6. ЛЕКЦИОННЫЙ КУРС по дисциплине «Теоретические основы оценки»

Тема 1: «Введение»

1. Введение в теорию оценки.

2. Место оценки как научной дисциплины в системе экономических наук.

3. Предмет и метод теории оценки.

1.1. Понятие «Оценка» можно трактовать в 3 смыслах:

А) оценка - это процедура определения цены, ценности;

Б) оценка - это мнение о ценности, уровне или значении;

В) оценка - это отметка по балльной системе.

Оценивается все виды имущества (движимое, недвижимое), а также бизнес.

Недвижимое имущество – это физические объекты (земельные участки) с фиксированным местоположением в пространстве и все, что находится под ним с проекцией к центру земли и над поверхностью земли, продленное в бесконечность, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

В международной оценочной практике недвижимость определяют в основном через объём понятия – перечень предметов (вещей) и вещных прав, включаемых в него. В соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан к недвижимым вещам относят: здания, сооружения многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей. В то же время казахстанское законодательство в недвижимое имущество включает движимые вещи (воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, космические объекты), это связано с целесообразностью распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов, называемый «имущественный комплекс» (таблица1).

Таблица 1. Перечень объектов недвижимости

Недвижимость как объект оценки (земля, как физический объект и все, что с ней прочно связано)	Недвижимость в определении Гражданского кодекса (статья 117) (обязательность государственной регистрации)
	отдельные объекты	сложные объекты
земельные участки	земельные участки	предприятия в целом как имущественный комплекс, включая: - земельные участки; - здания и сооружения; -индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги; - инвентарь и оборудование; сырье и продукцию; требования и долги; информация;
участки недр	участки недр
обособленные водные объекты	обособленные водные объекты
здания	приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации: ● воздушные и морские суда; ● суда внутреннего плавания; ● космические объекты
сооружения	все, что прочно связано с землей, в том числе: ● леса; ● многолетние насаждения; ● сооружения
Недвижимость как объект оценки (земля, как физический объект и все, что с ней прочно связано)	Недвижимость в определении Гражданского кодекса (статья 117) (обязательность государственной регистрации)
	отдельные объекты	сложные объекты
многолетние насаждения	иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону	- нематериальные активы
леса

Следовательно, объектами недвижимости являются:

1. Земельный участок – часть земной поверхности, имеющая юридический и определенный геодезический размер, который закреплен на местности межевыми знаками.

1. Первичные – земельный участок и все объекты, прочно связанные с ним, перемещение которых без несоразмеримого ущерба не возможно.

2. Вторичные – в установленном порядке пространственная часть здания, имеющая правовой статус.

3. Предприятие в целом как имущественный комплекс – все виды имущества, предназначенные для деятельности предприятия, включая здания и сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, право на земельный участок, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие его деятельность (фирменное наименование, товарные знаки), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором.

В теории и практике следует различать понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав (схема 1).

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может выступать в качестве основного в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа (таблица 2).

Недвижимость также можно рассматривать в двух аспектах физическом и экономическом. Со стороны физических характеристик недвижимость представляет собой отдельный пространственно расположенный объект, обладающий определенной полезностью, то есть способностью удовлетворять конкретного пользователя в данном месте и в данный период времени. Как физический объект недвижимость обладает свойствами:

• неподвижностью, то есть постоянство местоположения, фиксированностью и немобильностью;

• уникальностью, то есть индивидуальностью, единственностью в своем роде;

• неоднородностью;

• долговечностью существования эксплуатации.

Недвижимое имущество

Физический объект				Объект правовых отношений
местоположение площадь и границы объем размер (высота, длина, ширина) форма ландшафт залежи ископаемых тип почвы физические характеристики внешняя среда		Объект экономических отношений		-права собственности вещные права: -права пожизненного наследуемого владения -право постоянного пользования -право хозяйственного ведения -право оперативного управления -траст -право залога, аренды, застройки -сервитуты -право на земельный участок собственника здания, расположенного на нем -специальное право «золотая акция» на участие в управлении предприятием -иные права
		товар капитал в вещной форме полезность доходность издержки содержания ликвидность финансовый актив стоимость цена налогообложение инвестирование - спрос и предложение
-место обитания людей всех поколений -условие жизни людей -невосполнимый природный ресурс -источник благ -пространственный базис размещения других объектов
	Объект общих социальных отношений -основа свободы и независимости -престижность владения -основа гордости и славы -многофункциональное назначение -условие формирования среднего слоя общества

Схема 1. Недвижимость как физический, экономико-правовой

и социальный комплекс отношений

Таблица 2. Концепции недвижимости

Концепции	Характеристика
Географическая	отражает физические характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры и местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, технологических и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом
Экономическая	рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества – стоимость и цена – первично возникают из его полезности, способность удовлетворить различные потребности и интересы людей
Юридическая	совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. В Казахстане законодательно гарантировано частным лицам право покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество, либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, то есть свободно распоряжаться своей собственностью (ст.10 ГК РК). Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права. Закон (ст.255 ГК РК) предусматривает изъятие у частных лиц для государственных или муниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями путем выкупа или продажи с публичных торгов
Социальная	удовлетворение физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает, в конечном счете, от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя

В экономическом плане недвижимость представляет собой объект,

который требует определенного потока инвестиций, направленных на его сохранение и развитие. Он имеет определенную стоимостную оценку, может приносить своему собственнику (пользователю) доход и характеризуется качествами экономического порядка:

● редкостью;

● дефицитностью;

● развитостью;

● зависимостью от местоположения объекта (влияние качества степени использования земли и объекта на ней).

Недвижимая собственность конструктивно содержит в себе физические составляющие: земли и постройки, а также совокупность имущественных (юридических) прав в отношении этих физических составляющих:

1) земельный участок является физической основой пространственного базиса, на котором или внутри которого размещаются все другие объекты недвижимости. С юридической точки зрения земля как объект собственности есть не только участок территории, где проживают люди, расположены здания и произрастают растения, но и одновременно набор имущественных прав. Когда потребитель покупает участок земли, то он получает права на владение не только тем, что расположено на этом участке, но и тем, что находится под (право на полезные ископаемые) и над ним (право на воздушное пространство);

2) усовершенствования на земле, которые достигаются путем осуществления технических, строительных, мелиоративных работ, улучшающих качество территорий или находящихся на ней зданий и сооружений, а также почвенного слоя. Сюда входят два компонента: постройки на земле (здания, сооружения, дороги, изгороди и другое) и усовершенствования земли (дренаж, мелиорация, газопроводы, сточные канавы, телефонные линии, подземные пути и другое). Все эти работы называются также развитием недвижимости;

3) движимые конструкции, соединенные с недвижимостью, то есть прикрепленные к объекту, которые, в свою очередь, присоединены к земле и являются ее составной частью. Подобное прикрепление может осуществляться как технологически, так и на основе закона или договора. К движимым конструкциям недвижимости относится, к примеру, инженерное и лифтовое оборудование, встроенная мебель, отопительные системы и другое. От движимых конструкций как элементов недвижимости следует отличать движимые конструкции, прикрепленные к арендованной собственности по договору аренды, которые предназначены для целей ведения бизнеса. Эти объекты считаются движимостью;

4) право собственности, включающей, в том числе, право пользования, право владения, право распоряжения, право залога, право завещания и другое.

В общем случае частный собственник земельного участка является владельцем и всех его составных частей: природных ресурсов в виде минеральных залежей, находящихся в недрах под участком, и соответствующего воздушного пространства над участком.

Негосударственные субъекты собственности на землю в Казахстане имеют право не на все недра, соответствующие их земельному участку, а только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и тому подобное). Залежи угля, нефти и газа, руд не включаются в состав недвижимого имущества частника, так как и воздушное пространство над участком.

Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют существенные признаки, позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным группам (таблица 3).

Таблица 3. Основные признаки недвижимости

Признаки		Характеристика
Существенные (родовые)	Степень подвижности	абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению
	Связь с землей	прочная физическая и юридическая
	Форма функционирования	натурально-вещественная и стоимостная
	Состояние потребительской формы в процессе использования	не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации
	Долговечность	многократное использование (здания) и бесконечное при правильном использовании (земля)
	Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств	постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений
	Общественное значение	пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством
Видовые (частные)	Технические и технологические характеристики (месторасположение, функциональное назначение, состояние и другое)	Определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения на другое имущество

Недвижимое имущество занимает центральное место при любом

общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания,

отдыха, культурного досуга и тому подобное. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.

Совершение сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости требует глубоких и систематических знаний особенностей рынка, обусловленных спецификой самого товара – недвижимого имущества.

По своему составу, функциям, способности удовлетворять те или иные потребности недвижимость неоднородна. В западной практике существуют два подхода к её классификации (таблица 4).

Таблица 4. Классификация недвижимости

Вид недвижимости		Характеристика
С точки зрения получения дохода от недвижимости
Жилая н			недвижимость, удовлетворяющая потребности в жилье
Недвижимость, приносящая доход			недвижимость, удовлетворяющая потребность в получении постоянного потока денежных средств от её использования
С точки зрения выполняемых ею функций
Жилая недвижимость				особняки, малосемейные и многоквартирные дома, предназначенные для постоянного проживания в них семей или отдельных индивидов. Она связана с арендой, строительством и эксплуатацией жилищного фонда
Нежилая недвижимость	коммерческая			постройки под розничную торговлю (торговые центры), офисы для бизнеса, стоянки автомобилей, бензоколонки и прочие объекты сферы обслуживания, используемые для извлечения прибыли
	промышленная (индустриальная)			промышленные сооружения и инфраструктура, действующие заводы, технопарки, складские помещения, специализированные офисы для управленческого персонала и другое. Для этого подвида недвижимости важным является местоположение объекта недвижимости (близость к транспортным артериям)
	отели и мотели			особый класс недвижимости. Они предназначены для временного проживания. Кроме того, предложение и спрос на жилье и отели зависят от разных групп факторов
	рекреационная			различного рода сооружения на территории курортных зон, клубы по интересам (деловые клубы, гольф клубы), стадионы, плавательные бассейны и другие спортивно-оздоровительные и комплексы развлечений
	Вид недвижимости			Характеристика
	институциональная			здания для правительственных и муниципальных органов власти, учебных заведений, больниц, санаториев и других функций специального назначения
	недвижимость смешанного использования			комбинация приведенных выше типов недвижимости (здания, в которых на первых этажах находятся магазины и офисы, а выше жилые апартаменты)

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском оборо­те и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, то есть в определении денежного эквивалента различ­ных видов недвижимости в конкретный момент времени.

1.3. Предметом оценки являются различные типы прав собственности, подлежащие оценке.

Теория оценки включает в себя:

• Анализ структуры рынка;

• Общую характеристику рынка;

• Методологию 3 подходов к оценке: сравнительного, затратного и доходного.