П.В. Крашенинников наем жилого помещения

(глава 35)

Часть первая ГК при определении объема прав и обязанностей собственника жилого помещения указывает на то, что он владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. При этом, наряду с другими правами, прямо указывается право собственников сдавать жилое помещение для проживания других лиц на основе договора (ст. 288). Основной юридической формой предоставления собственником принадлежащего ему жилого помещения другим лицам является договор найма жилого помещения, которому посвящена глава 35 ГК.

Давая общее определение договора найма жилого помещения (п. 1 ст. 671), новый ГК исходит из подразделения такого найма на наем жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования (далее - социальный найм) и найм жилого помещения в домах (квартирах) граждан и организаций, осуществляемый, как правило, на коммерческих началах (далее - коммерческий наем).

Глава 35 ГК, не претендуя на исчерпывающее регулирование обоих видов найма жилых помещений, в первую очередь направлена на регламентацию отношений, связанных с коммерческим наймом. Вместе с тем в главу введена специальная статья о социальном найме, которая дает характеристику его основных положений и распространяет на этот наем ряд положений главы, общих как для социального, так и коммерческого найма.

Характеристика социального найма должна быть достаточно развернутой в новом Жилищном кодексе Российской Федерации и ином жилищном законодательстве как Российской Федерации, так и ее субъектов. Общие же положения о социальном найме, содержащиеся в статье 672 ГК, предусматривают, что объектом социального найма могут быть жилые помещения, находящиеся в домах государственного и муниципального жилищного фонда и предназначенные для социального использования, то есть то жилье, которое было предоставлено (либо предоставляется) очередникам органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными организациями.

Действующее жилищное законодательство содержит определение жилищного фонда социального использования. В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики" <1> это совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.

--------------------------------

<1> Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ, 1993, N 3, ст. 99.

Одним из существенных условий договора социального найма по ГК, как и по ранее действовавшему законодательству, является положение, в соответствии с которым проживающие совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору. Кроме того, в ГК традиционно указывается на возможность изменения рассматриваемого договора по требованию нанимателя и членов его семьи, а также в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения. В таких случаях договор заключается с одним из членов его семьи (п. 2 ст. 672).

Коммерческий наем жилых помещений отличается от социального тем, что его заключению не предшествуют те административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет, получение ордера), которые, как правило, необходимы для заключения договора социального найма. В данном случае необходимо достижение соглашения по всем существенным условиям договора. Не трудно заметить, что во многом схожие отношения уже сложились в жилищной сфере, однако до принятия ГК РФ в законодательстве и на практике они именовались арендными, а соответствующие соглашения - договорами аренды. Договор аренды жилых помещений регламентировался некоторыми нормами законов "Об основах федеральной жилищной политики", "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" <2>, Жилищного кодекса РСФСР <3> (далее - ЖК РСФСР).

--------------------------------

<2> Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 1991, N 28, ст. 959.

<3> Ведомости Верховного Совета РСФСР, 1983, N 26, ст. 884.

Общие для социального и коммерческого найма правила прямо указаны в пункте 3 статьи 672 ГК.

Во-первых, установлено требование о заключении всех договоров найма жилого помещения в письменной форме (ст. 674).

Во-вторых, гарантируется сохранение договора найма при переходе права собственности (хозяйственного ведения или оперативного управления) на жилое помещение. При отчуждении собственником (обладателем права хозяйственного ведения либо оперативного управления) жилого помещения приобретатель становится наймодателем до окончания срока договора на тех же условиях, что и предыдущий собственник (ст. 675). В случае нарушения прав со стороны нового наймодателя в соответствии со ст. 305 ГК наниматель имеет право на защиту своего владения.

В-третьих, статьей 678 устанавливаются общие обязанности нанимателей жилых помещений (использование жилого помещения только по назначению, обеспечение его сохранности, своевременное внесение платы за помещение и др.).

В-четвертых, как и ранее в законодательстве, нанимателю и постоянно проживающим с ним гражданам при их взаимном согласии и уведомлении наймодателя дано право разрешить безвозмездное проживание временным жильцам (ст. 680). При этом ГК ограничивает такое право сроком до шести месяцев и соблюдением требований законодательства о норме жилой площади на одного человека (ст. 680). К социальному и коммерческому найму применяются также положения о поднайме жилых помещений, устанавливающие, что поднайм является возмездным, может имеет место только с согласия наймодателя и при соблюдении требований законодательства о норме жилой площади (п. п. 1 - 3 ст. 685).

В-пятых, статья 681 ГК воспроизводит традиционные для всех видов жилищного найма нормы о распределении между сторонами обязанностей по ремонту сданного внаем жилого помещения. По общему правилу, которое, однако, может быть изменено договором, текущий ремонт помещения - обязанность нанимателя, а капитальный ремонт - наймодателя. Сохранено и предусмотренное действующим законодательством правило, разрешающее переоборудование жилого помещения, существенно изменяющее условия пользования им, только с согласия наймодателя.

Наряду с общими для всех видов жилищного найма нормами ГК установил правила, действующие в отношении коммерческого найма и применяемые к социальному найму лишь постольку, поскольку иное не предусмотрено жилищным законодательством. С учетом того, что существуют различия в регулировании коммерческого и социального найма, следует, в частности, применять нормы ГК об объекте договора найма жилых помещений (ст. 673), составе лиц, имеющих право пользования жилым помещением (ст. 677, 679), плате за жилое помещение (ст. 682), сроках действия договора и порядке его заключения на новый срок (ст. 684), расторжении договора (ст. 687).

Объектом договоров найма жилого помещения может быть помещение, отвечающее ряду формальных требований. Жилое помещение должно соответствовать требованиям строительных норм и правил, противопожарным нормам, санитарно - гигиеническим требованиям и т.д. Кроме того, дома (помещения) после их строительства либо переоборудования регистрируются именно как жилые дома (помещения) уполномоченными на то органами. В настоящее время такими органами являются бюро технической инвентаризации. Жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для проживания (п. 1 ст. 673). Пригодность для проживания, определяемая в соответствии с жилищным законодательством, характеризует минимум требований, установленных для объекта коммерческого найма. Для жилых помещений, выступающих объектом социального найма, жилищное законодательство устанавливает дополнительное требование о благоустроенности жилого помещения применительно к условиям данного населенного пункта (ст. 40 ЖК РСФСР).

Не может быть объектом договора жилищного найма помещение, не признанное жилым. Например, находящееся в дачном или садовом домике. Такие помещения могут выступать объектом договора аренды и регулирование при этом будет осуществляться главой 34 ГК. Неизолированное жилое помещение (смежная комната) либо часть комнаты также не могут быть объектом самостоятельного договора.

К жилым помещениям относятся: жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а также жилые комнаты в домах либо квартирах. Гражданское законодательство относит жилые помещения к недвижимому имуществу.

Кодекс по-новому определяет круг лиц, имеющих право постоянного пользования жилым помещением по договору коммерческого найма. Ими являются наниматель и постоянно проживающие с ним лица (ст. 677), которые в отличие от отношений социального найма не обязательно должны входить в круг членов семьи нанимателя. При этом круг лиц, постоянно проживающих с нанимателем в нанимаемом помещении, определяется только договором. Граждане, включенные в договор в качестве постоянно проживающих, имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Вместе с тем всю ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Вселение в жилое помещение в качестве постоянно проживающих лиц, не предусмотренных договором коммерческого найма, допускается только с согласия наймодателя, нанимателя и постоянно проживающих с ним лиц при соблюдении нормы жилой площади. Исключение из этого правила сделано только для постоянно проживающих с нанимателем несовершеннолетних детей (ст. 679). Для вселения в помещение по договору социального найма действующее жилищное законодательство предусматривает иные правила. Согласно статье 54 ЖК РСФСР наниматель вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи, за исключением вселения несовершеннолетних детей к родителям, для которого такого письменного согласия не требуется.

Плата за жилое помещение, сдаваемое на условиях коммерческого найма, устанавливается по соглашению сторон (ст. 682). Допускается установление максимального размера платы за такое жилое помещение, который, однако, действующим законодательством еще не определен. Что касается социального найма, то действующее жилищное законодательство, как и ранее, предусматривает жесткую регламентацию размера платы за соответствующие жилые помещения.

Если жилищное законодательство исходит из того, что социальный наем является бессрочным договором, то ГК ограничивает срок коммерческого найма жилого помещения, устанавливая два его вида: краткосрочный - до одного года и долгосрочный - от одного до пяти лет. При этом, если в договоре срок не определен, то он считается заключенным на пять лет (ст. 683).

Вместе с тем Кодекс устанавливает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684). Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. При согласовании прежних либо новых условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

В тех случаях, когда наймодатель решил не сдавать жилое помещение в течение по меньшей мере года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в наем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

ГК содержит положения о расторжении договора найма жилого помещения, относящиеся к коммерческому найму и применяемые к социальному найму, если для его расторжения не установлены иные правила.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия постоянно проживающих с ним лиц в любое время расторгнуть договор найма, письменно предупредив наймодателя об этом за три месяца (п. 1 ст. 687).

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - более двух раз по истечении установленного договором срока платежа (абзац второй п. 2 ст. 687). Расторжение договора социального найма ввиду невнесения квартплаты действующим жилищным законодательством не предусмотрено.

Другим основанием расторжения договора найма жилого помещения является разрушение и порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (абзац третий п. 2 ст. 687). Аналогичное основание выселения из жилых помещений предусмотрено статьей 98 ЖК РСФСР, которую следует применять в настоящее время при решении вопроса о расторжении договора социального найма.

ГК предусматривает также расторжение договора при использовании жилого помещения не по назначению либо систематическом нарушении прав и интересов соседей. В таких случаях наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если же наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, и после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения (абзац четвертый п. 2 ст. 687). Для решения вопроса о расторжении договора социального найма при наличии указанных оснований расторжения договора следует руководствоваться положениями статьи 98 ЖК РСФСР, предусматривающей несколько отличный от ГК порядок выселения виновных лиц, использующих жилые помещения не по назначению либо создающих для окружающих невозможность совместного проживания с ними.

Новеллой Кодекса является правило об отсрочке судом при наличии указанных выше оснований расторжения договора жилищного найма. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок до одного года для устранения названных нарушений. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенные нарушения или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя вправе принять решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд в своем решении может отсрочить исполнение решения на срок не более одного года (п. 4 ст. 687).

Согласно пункту 3 статьи 687 по требованию любой из сторон договор может быть расторгнут в судебном порядке: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния и в других случаях предусмотренных жилищным законодательством Российской Федерации.

В качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения Гражданский кодекс предусматривает выселение из жилого помещения на основании решения суда (ст. 684).

Авилов Гайнан Евгеньевич -

старший научный сотрудник

Института законодательства

и сравнительного правоведения

при Правительстве Российской

Федерации, консультант

Исследовательского центра

частного права при Президенте

Российской Федерации