2. Вопросы сноса самовольных построек

Прежде всего в п. 22 Постановления четко определены лица, которые вправе обратиться в суд с соответствующим требованием. Во-первых, это "собственник земельного участка, субъект иного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки". Во-вторых, истцами по делу о сносе самовольных построек являются "...прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом".

Применительно к первой группе истцов Пленумы ВАС РФ и ВС РФ определили природу заявляемых ими требований о сносе самовольной постройки. Ранее на практике существовало два подхода к этому вопросу: одни суды полагали, что это негаторное требование; другие считали его самостоятельным требованием о сносе самовольной постройки. В Постановлении возобладала вторая позиция. Данный вывод следует из п. 29, в котором говорится, что негаторный иск может быть предъявлен только в случаях, когда на соответствующие отношения не распространяются нормы ст. 222 ГК РФ (это относится прежде всего к постройкам, не отвечающим признакам недвижимого имущества). Отсюда следует, что в случае если на соответствующие отношения распространяются положения указанной статьи ГК РФ, лица, указанные в п. 22 Постановления, вправе заявить самостоятельное (не негаторное) требование, на которое, следовательно, распространяется общий срок исковой давности.

Что же касается второй группы истцов, то на требование о сносе самовольной постройки, заявленное ими, исковая давность не распространяется в случае, если сохранение постройки создает угрозу жизни и здоровью граждан. Отсюда следует, что, если такая угроза сохранением постройки не создается, действует общий срок исковой давности. Тем самым в данном случае на требование прокурора или иного органа власти, заявленное в публичных интересах, распространяется исковая давность, т.е. срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В связи с рассматриваемой группой истцов интерес представляет и указание в п. 22 Постановления на то, что "с иском о сносе самовольной постройки вправе обратиться... уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом". До издания данного Постановления на практике стоял вопрос о том, вправе ли различные государственные (муниципальные) органы обращаться в арбитражный суд с требованием о сносе самовольных построек в силу следующего. В соответствии со ст. 53 АПК РФ названные органы вправе обращаться в арбитражный суд в случаях, предусмотренных законом. Однако в нашей правовой системе отсутствует закон, прямо или косвенно наделяющий какой-либо орган правом заявления в арбитражный суд требования о сносе самовольной постройки. Упомянутые разъяснения могут получить различное толкование на практике.

С одной стороны, их можно понимать как предоставляющие на уровне судебного толкования указанным органам право на заявление в публичных интересах соответствующего иска в соответствии с общей компетенцией (сферой деятельности), определенной законом; при этом специального указания в последнем на наличие у такого органа рассматриваемого права не требуется. С другой стороны, прямое прочтение текста Постановления может дать основание и для его иного (буквального) толкования: уполномоченные органы вправе заявлять требования о сносе самовольных построек в соответствии с законом, т.е. по правилам ст. 53 АПК РФ; при этом требуется конкретная норма федерального закона, которая уполномочивает конкретный орган к заявлению иска о сносе самовольной постройки.

В связи с надлежащим истцом по делу интерес представляет и следующий вопрос. Реализация соответствующих разъяснений может привести к нередким ситуациям, когда соответствующую самовольную постройку нельзя будет ни снести, ни легализовать. Это возможно в случае пропуска срока давности по требованию о сносе при отсутствии оснований для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку (см. п. 26 Постановления).

Внимания заслуживает также правовая позиция, в соответствии с которой "если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку" (п. 24). В большинстве случаев лицо (истец), о котором идет речь в данном разъяснении, является приобретателем постройки по той или иной сделке, направленной на отчуждение постройки. При этом в соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ все сделки в отношении самовольных построек являются ничтожными, а сами самовольные постройки подлежат сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

В связи с этим может возникнуть вопрос о том, о каких убытках идет речь в п. 24 Постановления - убытках, связанных лишь со сносом самовольной постройки, лицом, ее не осуществлявшим, либо и об убытках, возникших у приобретателя в связи с тем, что ему была отчуждена самовольная постройка, т.е. объект, на который право собственности не возникает.

С одной стороны, ничтожность сделки по отчуждению постройки, кажется, исключает требование о возмещении убытков, непосредственно связанных с приобретением самовольной постройки. Ничтожная сделка не порождает никаких последствий, кроме тех, которые связаны с ее недействительностью. Поскольку ст. 222 ГК РФ не содержит никаких специальных последствий недействительности в виде возмещения отчуждателем самовольной постройки ее приобретателю убытков, имеются основания для применения общих последствий недействительности сделки (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Кроме того, ничтожность сделки (например, купли-продажи) по отчуждению самовольной постройки не позволяет применить ответственность за неисполнение обязательства отчуждателем передать вещь в собственность приобретателя. Отсюда следует вывод, что в данном разъяснении речь идет об убытках, связанных только со сносом постройки (т.е. о расходах, которые понес ответчик по делу о сносе для исполнения судебного решения (для сноса)). Вместе с тем такой вывод может показаться несправедливым: двусторонняя реституция неспособна восстановить нарушенную имущественную сферу приобретателя постройки (он будет обязан возвратить стоимость снесенной постройки в деньгах, а отчуждатель, в свою очередь, - ее цену, что лишает исполнение по соответствующим исполнительным листам практического смысла). В связи с этим, возможно, практика будет широко понимать рассматриваемое разъяснение, понимая под убытками, в нем указанными, как убытки, связанные непосредственно со сносом постройки приобретателем, так и убытки, возникшие у него в связи с тем, что отчуждатель передал ему не недвижимое имущество как объект гражданских прав, а самовольную постройку. При этом основой для такого вывода является подход, из которого, возможно, исходили пленумы ВАС РФ и ВС РФ, в соответствии с которым соответствующая сделка (например, договор купли-продажи постройки), порождающая обязательство передать в собственность приобретателя объект гражданских прав, является действительной - ничтожной же является сделка, непосредственно направленная на передачу соответствующей постройки. В таком случае отчуждатель несет ответственность перед приобретателем за неисполнение обязанности по передаче последнему в собственность объекта гражданских прав в виде конкретной недвижимости.