- •Соотношение преимущественного права и торгов
- •Договоры аренды, заключенные по правилам ст. 17.1 Закона о защите конкуренции (есть специальное правило в этой статье)
- •Заключение нового договора не менее чем на три года
- •Договоры аренды, заключаемые по правилам Земельного и Лесного кодексов рф (не содержат специальных правил, посвященных этому вопросу)
- •Варианты механизма сочетания торгов и преимущественного права в изданных ранее вас рф разъяснениях общего характера:
- •Иск о переводе прав и обязанностей по договору
- •Гарантии интересов победителя торгов
- •Требование об убытках, связанных с участием в торгах
- •Другие убытки
- •Поскольку договор аренды с победителем торгов не заключен, основания для отнесения задатка в счет арендной платы по договору отсутствуют.
- •Нет оснований и для удержания задатка арендодателем.
- •Вопрос о платежах по заключенному с победителем торгов договору при переводе прав и обязанностей по нему на арендатора-преимущественника.
- •Возобновление договора на новый срок в порядке, предусмотренном этой нормой, если сам договор заключен в период действия закона, предписывающего проведение торгов, ничтожно.
- •Условие о проведении рыночной оценки арендуемого имущества – последствия несоблюдения?
- •Возможность злоупотребления при проведении оценки лежит на поверхности
- •Арендатор, обладающий преимущественным правом
- •Наличие прежнего арендатора и действующего арендатора
- •Годичный срок действия преимущественного права
- •Общее решение
- •Государственной регистрации перехода права собственности;
- •Уплаты покупателем (бывшим арендатором) покупной цены продавцу (бывшему арендодателю);
- •Заключения договора продажи недвижимости.
- •3. В егрп сохраняется запись об аренде.
- •3. Уплата цены может быть отнесена сторонами на период после государственной регистрации перехода права. Очевидно, что государственной регистрации вносить арендную плату точно не нужно.
- •1) В Риме
- •2) Современные европейские правопорядки
- •3) Германское право
- •4) Право Швейцарии.
- •5) Франция
- •2. Проблема сохранения зарегистрированного обременения
- •3. Исключения
- •1) Малая приватизация: закон предусматривает льготный порядок выкупа помещений субъектами малого и среднего предпринимательства, которые арендовали эти помещения в течение определенного периода.
- •2) Выкуп арендуемых земельных участков (п. 7 Постановления).
- •4. Договоры аренды недвижимости с выкупом (п. 8 Постановления).
- •Брагинский витрянский (чужой конспект) договор аренды (имущественного найма)
- •1. Понятие договора аренды
- •2. Существенные условия договора аренды
- •3. Срок аренды
- •4. Форма и государственная регистрация договора аренды
- •5. Субъекты (стороны) договора аренды
- •6. Объекты аренды
- •7. Права и обязанности сторон по договору аренды
- •8. Расторжение (изменение) договора аренды
- •9. Отдельные виды договора аренды
- •Договор безвозмездного пользования (договор ссуды) Понятие договора безвозмездного пользования
- •Предмет договора
- •Смежные договоры
- •Правовое регулирование договора безвозмездного пользования
- •Сфера применения договора
- •Стороны в договоре
- •Порядок заключения договора и его форма
3. Уплата цены может быть отнесена сторонами на период после государственной регистрации перехода права. Очевидно, что государственной регистрации вносить арендную плату точно не нужно.
Подход 3, который нравится всем. Арендная плата должна вноситься до момента заключения договора продажи недвижимости.
Аргументы «за»:
1. Если иное не предусмотрено сторонами, с момента заключения между арендодателем и арендатором в отношении арендованного недвижимого имущества договора купли-продажи обязательства из договора аренды, включая обязательство по внесению арендной платы, прекращаются.
2. Тот факт, что в реестре сохраняется запись о договоре аренды, не означает, что обязательства из него не могут прекратиться. Так, некоторые из них всегда прекращаются исполнением без всяких изменений в реестре. К тому же арендатор с согласия арендодателя может вернуть ему арендуемую недвижимость, и тогда, поскольку больше нет пользования вещью, арендная плата начисляться не будет (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
3. Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Следовательно, основной обязанностью продавца является передача товара в собственность покупателя. Применительно к продаже недвижимости это означает, что продавец обязан передать покупателю владение объектом (ст. 556 ГК РФ) и совместно с покупателем осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (ст. 551 ГК РФ). Причем покупатель уплачивает продавцу цену именно за передачу вещи ему в собственность. Если к моменту заключения договора купли-продажи недвижимая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 ГК РФ), т. е. в такой ситуации договорная обязанность продавца по ее передаче исполнена; покупатель владеет вещью на основании договора купли-продажи, и риск случайной гибели этой вещи лежит на покупателе, поскольку он связан не с переходом права собственности, а с моментом исполнения продавцом обязанности по передаче вещи (ст. 211, 224, 458, 459 ГК РФ).
4. Подход был принят новейшей практикой Президиума ВАС РФ и возобладал (правда, с серьезными исключениями) при подготовке комментируемого Постановления: в п. 5 этого Постановления содержится разъяснение, что, если иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 ГК РФ) (Постановление Президиума ВАС РФ от 13.10.2011 N 4408/11 по делу N А68-6859/10).
5. Кроме того, взгляд на договор купли-продажи как самостоятельное основание владения (или держания) покупателя, получившего продаваемый объект до перехода права собственности, является доминирующим в современном праве Германии, Франции и Швейцарии.
Чтобы оценить допустимость такого подхода к владению покупателя, следует обратиться к общей ситуации заключения договора купли-продажи с условием о сохранении права собственности за продавцом до определенного момента (ст. 491 ГК РФ), поскольку она является наиболее близкой к рассматриваемой и достаточно полно исследована: