Требование о сносе как негаторный иск

Правовая природа исков о сносе самовольной постройки ближе всего к так называемому негаторному иску (ст. 304 ГК РФ), согласно которому собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Отличие в том, что в данном случае собственник земельного участка не лишен возможности им владеть, хотя его права нарушены осуществлением самовольного строительства12.

Практика показывает, что в данном случае суд расценивает требование освободить земельный участок от самовольно возведенного на нем объекта имущества как аналогичное негаторному иску. Один из наиболее важных вопросов, который при этом возникает, — к кому можно предъявить такой иск? В частности, можно ли предъявить его к приобретателю самовольной постройки.

Позиция суда. Комитет по управлению городским имуществом обратился в суд с иском об обязании ответчика освободить земельный участок путем сноса торговых павильонов.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования. Суд отметил, что ответчик не имеет правовых оснований для использования спорного земельного участка. Поэтому понуждение его к сносу объектов недвижимости, признанных в судебном порядке самовольными постройками, является конкретизацией формы исполнения обязанности, установленной п. 2 ст. 62 Земельного кодекса РФ.

Апелляционный суд отменил указанное решение и отказал в иске по следующим основаниям. Ответчик приобрел спорные объекты недвижимости по договору купли-продажи. Впоследствии решением суда регистрация права собственности признана недействительной, так как эти объекты представляют собой самовольные постройки. Следовательно, ответчик не является лицом, ответственным за снос данных объектов в соответствии с положениями п. 2 ст. 222 ГК РФ и ч. 2 ст. 62 ЗК РФ.

ФАС СЗО отменил постановление апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции, отметив, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой (продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки).

Собственник земельного участка, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд с иском о ее сносе. Такой иск аналогичен требованию об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения.

Если самовольная постройка была отчуждена, то надлежащим ответчиком по иску о ее сносе следует признать приобретателя как лицо, фактически нарушающее права истца в момент предъявления требования об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения. Поскольку ответчик после приобретения спорных объектов, несмотря на признание их самовольными постройками, продолжает владеть и пользоваться ими (т. е. фактически реализует в отношении данного имущества правомочия собственника), именно эта организация в настоящее время нарушает права собственника земельного участка. Следовательно, иск предъявлен к надлежащему лицу13.

Проблемы возникают и в связи с определением надлежащего истца. Суды приходят к выводу, что право предъявить требование о сносе самовольной постройки принадлежит только собственнику или иному титульному владельцу земельного участка. Такое требование не могут предъявить собственники иных зданий (помещений в зданиях), расположенных на этом же участке.

Типичный случай. Предприниматель обратился в арбитражный суд с требованием признать самовольной постройкой пристройку к зданию, в котором предпринимателю принадлежит на праве собственности нежилое помещение. Истец также требовал обязать ответчика за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки, привести часть здания и земельный участок в первоначальное состояние.

Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций отказали в удовлетворении иска. При этом ФАС СЗО отметил, что право требовать сноса возведенной на земельном участке самовольной постройки (в случае признания ее таковой) предоставлено только собственнику или иному титульному владельцу земельного участка, на котором она возведена. Между тем истец не представил ни доказательств обладания каким-либо вещным правом на земельный участок, на котором находится возведенная ответчиком постройка, ни доказательств того, что названная пристройка создана с существенным нарушением градостроительных норм и правил, действовавших на момент ее возведения14.