1.3. Виды недействительных сделок и их последствия

Нарушение одного из перечисленных выше четырех условий дает основание признать сделку недействительной.

Недействительная сделка - это неправомерное действие, по ней нельзя требовать исполнения, если она еще не исполнена. Поэтому с признанием ее недействительной не возникает вопроса о правовых последствий. В тех случаях, когда сделка исполнена полностью или в какой-то части, должен быть решен вопрос о том, как быть с исполненным одной или обеими сторонами. Законодательством предусмотрены определенные правовые последствия для сторон, выполнивших сделку ненадлежащим образом:

а) двусторонняя реституция;

б) односторонняя реституция;

в) неприменение реституции.

Двусторонняя реституция означает восстановление сторон в прежнее положение. Данный вид последствий обозначен в ст. ст. 171, 172, 175, 176 ГК и гласит, что по недействительной сделке каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное в натуре, а при невозможности возвратить в натуре - возместить стоимость в деньгах (п. 2 ст. 167 ГК).

Односторонняя реституция. При ней в первоначальное положение возвращается потерпевшая сторона. Виновная сторона не вправе требовать возврата исполненного по сделке. В этом случае причитающееся по сделке имущество виновной стороны обращается в доход государства (ч. 3 ст. 169 ГК).

Неприменение реституции применяется тогда, когда обе стороны виновны, действовали с умыслом, поэтому должны нести невыгодные для себя последствия в виде обращения в доход государства всего полученного и причитающегося им по сделке. Реституция не допускается по сделкам, совершенным с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ч. 2 ст. 169 ГК).

Все недействительные сделки подразделяются на виды.

Различают оспоримые и ничтожные недействительные сделки (ст. 166 ГК).

Оспоримыми сделками признаются недействительные сделки, которые могут быть по заявлению сторон оспорены и признаны судом недействительными. К ним относятся: заключенные частично и ограниченно дееспособными лицами (ст. ст. 175, 176 ГК), совершенные гражданином, не способным понимать значение своих действий (ст. 177 ГК); с пороком воли (ст. ст. 178, 179 ГК); совершенные на крайне невыгодных для себя условиях при стечении тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК).

Ничтожные (абсолютно недействительные) - это такие недействительные сделки, которые с момента их заключения не порождают предусмотренных ими правовых последствий.

Эти сделки характеризуются тем, что они являются недействительными в силу факта самого совершения, независимо от того, признал ее суд таковой или нет. К ним относятся: сделки противозаконные (ст. ст. 168, 169 ГК); сделки, совершенные недееспособными лицами (ст. 171 ГК); сделки, совершенные с нарушением предусмотренной законом формы (п. 2 ст. 162 ГК); фиктивные сделки (ст. 170 ГК).

1.4. Общие и специальные правила земельно-правовых сделок

Общие правила земельно-правовых сделок сводятся к следующему:

1. Земельно-правовая сделка может быть совершена только между правомочными субъектами, к числу которых отнесены:

а) дееспособные граждане, т.е. лица, достигшие восемнадцатилетнего возраста, не лишенные по суду дееспособности и не ограниченные в ней. В противном случае совершенная земельно-правовая сделка может быть оспорена в суде заинтересованным в этом лицом и признана незаконной со всеми вытекающими из этого последствиями;

б) организации, обладающие правами юридического лица, если их уставная правоспособность допускает совершения подобных сделок.

2. Если земельно-правовая сделка осуществляется через представителей, то они должны:

а) быть дееспособными, т.е. совершеннолетними и не лишенными дееспособности в судебном порядке;

б) иметь надлежащие полномочия на совершение данной сделки.

3. Земельно-правовая сделка обязательно предполагает активные действия субъектов этого правоотношения: регистрация сделки в регистрационной палате и т.п. Пассивные действия не могут служить основанием для заключения сделки, поскольку заключение земельно-правовых сделок предполагает по закону только активные действия.

4. Активные действия могут повлечь за собой заключение земельно-правовой сделки в том случае, если они направлены на достижение определенной юридической цели. В частности, ст. 170 ГК РФ признает мнимую сделку, совершенную лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. При этом следует различать волю субъектов земельно-правовой сделки и их действительное волеизъявление. Так, указанная статья ГК РФ определяет статус сделок в зависимости от воли и волеизъявления, подразделяя их на действительные и притворные. Если сделка совершена с целью прикрыть другую сделку, то применяются правила, относящиеся к этой сделки, которую стороны имели в виду. Иначе говоря, если маскируют сделку купли-продажи земельного участка сделкой мены, к примеру, земельного участка на имущество, то применяться должны правила сделки купли-продажи.

5. При заключении земельно-правовых сделок должна обеспечиваться свобода воли сторон, поскольку дефект этой воли является основанием для признания недействительности сделки по суду. Например, заинтересованным лицом может быть признана через суд недействительной земельно-правовая сделка, совершенная под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы; закономерного соглашения представителя одной стороны с представителем другой стороны и др. (ст. ст. 178, 179 ГК РФ).

6. Земельно-правовая сделка не должна противоречить закону, поскольку признание ее незаконности влечет по суду признание ее недействительности с применением двойной регистрации.

Законность сделки определяется по следующим направлениям:

а) по форме, т.е. по ее документальному оформлению. Как правило, сделки в земельном отношении имеют регламентированную законом форму, преимущественно типовую. В частности, купля-продажа земельных участков гражданами осуществляется в форме купчей, подлежащей государственной регистрации;

б) по процедуре заключения, нарушение которой может повлечь также незаконность сделки;

в) по содержанию земельно-правовой сделки, в которой должны быть существенные условия:

- установленные законом. Так, при продаже земельных участков в ходе приватизации государственных или имущественных предприятий в плане приватизации должны быть отражены: ситуационный план земельного участка; данные о его границах; размерах, технологических, экологических и инженерно-геологических условиях и др. При переходе имущества в порядке наследования или дарения взимается специальный налог с этого имущества в соответствии с Законом РФ от 12 декабря 1991 г. "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения" с соответствующими изменениями и дополнениями. При совершении этих сделок необходимо знать, что, если общая стоимость переходящего в собственность физического лица имущества превышает необлагаемый минимум (при наследовании он составляет 850-кратный минимальный размер оплаты труда, а при дарении - 80-кратный), взимается указанный налог. Поэтому очень важно произвести правильную оценку имущества;

- устанавливаемые сторонами. Например, каждая из сторон в праве определить в качестве существенного условия земельно-правовой сделки состояние земельного участка в момент продажи; порядок передачи проданного земельного участка и т.д.;

- по продаваемому объекту. Например, не подлежат продаже земли общего пользования населенных пунктов; земли заповедников, памятников природы, национальных природных и дендрологических парков, ботанических садов, зараженные опасными веществами и подверженные биологическому заражению и другие.

Специальное правило земельно-правовых сделок заключается в следующем:

1) земельно-правовые сделки совершаются под контролем государства, полномочия которого осуществляют органы местной администрации и другие надведомственные органы. В частности, сделки купли-продажи и аренда земли подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции (п. 1 ст. 131 ГК РФ);

2) земельно-правовые сделки ограничиваются кругом субъектов, в который могут входить лишь лица, предусмотренные законом. В частности, субъектами сделок купли-продажи земли в России не могут быть иностранные физические и юридические лица, за исключением случаев, предусмотренных законом; при продаже участков собственности приватизированных предприятий на конкурсной или аукционной основе участниками этих конкурсов могут быть только собственники приватизированных предприятий;

3) земельно-правовые сделки ограничиваются видами земель, которые могут быть объектами этих сделок. В частности, не подлежат продаже при приватизации государственных и муниципальных предприятий земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр; земли, зараженные опасными веществами и подверженные биологическому заражению; земельные участки, находящиеся во временном пользовании, и другие;

4) Земельно-правовые сделки осуществляются по особой предусмотренной законом форме, нарушение которой влечет за собой, с одной стороны, возможное признание данной сделки недействительной, а с другой стороны - возможность привлекать к ответственности лиц, виновных в нарушении этой формы и процедуры. Так, для выделения земли под ведение крестьянского хозяйства заинтересованные лица должны подать письменное заявление в местную администрацию, которая, в свою очередь, обязана в месячный срок выделить земельные доли заявителя - работника сельхозпредприятия и членов его семьи в натуре. С одной стороны, неподача заявления или досрочное требование решения земельного вопроса не гарантировано залогом к исполнению, а с другой - задержка сверх месячного срока с выделением земли влечет для виновных установленный законом штраф;

5) земельно-правовые сделки регламентированы законодательством таким образом, чтобы посредством их обеспечивать рациональное использование земель, вовлеченных в сферу этих сделок. Это достигается тем, что дополнительно к договорным обязательствам лица, получившие земельный участок по земельно-правовым сделкам, обязаны использовать его с соблюдением всех уставных правил: эффективно, рационально, в строгом соответствии с целевым назначением и т.п.;

6) правовое обеспечение земельно-правовых сделок осуществляется через механизм применения санкций за нарушение договорных обязательств: расторжение сделок, условия которых нарушается; взыскание убытков, причиненных нарушением договорных обязательств; другие неблагоприятные последствия. Рассмотрим их по отдельности. Санкции за нарушение договорных обязательств можно подразделить на законные и договорные.

Законные санкции выражаются в применении административной, уголовной и иной юридической ответственности за нарушение тех или иных условий договора. Особенностью законных санкций за нарушение отдельных условий земельно-правовых сделок является их применение государственными органами и должностными лицами в соответствии с Положением о государственном земельном контроле, нормами КоАП РФ, УК РФ, УПК РФ.

Договорные санкции в отличие от законных применяются по инициативе одной из сторон земельно-правовой сделки в случае, когда таковые предусмотрены договором и ситуация соответствует диспозиции договорной санкции.

Договорные санкции за нарушение земельно-правовых сделок можно подразделить на следующие разновидности:

1) неустойка;

2) пеня.

Договорные санкции могут применяться по двум основаниям:

1) по требованию потерпевшей стороны договора, если противоположная сторона согласна с предъявленными требованиями;

2) по решению суда, если противоположная сторона не согласна с требованиями потерпевшей стороны.

Взыскание убытков за нарушение договорных обязательств как правовое обеспечение земельно-правовых сделок осуществляется с соблюдением установленных законом следующих правил.

Убытки бывают двух видов: реальный ущерб и неполученные доходы.

Реальный ущерб складывается из:

а) стоимости погубленных земельных угодий и связанных с ними природных и имущественных объектов;

б) дополнительных расходов, вызванных нарушением земельно-правовой сделки.

Соотношение взыскания неустойки, штрафа, пени с взысканием убытков, предусмотренных в законе, в четырех основных вариантах:

1) штрафной вариант - неустойка взыскания сверхстоимости причиненных убытков. В таком случае оба эти вида ответственности автономны, но могут быть объединены в одном исковом требовании заявителя в суд.

2) зачетный вариант - неустойка включается в состав убытков, причиненных нарушением ценовой земельно-правовой сделки. В таком случае сумма взыскания с нарушителя ограничивается общей суммой убытков, а сам объем определяется за минусом размера неустойки;

3) исключительный вариант - взыскание неустойки исключает взыскание убытков. Применительно к земельно-правовым сделкам он может быть предусмотрен только в договоре;

4) альтернативный вариант - взысканию за нарушение условий земельно-правовой сделки подлежат либо неустойка, либо убытки по выбору сторон. Такой вариант может быть предусмотрен только в условиях земельно-правовой сделки.

По правовому содержанию земельно-правовые сделки можно подразделить на три основных вида:

правоустанавливающие;

правоизменяющие;

правопрекращающие.

Правоустанавливающие сделки создают между субъектами правовые отношения, которых между ними не было до заключения этой сделки. Например, заключение договора аренды земельного участка на длительный срок устанавливает сложные и долговременные отношения между арендодателем и арендатором.

Правоизменяющие сделки являются юридическим фактом, изменяющим содержание и характер правоотношений, существовавших между субъектами до их заключения. Такой сделкой может быть передача в залог арендодателем арендатору земельного участка в обеспечение займа денежных средств у последнего.

Правопрекращающие сделки являются юридическим фактом, прекращающим существование до их совершения правоотношения в сфере использования земель. К числу их можно отнести куплю-продажу земельного участка, при которой у продавца прекращается право собственности на земельный участок.