3. Исключения

Исключения из общего правила о моменте прекращения обязательства по внесению арендной платы содержатся в п. 6, 7 и отчасти в п. 8 комментируемого Постановления. Необходимость сделать такие исключения вытекает из смысла специальных законов.

1) Малая приватизация: закон предусматривает льготный порядок выкупа помещений субъектами малого и среднего предпринимательства, которые арендовали эти помещения в течение определенного периода.

В данном случае публично-правовое образование, недвижимость которого отчуждается, выступает не только как субъект частноправовых отношений — его соответствующий орган выполняет и определенную публичную функцию: речь идет об отчуждении публичного имущества, а также о государственной политике по поддержке малого и среднего бизнеса. При этом контрагентом публично-правового образования выступает субъект малого или среднего бизнеса, т. е. переговорные возможности сторон часто не равны. И поскольку цель закона в этом случае — приватизация помещений особой категорией лиц на льготных условиях, то увеличение действительной цены за счет оплаты пользования за период с момента заключения договора о выкупе до государственной регистрации перехода права на выкупаемое помещение, скорее, недопустимо. Исходя из этого, по смыслу ст. 3 и 5 Закона о государственной регистрации прав формальная свобода договора в части сохранения обязательства по внесению арендной платы ограничена: согласно п. 6 комментируемого Постановления «в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения».

2) Выкуп арендуемых земельных участков (п. 7 Постановления).

Оно основано на небесспорном, но получившем распространение в практике понимании принципа платности использования земли. Согласно подп. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ. В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Эти положения часто толкуются так, что лицо, использующее землю, всегда платит либо земельный налог, либо арендную плату. Согласно п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 54 «О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога», за определенными исключениями, плательщиком земельного налога является лицо, которое указано в реестре как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на земельный участок. Покупатель (арендатор) земельного участка с момента заключения договора купли-продажи до момента регистрации перехода права собственности владеет землей, но не уплачивает земельный налог. Следовательно, исходя из приведенных выше рассуждений, он должен продолжать вносить арендную плату. Такое прочтение закона представляется странным. Принцип платности использования земли, вероятно, носит публично-правовой характер, и цели, на которые он направлен, достигаются другим путем: продавец (арендодатель) до регистрации перехода права собственности на участок будет обязанным с точки зрения налогового законодательства уплачивать земельный налог. И поэтому принцип платности не будет нарушен. Можно возразить, что продавец не пользуется землей, когда она передана покупателю, еще не ставшему собственником. Но в этом же смысле он не пользуется ею, если передаст во временное владение третьему лицу, однако налог уплатить ему все же придется: закон связывает обязанность по уплате земельного налога с фактом регистрации права в реестре. Поэтому в большинстве случаев при продаже арендованного земельного участка арендатору общее правило, предусмотренное п. 5 комментируемого Постановления, продолжает действовать. Но не получится ли так, что продавец будет платить налог за покупателя? Не обязан ли покупатель в этом случае возместить продавцу сумму уплаченного налога как неосновательного обогащения? Судебная практика дала положительный ответ на последний вопрос, что и было отражено в п. 7 комментируемого Постановления: покупатель — бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Однако мыслим и другой подход, обсуждавшийся при подготовке проекта Постановления. Продавец, будучи «реестровым собственником», уже в силу этого факта является плательщиком земельного налога, а его «пользование» землей, как указано выше, заключается в получении цены, которая вносится не только за «голое право», но и (а возможно, прежде всего) за то, что он навсегда передал владение участком покупателю. Поскольку речь идет о публичной обязанности продавца, у него не возникает расходов в юридическом смысле слова из-за покупателя-несобственника. Экономические потери, которые несет продавец в связи с уплатой налога, он может компенсировать за счет цены. Если покупатель уклоняется от регистрации перехода права собственности (что, скорее, исключение), продавец, видимо, вправе предъявить к нему иск о государственной регистрации перехода права собственности, основанный на п. 3 ст. 551 ГК РФ, и взыскать убытки. При этом покупатель пользуется землей не бесплатно — он уплатил или уплатит цену по договору купли-продажи, который, очевидно, заключен исходя из возможности использования покупателем участка до момента регистрации перехода права.

Как уже было указано, эта точка зрения не нашла поддержки в практике и уступила место первой.

Проблема требования платности проявляется, когда продавец представляет собой публично-правовое образование, т. е. лицо, не уплачивающее земельный налог. В этом случае необходимость соблюсти принцип платного использования земли вносит коррективы в общий подход: поскольку никто не будет уплачивать земельный налог до регистрации перехода права собственности на земельный участок, остается лишь сохранить обязательство по внесению арендной платы до этого момента. Как указано в п. 7 комментируемого Постановления, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы (Постановление Президиума ВАС РФ от 10.11.2011 N 8472/11).