7. Земельно-правовые особенности купли-продажи

В договорах купли-продажи и мены земельных участков не могут содержаться условия, предусмотренные в п. 2 ст. 37 Кодекса. В случаях, если указанные условия включены в такие договоры, эти условия являются недействительными (см. ст. 166-181 ГК РФ).

Недопустимыми являются следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Следует согласиться с мнением, что несмотря на то, что п. 2 ст. 37 содержит исчерпывающий перечень условий, которые признаются недействительными, этот перечень нельзя рассматривать как исчерпывающий в строгом смысле слова. В силу п. 3 ст. 22 ГК РФ любые сделки, направленные на ограничение правоспособности или дееспособности, ничтожны. Поэтому, например, содержащееся в договоре купли-продажи земельного участка условие, в силу которого покупатель такого участка не вправе предъявлять продавцу какие-либо иски, вытекающие из договора купли-продажи, также должно признаваться ничтожным в силу общих норм ГК РФ *(28).

В случае предоставления продавцом заведомо ложной информации о земельном участке, указанной в п. 3 ст. 37 Кодекса, покупатель вправе требовать: а) уменьшения покупной цены; б) расторжения договора и возмещения причиненных ему убытков. Такое же право принадлежит каждой стороне договора мены земельных участков, а также арендатору земельного участка.

Указанное право возникает в случае предоставления продавцом (арендодателем, стороной договора мены) заведомо ложной информации:

об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием;

о разрешении на застройку данного земельного участка;

об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;

о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;

иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке (аренде, мене) данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами.

Приложения Примерная форма решения о предоставлении в аренду гражданам и юридическим лицам находящегося в государственной собственности земельного участка *(29) *

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации от

25.10.2001 г. N 136-ФЗ (Собрание законодательства Российской Федерации,

2001, N 44, ст. 4147), Федеральным законом от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О

приватизации государственного и муниципального имущества" (Российская

газета, N 16, 26.01.2002 г.) и постановлением Правительства Российской

Федерации от 07.08.2002 г., N 576 "О порядке распоряжения земельными

участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения

государственной собственности на землю" (Российская газета, N 148,

10.08.2002 г.):

1. Предоставить в аренду___________________________________________

(гражданин или юридическое лицо) земельный участок из земель

_______________________________________(категория земель) с кадастровым

N_______________________, находящийся по адресу (имеющий адресные

ориентиры):_____________________________________________________________

(субъект Российской Федерации, город, поселок, село и др., улица, дом,

строение и др., иные адресные ориентиры) (далее - Участок), для

использования в целях_________________________________________

(разрешенное использование), в границах, указанных в кадастровой карте

(плане) Участка, прилагаемой к настоящему Решению, общей площадью

__________ кв.м на срок _____________.

2. _________________________________________________(уполномоченный

на заключение договора аренды земельного участка орган) заключить договор

аренды Участка __________________________________________ (структурное

подразделение уполномоченного на заключение договора аренды земельного

участка органа) подготовить проект договора аренды Участка).

3. _________________________________________________ (гражданин или

юридическое лицо) обеспечить государственную регистрацию договора аренды

Участка в соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 г. N 122-ФЗ "О

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

(Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, N 30, ст. 3594) **.

4. _________________________________________________ (уполномоченный

на распоряжение земельными участками орган) направить экземпляр договора

аренды Участка в Министерство имущественных отношений Российской

Федерации (его территориальный орган) или в уполномоченный орган

государственной власти субъекта Российской Федерации ***.

Должностное лицо

уполномоченного на

распоряжение земельными

участками органа ____________________________

(подпись)

─────────────────────────────────────────────────────────────────────────

* Решение оформляется актом уполномоченного на распоряжение земельными участками органа.

** В случае заключения договора аренды на срок более 1 года.

*** Пункт включается в случаях предоставления Участка в аренду федеральному государственному унитарному предприятию, или если на Участке расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в федеральной собственности или находившиеся в федеральной собственности до их приватизации, или если арендная плата за Участок или ее часть поступает в федеральный бюджет; в случае предоставления Участка в аренду государственному унитарному предприятию, или если на Участке расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации или находившиеся в собственности субъекта Российской Федерации до их приватизации, или если арендная плата за Участок или ее часть поступает в бюджет субъекта Российской Федерации соответственно.

Примерная форма договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка. Утверждена распоряжением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 6 июля 2004 г. N 104-р *(30)

___________________________ "___" ________ 200_ г.

(место заключения договора)

На основании _____________________________ (реквизиты решения

уполномоченного на распоряжение земельными участками органа)

_______________ (уполномоченный на заключение договора аренды орган) в

лице ________________, действующего на основании ___________, именуемый в

дальнейшем "Арендодатель", и ____________________ (гражданин или

юридическое лицо) в лице ___________________, действующего на основании

_______________, именуемый в дальнейшем "Арендатор", и именуемые в

дальнейшем "Стороны", заключили настоящий договор (далее - Договор) о

нижеследующем: