гражданских прав. Собственник реконструированного здания может желать не выделения из состава этого здания соответствующего помещения (например, возникшего в результате реконструкции мансардного этажа), а сохранения собственности на здание в целом с учетом увеличения его этажности и площади. В этом смысле такая реконструкция создает новый объект учета, но не прав. При ином толковании мы должны прийти к выводу, что реконструкция, в результате которой может потенциально возникнуть объект гражданских прав, всегда создает новый объект недвижимости вне зависимости от воли собственника. Продолжая данную логику, мы вынуждены будем прийти к выводу, что создание нового здания, имеющего встроенные помещения, всегда приводит к возникновению множества новых объектов гражданских прав (встроенных помещений), из чего явно не исходит Пленум ВАС РФ в приведенном выше разъяснении.

Таким образом, распространение норм о самовольных постройках в рамках приведенной выше практической ситуации зависит от воли собственника здания. Если он принимает решение о выделении из состава здания соответствующего помещения, нормы о самовольных постройках распространяются на соответствующие отношения; если же такого решения он не принимает, нового объекта гражданских прав не возникает, а следовательно, ст. 222 ГК РФ не применяется. При этом интерес представляет и следующий, не имеющий пока своего ответа на практике вопрос: распространяются ли нормы о самовольных постройках на случаи, когда собственник здания, реконструировав его, решает не выделять реконструированную часть как самостоятельный объект, изменяет описание объекта (здания), а впоследствии принимает решение о выделении какого-либо помещения из состава принадлежащего ему здания?

Вместе с тем не исключено, что на практике может появиться и иное понимание рассматриваемой проблемы в целом. Возможна позиция, в соответствии с которой изменение объекта учета всегда приводит к возникновению нового объекта гражданских прав, которым может являться либо само здание, изменение площади или этажности которого создает новый по существу объект, либо созданное помещение (в приведенном примере - мансардный этаж и, соответственно, иные помещения в здании).

Разрешение данных вопросов будет зависеть от направления развития практики судов при применении рассматриваемых новелл.

Вторая практическая ситуация пока не вызывает каких-либо серьезных вопросов. Речь идет о случаях, когда осуществлена реконструкция здания, например, в виде надстройки, которая не является самостоятельным объектом недвижимости (т.е. при наличии права собственности на встроенное помещение (встроенные помещения)). Очевидно, что в данном случае возникает новый объект гражданских прав, который сам по себе должен быть соответствующим образом описан, а права на него зарегистрированы. В этом случае в силу позиции пленумов ВАС РФ и ВС РФ нормы ст. 222 ГК РФ подлежат применению, т.е. регистратор при внесении соответствующей записи должен проверить, самовольно ли создан новый объект (в данном случае - надстройка).