
- •Міністерство фінансів України
- •Іпотечний ринок
- •Дніпропетровськ – 2010
- •Передмова
- •1. Програма навчальної дисципліни
- •1.1. Опис навчальної дисципліни «Іпотечний ринок»
- •Інструментальні компетенції:
- •Міжособистісні компетенції:
- •Системні компетенції:
- •Спеціальні компетенції:
- •Опис навчальної дисципліни за заочною формою навчання
- •1.2. Тематичний план навчальної дисципліни
- •1.3. Зміст навчальної дисципліни Модуль 1
- •Тема 1. Поняття іпотечного кредиту. Правові основи функціонування іпотечного ринку
- •Тема 2. Напрямки іпотечного кредитування
- •Тема 3. Процедура оформлення іпотечного кредиту .Особливості оцінки нерухомого майна під час укладання іпотечного договору
- •Тема 4. Класифікація заставних
- •Тема 5. Забезпечення функціонування заставної
- •Тема 6. Зобов'язання позичальника за кредитним договором. Позбавлення заставника права на майно
- •Тема 7. Фактори, що визначають вибір системи іпотеки
- •Тема 8. Моделі організації систем іпотечного кредитування
- •2. Розподіл балів, що присвоюються студентам
- •Cамостійна робота студентів
- •Шкала оцінювання
- •Розподіл балів
- •Первинний ринок заставних
- •Вторинний ринок заставних
- •Покупка заставних за готівку
- •Обмін на цінні папери, забезпечені заставними
- •Питання для самоконтролю
- •Бібліографічний список до теми
- •Оцінка нерухомого майна
- •Основні методи оцінки нерухомості
- •Андеррайтинг (ухвалення рішення пронадання кредиту)
- •Питання для самоконтролю
- •1. Процедура оформлення іпотечного кредиту.
- •Класифікація заставних за умовами обслуговування
- •Питання для самоконтролю
- •Особливості зміни права власності на заставну.
- •Правові наслідки передачі заставної.
- •Поняття консолідованого іпотечного боргу та іпотечного пулу.
- •Поняття іпотечних цінних паперів. Іпотечні сертифікати та іпотечні облігації.
- •Особливості сертифікатів участі.
- •Поняття іпотечних облігацій.
- •Питання для самоконтролю
- •Обставини, що призводять до звернення стягнення на предмет іпотеки.
- •Позасудове врегулювання
- •Питання для самоконтролю
- •Бібліографічний список до теми
- •План вивчення теми
- •Методичні вказівки для виконання самостійної роботи
- •Питання для самоконтролю
- •Бібліографічний список до теми
- •4. Методичні рекомендації до індивідуальної роботи Індивідуальне науково- дослідне завдання:
- •Теми індивідуального науково-дослідного завдання.
- •5. Контрольні заходи Перелік питань до пмк з дисципліни «Іпотечний ринок»
- •Система бальної оцінки знань, вмінь та навичок студентів на підставі об’єктів оцінювання з дисципліни «Іпотечний ринок»
- •Cамостійна робота студентів
- •Індивідуальне науково- дослідне завдання:
- •6. Список рекомендованої літератури
- •Навчально-методичний посібник Іпотечний ринок Головко Ванда Валентинівна
- •Дніпропетровська державна фінансова академія
- •Іпотечний ринок
- •Дніпропетровськ – 2010
Оцінка нерухомого майна
Оцінкою нерухомості називається процес визначення придатності даного об'єкта нерухомості як заставу. Тому що оцінка нерухомості є найважливішою частиною оцінки ризику, то кредитори приділяють оцінці нерухомості стільки ж уваги, скільки й оцінці кредитоспроможності позичальника. Кредитор несе повну відповідальність за точність оцінки. Її роль зводиться:
- до надання повного і точного опису власності з урахуванням її особливостей (місце розташування, ступінь зносу і т.д.);
- до встановлення її дійсної, ринкової вартості (складання анкети балансової вартості);
- до винесення рішення, чи може вона бути прийнята як застава.
Види вартості нерухомості:
1) ринкова вартість (market value);
2) страхова вартість (insurance value);
3) оцінна вартість (assessed value);
4) заставна вартість (mortgage value);
5) ліквідна вартість (salvage value);
6) балансова вартість (bоок valuе);
7) конфiскацiйна вартість (condemnation value).
Основні методи оцінки нерухомості
Метод прямих ринкових порівнянь складається в зіставленні цін, по яких останнім часом продавалося аналогічне майно. Оскільки оцінювана нерухомість завжди чимось відрізняється від раніше проданої, то робляться коректування, що базуються на обліку наступних факторів: дата продажу, фізичний стан майна; місцезнаходження майна; умови продажу (вони особливо важливі, якщо продаж фінансується не шляхом стандартної процедури застави).
Метод витрат заснований на принципі заміни, що полягає в тому, що максимальна вартість майна може бути заміщена вартістю іншого настільки ж необхідного і бажаного майна, Даний метод поділяється на 5 стадій:
1) оцінка вартості землі, виходячи, з того, що вона вільна і доступна для її найкращого застосування (вартість землі визначається на основі прямих ринкових порівнянь);
2) оцінка поточної вартості будинків, прибудов і зручностей (оцінка поточної вартості будівлі будинків виробляється методами репродукції і заміщення);
3) оцінка величини зносу, що накопичується, через фізичний, моральний знос і старіння через місце розташування;
4) вирахування накопиченого зносу з установленої вартості будівлі нових аналогічних будинків, прибудов і зручностей;
5) додавання встановленої ціни землі до амортизованої вартості будинків і прибудов і, таким чином, визначення загальної вартості майна.
Метод репродукції означає визначення витрат на будівництво точної копії оцінюваного майна.
Метод заміщення означає визначення витрат на будівництво об'єкта, який би в існуючих умовах функціонально найбільше повно міг замінити оцінюваний об'єкт. Способи оцінки, використовувані при оцінці майна методом заміщення, такі:
— спосіб квадратних метрів: розраховується вартість квадратного метра виходячи із сучасних умов будівлі і збільшується на кількість квадратних метрів в оцінюваній будівлі;
— поштучний спосіб оцінки, майно оцінюється на підставі визначення сучасної ціни матеріалів і предметів, з яких воно побудовано (у цінах на момент оцінки з урахуванням вартості будівельних, монтажних робіт);
— індексний спосіб; заснований на обліку росту витрат на будівництво в даний момент у порівнянні з первісною вартістю оцінюваного об'єкта (вартістю на момент будівлі); у даний час використовується найчастіше.
Метод витрат найбільше часто застосовується при оцінці будинків, що мають особливу цільову спрямованість, таких як школи, лікарні, театри, будинки державного керування і т.д. Це зв'язано з тим, що за даними будинками не спостерігаються великі частоти продажів, і вони практично не приносять доходу.
Метод доходів базується на сучасній вартості прав на одержання доходів від майна в майбутньому. Заснований на припущенні, що доход, одержуваний з майна, буде визначати його вартість, тому він застосовується для оцінки майна, що приносить доход— житлових будинків, офісів, торгових центрів і т.д.
Дана оцінка виробляється в такій послідовності;
1. Оцінка потенційного щорічного валового орендного доходу.
2. Визначення витрат на зміст площ, що пустують, і витрати на збір орендної плати, що віднімаються. Додається доход з інших джерел і в підсумку встановлюється дійсний валовий доход.
3. Вирахування щорічних витрат на експлуатацію майна, таким чином, визначається чистий експлуатаційний доход. Управлінські витрати також включаються в суму експлуатаційних витрат, навіть якщо власник майна сам одночасно є його керуючим. Платежі по заставній, включаючи відсотки й основну суму боргу, є обслуговуванням боргу і не належать до числа експлуатаційних витрат.
4. Визначення ціни, що заплатить типовий інвестор за доход, одержуваний від даного виду і класу майна. Це робиться на основі оцінки норми прибутку, котрий зажадає інвестор, вкладаючи капітал у даний вид майна. Це норма капіталізації, що визначається шляхом порівняння відносини чистого експлуатаційного доходу до цін продажу такого ж майна, що було продано на ринку.
5. На підставі норми капіталізації і чистого експлуатаційного доходу визначається вартість майна по формулі
Чистий експлуатаційний доход
В
артість
=
Норма капіталізації
Після узгодження трьох різних методів, по яких зроблена оцінка нерухомості і визначення ціни нерухомості, що виступає як застав, оцінювач готує звіт про оцінку для клієнта, що повинний містити наступну інформацію:
— оцінка вартості і дата, на яку вона зроблена;
— ціль даної оцінки;
— опис нерухомості, її перебування;
— фактичні дані про витрати, ціни продажу і покупки, можливих доходах і витратах, що відносяться до об'єкта оцінки;
— аналіз і обробка зібраних даних;
— додаток одного чи декількох використаних методів оцінки даної нерухомості, що підтверджують остаточну оцінку;
— допоміжний матеріал (карти, фотографії, плани, контракти і т.д.);
— сертифікат і підписи оцінювача.