- •Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций
- •Предисловие
- •Глава 1. Обязательства в гражданском праве Российской Федерации § 1. Значение и виды обязательств
- •§ 2. Договорные обязательства
- •§ 3. Внедоговорные обязательства
- •§ 4. Деликты и неосновательное обогащение
- •Глава 2. Договор купли-продажи. Общие положения § 1. Понятие договора купли-продажи. Источники правового регулирования
- •§ 2. Виды договора купли-продажи и критерии их разграничения
- •§ 3. Условия договора купли-продажи. Количество и ассортимент товаров
- •§ 4. Обязанность продавца передать товар покупателю
- •§ 5. Качество и комплектность товара
- •§ 6. Обязанность покупателя принять товар у продавца
- •§ 7. Условия договора купли-продажи о цене товара и расчетах
- •Глава 3. Договор розничной купли-продажи § 1. Понятие и значение договора розничной купли-продажи
- •§ 2. Источники правового регулирования договора розничной купли-продажи
- •§ 3. Форма договора розничной купли-продажи
- •§ 4. Особенности заключения договора розничной купли-продажи
- •§ 5. Права и обязанности сторон по договору розничной купли-продажи
- •§ 6. Ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора розничной купли-продажи
- •Глава 4. Договор поставки § 1. Понятие и сфера применения договора
- •§ 2. Источники правового регулирования отношений по поставке
- •§ 3. Заключение договора поставки
- •§ 4. Содержание и исполнение договора поставки
- •§ 5. Последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения договора поставки. Ответственность сторон за нарушение обязательств по поставке
- •§ 6. Основания и порядок изменения и расторжения договора поставки
- •Глава 5. Договор поставки товаров для государственных нужд § 1. Понятие и сфера применения договора поставки товаров для государственных нужд (государственного контракта)
- •§ 2. Источники правового регулирования
- •§ 3. Заключение государственного контракта
- •§ 4. Условия государственного контракта (договора поставки товаров для государственных нужд). Права и обязанности сторон
- •§ 5. Ответственность сторон за нарушение обязательств по государственному контракту или договору поставки для государственных нужд
- •Глава 6. Договор контрактации § 1. Понятие и сфера применения договора контрактации
- •§ 2. Условия договора. Права и обязанности сторон
- •§ 3. Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств
- •Глава 7. Договор энергоснабжения § 1. Понятие и правовая природа договора энергоснабжения
- •§ 2. Заключение договора энергоснабжения
- •§ 3. Условия договора о количестве, качестве, цене и расчетах. Права и обязанности сторон
- •§ 4. Основания и порядок изменения и расторжения договора
- •§ 5. Ответственность за нарушение обязательств по договору энергоснабжения
- •Глава 8. Договор купли-продажи недвижимости § 1. Понятие договора и сфера его применения
- •§ 2. Форма договора и особенности его заключения
- •§ 3. Особенности договора купли-продажи недвижимости
- •§ 4. Права и обязанности сторон. Исполнение договора
- •§ 5. Особенности договора купли-продажи жилых помещений
- •Глава 9. Договор купли-продажи предприятия § 1. Понятие договора купли-продажи предприятия и сфера его применения
- •§ 2. Порядок продажи предприятия. Форма и особенности заключения договора
- •§ 3. Последствия передачи и принятия предприятия с недостатками
- •Глава 10. Договор мены
- •Глава 11. Договор дарения § 1. Понятие договора дарения
- •§ 2. Стороны договора дарения
- •§ 3. Содержание договора дарения
- •§ 4. Форма договора дарения
- •§ 5. Расторжение договора дарения
- •§ 6. Возмещение убытков одаряемому вследствие недостатков подаренной вещи
- •§ 7. Правопреемство при обещании дарения
- •§ 8. Пожертвование
- •Глава 12. Рента и пожизненное содержание с иждивением § 1. Общие положения о ренте
- •§ 2. Постоянная рента
- •§ 3. Пожизненная рента
- •§ 4. Пожизненное содержание с иждивением
- •Глава 13. Договор аренды § 1. Общие положения
- •§ 2. Прокат
- •§ 3. Аренда транспортных средств
- •§ 4. Аренда зданий и сооружений
- •§ 5. Аренда предприятий
- •§ 6. Финансовая аренда (лизинг)
- •Глава 14. Жилищный наем § 1. Значение и сущность жилищного найма. Источники жилищного права. Стороны в договоре
- •§ 2. Разновидности жилищного найма
- •§ 3. Жилищные права и обязанности
- •Глава 15. Договор безвозмездного пользования имуществом (ссуды)
- •Глава 16. Договор подряда § 1. Общие положения о подряде
- •§ 2. Бытовой подряд
- •§ 3. Строительный подряд
- •§ 4. Подряд на выполнение проектных и изыскательских работ
- •§ 5. Подрядные работы для государственных нужд
- •Глава 17. Договоры на выполнение научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ § 1. Понятие и правовое регулирование договоров
- •§ 2. Права и обязанности сторон
- •§ 3. Конфиденциальность сведений, составляющих предмет договора
- •§ 4. Права сторон на результаты выполненных по договору работ
- •§ 5. Имущественная ответственность за ненадлежащее исполнение договорных обязательств
- •§ 6. Прекращение договорных отношений
- •Глава 18. Возмездное оказание услуг
- •Глава 19. Транспортные договоры § 1. Транспортное законодательство
- •§ 2. Транспортные организации, их задачи и правовой статус
- •§ 3. Договор перевозки груза, его особенности и виды
- •§ 4. Заключение договора перевозки груза. Транспортная документация
- •§ 5. Права и обязанности участников договора перевозки груза
- •§ 6. Выдача груза в пункте назначения
- •§ 7. Ответственность участников договора перевозки груза
- •§ 8. Договор перевозки пассажира
- •§ 9. Претензии и иски по перевозкам
- •§ 10. Договор транспортной экспедиции
- •Глава 20. Банковские договоры
- •§ 1. Договор займа
- •§ 2. Кредитный договор
- •§ 3. Финансирование под уступку денежного требования
- •§ 4. Договор банковского вклада (депозита)
- •§ 5. Договор банковского счета
- •Глава 21. Основные формы безналичных расчетов
- •§ 1. Расчеты платежными поручениями
- •§ 2. Расчеты по аккредитиву
- •§ 3. Расчеты чеками
- •§ 4. Расчеты по инкассо
- •Глава 22. Договор хранения § 1. Понятие договора хранения
- •§ 2. Форма договора хранения
- •§ 3. Права, обязанности и ответственность сторон
- •§ 4. Хранение на товарном складе
- •§ 5. Хранение на таможенных складах
- •§ 6. Специальные виды хранения
- •Глава 23. Страхование § 1. Понятие и значение страхования
- •§ 2. Источники страхового права
- •§ 3. Страховое правоотношение. Его участники. Основные страховые понятия, права и обязанности сторон
- •§ 4. Основания возникновения страхового правоотношения. Договор страхования. Взаимное страхование. Обязательное страхование
- •§ 5. Имущественное страхование
- •§ 6. Личное страхование
- •Глава 24. Договор поручения § 1. Понятие и условия договора поручения
- •§ 2. Права и обязанности сторон
- •§ 3. Прекращение договора поручения
- •§ 4. Договор поручения на коммерческое представительство
- •Глава 25. Действия в чужом интересе без поручения § 1. Понятие действий в чужом интересе без поручения
- •§ 2. Права и обязанности
- •Глава 26. Договор комиссии § 1. Понятие договора комиссии
- •§ 2. Права и обязанности сторон
- •§ 3. Прекращение договора комиссии
- •Глава 27. Агентский договор § 1. Понятие агентского договора
- •§ 2. Права и обязанности сторон
- •Глава 28. Договор доверительного управления имуществом § 1. Понятие и значение договора
- •§ 2. Стороны договора и его объект
- •§ 3. Существенные условия договора. Форма договора. Права и обязанности сторон
- •§ 4. Ответственность при доверительном управлении имуществом. Основания прекращения договора
- •§ 5. Особенности договора доверительного управления ценными бумагами
- •Глава 29. Договор коммерческой концессии § 1. Понятие и значение договора
- •§ 2. Форма и регистрация договора
- •§ 3. Права и обязанности сторон
- •§ 4. Коммерческая субконцессия
- •§ 5. Ответственность сторон за нарушение договора
- •§ 6. Изменение и прекращение договорных обязательств
- •Глава 30. Договор простого товарищества § 1. Понятие и значение договора
- •§ 2. Особенности договора простого товарищества
- •§ 3. Ведение общих дел товарищей. Права и обязанности сторон. Ответственность по договору простого товарищества
- •§ 4. Основания прекращения договора простого товарищества. Ответственность товарищей после прекращения договора
- •Глава 31. Публичное обещание награды
- •Глава 32. Публичный конкурс
- •Глава 33. Проведение игр и пари
- •§ 1. Понятие и особенности игр и пари
- •§ 2. Игры, проводимые государством или по его разрешению
- •§ 3. Права и обязанности участников разрешенных игр
- •Глава 34. Договоры, не урегулированные Гражданским кодексом рф
- •§ 1. Учредительный договор о создании юридического лица
- •§ 2. Договор оказания услуг почтовой связи
- •§ 3. Договор оказания услуг по туристическому обслуживанию
- •§ 4. Договор о централизованной охране квартир и объектов собственности граждан
- •Глава 35. Обязательства вследствие причинения вреда § 1. Понятие и сфера применения обязательств вследствие причинения вреда
- •§ 2. Общие основания и условия ответственности за причинение вреда
- •§ 3. Учет вины потерпевшего
- •§ 4. Предупреждение причинения вреда
- •§ 5. Ответственность юридических лиц за вред, причиненный их работниками
- •§ 6. Ответственность за вред, причиненный государственными органами, органами местного самоуправления и их должностными лицами
- •§ 7. Ответственность за вред, причиненный деятельностью, создающей повышенную опасность для окружающих
- •§ 8. Ответственность за вред, причиненный несовершеннолетними, лицами, признанными полностью или частично недееспособными, а также лицами, неспособными понимать значение своих действий
- •§ 9. Возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина
- •§ 10. Возмещение вреда, причиненного вследствие недостатков товаров, работ и услуг
- •Глава 36. Неосновательное обогащение § 1. Понятие неосновательного обогащения
- •§ 2. Основные случаи неосновательного обогащения
- •§ 3. Порядок возврата (возмещения) неосновательного обогащения
- •§ 4. Неосновательное обогащение, не подлежащее возврату
- •Рекомендуемая литература Ко всем главам
- •К главам 2-9
- •К главе 16
- •К главе 17
- •К главе 18
- •К главе 29
- •К главе 30
- •К главе 35
§ 3. Жилищные права и обязанности
1. Гражданский кодекс ограничивает правомочия нанимателя владением и пользованием жилым помещением. На самом деле наниматель наделяется в определенной мере триадой правомочий, но, естественно, не правомочиями собственника. Кроме владения и пользования он правомочен и распоряжаться при соблюдении определенных условий нанятым жилым помещением: может вселять других членов семьи, временных жильцов, поднанимателей, осуществить обмен жилого помещения и др. Краткосрочный наем уменьшает объем жилищных прав и обязанностей нанимателя и совместно с ним проживающих лиц.
Триада правомочий пользователя в определенной части как бы повторяет триаду правомочий собственника, хотя их наполнения принципиально различны, что продолжает служить основаниями для некой двойственной характеристики пользования не только как обязательственных отношений, но и как вещных.
Рассматриваемый договор - двусторонний, т.е. каждая из сторон имеет права и обязанности, каждая из сторон - одновременно кредитор и должник. Наймодатель как должник обязан передать жилое помещение нанимателю и как кредитор вправе требовать от нанимателя оплаты за пользование помещением. Наниматель как кредитор вправе требовать от наймодателя выполнения работ по капитальному ремонту жилого дома и как должник обязан выполнять работы по текущему ремонту занимаемого помещения. Наниматель как должник обязан вернуть другой стороне по истечении срока или выбытии к другому месту жительства занимаемое жилое помещение в исправном техническом и надлежащем санитарном состоянии, а как кредитор требовать от наймодателя высокого уровня технического и санитарного текущего обслуживания, оплаченного им. Наймодатель как кредитор вправе требовать от нанимателя использования жилого помещения по назначению и соблюдения прав и интересов соседей, а как должник обязан расторгнуть договор по инициативе нанимателя. На стороне нанимателя остальные совместно с ним постоянно проживающие (члены семьи, лица, прекратившие семейные связи, но продолжающие проживать по прежнему договору) по договору социального найма жилья и договору (коммерческого) найма, по которому состоялось дополнительное соглашение с нанимателем о солидарной ответственности, выступают как кредиторы и содолжники.
Договор - синаллагматический, т.е. обе стороны принимают обязательства в целях получения встречного предоставления от контрагента. Передача помещения во владение и пользование нанимателю и всем лицам, совместно с ним постоянно проживающим, осуществляется, чтобы получить оплату за наем. Весь комплекс обязательств сторон по техническому и санитарному обслуживанию, капитальному и текущему ремонту жилого дома, жилого помещения рассчитан на встречное предоставление сторон.
Суть жилищных обязательств, когда договору социального найма жилья предшествует административный акт (ст. 13 Закона об основах жилищной политики), не меняется. Ордер выполняет в этом случае функцию наделения гражданина правом требовать заключения с ним договора и соответственно наймодателя обязанностью вступить в договорные отношения с ним и ни с кем другим относительно названного в ордере жилого помещения. Заключение договора с лицом, не являющимся ордеродержателем, или с ордеродержателем на другое жилое помещение, не указанное в ордере, оценивается как ничтожный договор, поскольку не соответствует требованиям закона (см. ст. 168 ГК).
Безотносительно к своим разновидностям договор найма жилого помещения как единый тип договора - консенсуальный, т.е. вступает в силу с момента соглашения о передаче еще до реальной передачи жилого помещения во владение и пользование нанимателю. С этим юридическим фактом связаны права и обязанности сторон в договоре.
Консенсуальный характер договора в литературе оспаривался и договор оценивался как реальный, поскольку его письменная форма не соблюдалась. Свидетельством воли ордеродержателя заключить договор были его действия, связанные с административным актом - получением ордера и предъявлением его наймодателю, принятие его последним. Так следовало оценить нарушение письменной формы договора. Однако момент заключения договора найма связывали с моментом вселения нанимателя в обозначенное в ордере помещение. Именно с этого момента возникают права и обязанности сторон *(217). Такая оценка преобладала особенно на практике и, в частности, в судебной практике. Как правило, передача ордера и заселение указанного в ордере жилого помещения осуществлялись одновременно.
Нарушение письменной формы договора найма в этих случаях не влекло его недействительности по ГК 1964 г., равно как не влечет и по действующему ГК относительно договора социального найма жилья. Передача ордеродержателем управляющей организации ордера и его прием ею означал заключение договора найма жилого помещения в устной форме. Занятие жилого помещения без ордера либо до его передачи юридически было невозможным, а если это имело место, то расценивалось как правонарушение со всеми вытекающими из этого последствиями. Именно действия ордеродержателя и членов его семьи, с одной стороны, и действия будущего наймодателя, с другой, соответственно по передаче и приему ордера на жилое помещение оценивались как соглашение о последующей затем передаче во владение и пользование указанного в ордере жилого помещения. Прежде должно состояться соглашение, а потом уже реальная передача жилого помещения ордеродержателю. Поэтому договор - консенсуальный, даже если эти действия осуществлялись одновременно.
Для договора социального найма жилья основой возникновения жилищных прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи, как и прежде, является совершение двух самостоятельных действий будущего нанимателя и сонанимателей: предъявление наймодателю полученного ими ордера на жилое помещение, во-первых, и заключение договора в письменной форме с наймодателем, который принял ордер как основание для заключения договора, во-вторых. Нарушение письменной формы договора лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, не лишая их права приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК).
2. Наниматель и сонаниматели, исходя из равенства своих жилищных прав, вправе в социальном найме:
1) вселять новых членов семьи в занимаемое жилое помещение;
2) поселять временных жильцов и поднанимателей;
3) изменять договор найма;
4) сохранять договор найма при перемене собственника дома;
5) обменять занимаемое жилое помещение на другое жилое помещение;
6) сохранять при временном отсутствии жилое помещение;
7) прекратить действие договора найма;
8) получить другое жилое помещение в домах государственного или муниципального жилищного фондов по основаниям, указанным в законе;
9) приватизировать жилье.
Наниматель и сонаниматели обязаны:
1) осуществлять текущий ремонт жилого помещения;
2) своевременно оплачивать квартирную плату и плату за коммунальные услуги;
3) соблюдать правила пользования жилым помещением;
4) сдать наймодателю жилое помещение при прекращении договора.
Наймодатель обязан:
1) заключить договор социального найма с ордеродержателем и членами его семьи, названными в ордере;
2) передать нанимателю и сонанимателям свободное жилое помещение, указанное в ордере;
3) дать согласие при соблюдении предусмотренных законом условий на изменение договора, обмен жилых помещений, занимаемых нанимателем;
4) разрешить нанимателю приватизацию занимаемого жилого помещения;
5) осуществлять санитарное и техническое обслуживание нанимателя и сонанимателей, текущий и капитальный ремонт жилого дома таким образом, чтобы обеспечить нормальное функционирование всех инженерных систем дома, бесперебойное оказание нанимателю коммунальных услуг, надлежащую эксплуатацию жилого помещения.
Наймодатель вправе по основаниям и в порядке, установленном в законе, расторгнуть договор социального найма.
Основная проблема осуществления прав и обязанностей наймодателя, перешедшая от прежнего правового регулирования, состоит в том, что у наймодателя в домах государственного и муниципального жилищных фондов было изъято большинство прав и обязанностей по договору и передано вышестоящим органам управления, местного самоуправления и государства. Принимать решение о согласии на обмен занимаемого нанимателем помещения и приватизацию, изменении договора найма, заявлять иск о выселении нанимателя и членов его семьи наймодатель не мог.
По ГК наймодателем может быть уполномоченное собственником лицо. В домах государственного и муниципального жилищных фондов предусмотрены ограничения права распоряжения подведомственным жилищным фондом в интересах собственников. Так, в Москве правом заключать договор социального найма в домах, образующих собственность города Москвы, наделены Департамент муниципального жилья Правительства Москвы и его окружные жилищные управления. Этот орган Правительства Москвы компетентен решать вопросы обмена жилой площади, управления - заключать договоры социального найма жилья, а также решать вопросы обмена занимаемых помещений.
Выселение граждан из занимаемых жилых помещений - основная мера ответственности нанимателя за нарушение договора найма. Выселение как следствие расторжения договора найма допустимо лишь по основаниям и в порядке, установленным в законе. Эти основания, касающиеся договора социального найма жилья, перечислены в ЖК. Принудительное выселение в судебном порядке, связанное с виновным поведением постоянных пользователей, одно из этих оснований.
Таким основанием является также разрушение и порча жилого помещения, использование его не по назначению, нарушение прав и интересов соседей нанимателем, членами его семьи и другими совместно с ним проживающими лицами.
Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным (ст. 98 ЖК).
Лица, подлежащие выселению без предоставления другого жилого помещения за невозможностью совместного проживания, могут быть обязаны судом взамен выселения провести обмен занимаемого помещения на другое жилое помещение, указанное заинтересованной в обмене стороной.
Подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения граждане, чей ордер был получен в результате неправомерных действий и вследствие этого признан недействительным (ст. 100 ЖК). Однако если граждане, указанные в ордере, ранее пользовались жилым помещением в доме государственного или муниципального жилищного фондов, им предоставляется жилое помещение, которое они занимали, или другое жилое помещение. В том случае, если они не были постоянными пользователями в этих разновидностях жилищного фонда, они выселяются без предоставления другого жилого помещения.
Если граждане не допустили при получении ордера неправомерных действий, но ордер и договор были признаны недействительными по другим причинам и его выдачей нарушены права других лиц, выселение осуществляется с предоставлением другого жилого помещения.
В случае невнесения квартирной платы в течение шести месяцев наниматель и совместно с ним проживающие члены семьи подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением им жилого помещения, которое должно отвечать санитарным и техническим требованиям, но уже в пределах норм площади общежития (6 м2).
3. Наниматель в договоре (коммерческого) найма жилья (если договор заключен сроком до пяти лет) имеет ряд таких же прав и обязанностей, как и наниматель в договоре социального найма.
По тому и другому договорам наймодатель наделен в принципе теми же обязанностями - передать свободное помещение и надлежаще эксплуатировать дом.
В большинстве статей гл. 35 ГК назван только наниматель как носитель жилищных прав и обязанностей в договоре найма (коммерческого) жилья, хотя равенство жилищных прав и обязанностей всех постоянно проживающих совместно с нанимателем закон декларирует.
Наниматель в договоре найма (коммерческого) имеет право:
1) приоритета (преимущественного права) на заключение договора на новый срок;
2) на замену другим нанимателем;
3) на расторжение договора;
4) давать согласие на переоборудование жилого дома на условиях, указанных в законе;
5) согласованно с наймодателем устанавливать плату за жилое помещение, если оно находится в частном фонде.
Лица, совместно постоянно проживающие с нанимателем, вправе требовать их обязательного персонального включения в текст письменного договора коммерческого найма жилья, в том числе несовершеннолетних, малолетних и лиц, находящихся под опекой или попечительством. Из закона вытекает, что текущие изменения в составе постоянных пользователей в процессе пользования жилой площадью (ст. 679 ГК) также надлежит адекватно отразить в договоре путем соответствующих записей. На тот случай, если в договоре кто-либо не будет персонально назван, действует правило ст. 679 ГК, т.е. его жилищные права должны быть оформлены согласно требованиям как вселение новых постоянных пользователей. Если же они были своевременно оформлены, то при наличии доказательств этого вносятся необходимые изменения в текст договора.
Гражданин из числа постоянно проживающих, но по общему согласию всех вправе стать нанимателем в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения.
Наймодатель вправе расторгнуть договор (коммерческого) найма в судебном порядке по своей инициативе по двум основаниям:
а) задолженность по квартирной плате в течение шести месяцев. Договор может установить и более длительный срок. Особые сроки исчисления невнесения квартирной платы - при краткосрочном найме,
б) разрушение или порча жилья нанимателем (сонанимателем) или другими гражданами, за действия которых наниматель несет ответственность.
В последнем случае законодатель дает нанимателю еще и шанс избежать такого рода санкции - судебным решением ему предоставляется льготный, не более одного года срок для восстановления пригодности жилого помещения для проживания. Если наниматель не использовал этого шанса или даже не принял всех организационных мер (например, не заключил подрядный договор на ремонт жилого помещения и т.п.), наймодатель вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора найма. Статья 687 ГК предусматривает возможность отсрочки исполнения решения, но не более чем на один год.
В отличие от "рукотворной" порчи помещения проживающими ГК вводит возможность расторжения договора также из-за такого технического и санитарного состояния жилого помещения, какое оценивается в законе как непригодное для проживания. Оно образуется в результате естественного износа дома, жилого помещения в процессе эксплуатации и непринятия своевременных и необходимых мер по поддержанию жилого помещения в надлежащем техническом и санитарном состоянии. Например, в силу нарушения нормативных сроков производства капитального ремонта, запущенности профилактических мероприятий и других нарушений правил и норм содержания жилищного фонда. Непригодность к постоянному проживанию может быть выражена и крайней степенью состояния дома, жилого помещения, какой является аварийность конструкций здания, что также имеется в виду в законе.
Непригодные к постоянному проживанию жилые дома делятся на две категории: пригодные для постоянного проживания в случае проведения капитального ремонта, модернизации и реконструкции и те, дефекты которых не могут быть устранены технически или устранение которых экономически нецелесообразно. Непригодное помещение - не то же самое, что аварийное помещение или дом. Аварийное состояние грозит обвалом. Договор найма может быть расторгнут в этом случае по требованию любой из сторон договора.
Другие основания для расторжения договора в судебном порядке называет жилищное законодательство.
Использование жилого помещения не по назначению и систематическое нарушение прав и интересов соседей по квартире или дому - традиционное для жилищного законодательства основание для расторжения договора по инициативе наймодателя либо граждан, проживающих в доме (жилом помещении).
Однако правом на расторжение договора ГК наделяет в этом случае лишь наймодателя. Прежде чем требовать в судебном порядке выселения, он вправе (но не должен) предупредить виновных лиц. В коммерческом найме законодатель отказался от применения мер общественного воздействия к ним в силу неэффективности этих мер, а равно от такой меры взамен выселения, как принудительный обмен занимаемого помещения на другое жилое помещение, указанное заинтересованной в обмене стороной.
Если после предупреждения в поведении виновных лиц ничего не изменится, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор. Суд, правда, как и в случае порчи жилого помещения ( п. 2), может дать испытательный годичный срок для изменения поведения. И уже по итогам этого года, по повторному требованию наймодателя, суд принимает решение о расторжении договора. По просьбе названных лиц суд может принять решение о расторжении договора с отсрочкой исполнения судебного решения на срок не более одного года.
4. В договоре социального найма специализированного жилого помещения наниматель обладает минимальным объемом жилищных прав, но не приобретает самостоятельного права пользования предоставленным помещением. Он не вправе:
а) приватизировать эти жилые помещения;
б) осуществлять обмен и бронирование жилых помещений;
в) сдавать жилые помещения в поднаем, аренду или субаренду;
г) осуществлять раздел занимаемой жилой площади;
д) вселять временных жильцов без разрешения уполномоченного на то органа;
е) требовать по истечении срока договора его возобновления.
Наниматель подлежит выселению из занимаемого помещения по широкому кругу оснований (прекращение трудовых отношений в случае истечения одного года временного поселения граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, приобретенное за счет соответственно кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилья, и заложенное в обеспечение возврата кредита или займа).