Оцінка нерухомого майна

Оцінкою нерухомості називається процес визначення придатності даного об'єкта нерухомості як заставу. Тому що оцінка нерухомості є найважливішою частиною оцінки ризику, то кредитори приділяють оцінці нерухомості стільки ж уваги, скільки й оцінці кредитоспроможності позичальника. Кредитор несе повну відповідальність за точність оцінки. Її роль зводиться:

- до надання повного і точного опису власності з урахуванням її особливостей (місце розташування, ступінь зносу і т.д.);

- до встановлення її дійсної, ринкової вартості (складання анкети балансової вартості);

- до винесення рішення, чи може вона бути прийнята як застава.

Види вартості нерухомості:

1) ринкова вартість (market value);

2) страхова вартість (insurance value);

3) оцінна вартість (assessed value);

4) заставна вартість (mortgage value);

5) ліквідна вартість (salvage value);

6) балансова вартість (bоок valuе);

7) конфiскацiйна вартість (condemnation value).

Основні методи оцінки нерухомості

Метод прямих ринкових порівнянь складається в зіставленні цін, по яких останнім часом продавалося аналогічне майно. Оскільки оцінювана нерухомість завжди чимось відрізняється від раніше проданої, то робляться коректування, що базуються на обліку наступних факторів: дата продажу, фізичний стан майна; місцезнаходження майна; умови продажу (вони особливо важливі, якщо продаж фінансується не шляхом стандартної процедури застави).

Метод витрат заснований на принципі заміни, що полягає в тому, що максимальна вартість майна може бути заміщена вартістю іншого настільки ж необхідного і бажаного майна, Даний метод поділяється на 5 стадій:

1) оцінка вартості землі, виходячи, з того, що вона вільна і доступна для її найкращого застосування (вартість землі визначається на основі прямих ринкових порівнянь);

2) оцінка поточної вартості будинків, прибудов і зручностей (оцінка поточної вартості будівлі будинків виробляється методами репродукції і заміщення);

3) оцінка величини зносу, що накопичується, через фізичний, моральний знос і старіння через місце розташування;

4) вирахування накопиченого зносу з установленої вартості будівлі нових аналогічних будинків, прибудов і зручностей;

5) додавання встановленої ціни землі до амортизованої вартості будинків і прибудов і, таким чином, визначення загальної вартості майна.

Метод репродукції означає визначення витрат на будівництво точної копії оцінюваного майна.

Метод заміщення означає визначення витрат на будівництво об'єкта, який би в існуючих умовах функціонально найбільше повно міг замінити оцінюваний об'єкт. Способи оцінки, використовувані при оцінці майна методом заміщення, такі:

— спосіб квадратних метрів: розраховується вартість квадратного метра виходячи із сучасних умов будівлі і збільшується на кількість квадратних метрів в оцінюваній будівлі;

— поштучний спосіб оцінки, майно оцінюється на підставі визначення сучасної ціни матеріалів і предметів, з яких воно побудовано (у цінах на момент оцінки з урахуванням вартості будівельних, монтажних робіт);

— індексний спосіб; заснований на обліку росту витрат на будівництво в даний момент у порівнянні з первісною вартістю оцінюваного об'єкта (вартістю на момент будівлі); у даний час використовується найчастіше.

Метод витрат найбільше часто застосовується при оцінці будинків, що мають особливу цільову спрямованість, таких як школи, лікарні, театри, будинки державного керування і т.д. Це зв'язано з тим, що за даними будинками не спостерігаються великі частоти продажів, і вони практично не приносять доходу.

Метод доходів базується на сучасній вартості прав на одержання доходів від майна в майбутньому. Заснований на припущенні, що доход, одержуваний з майна, буде визначати його вартість, тому він застосовується для оцінки майна, що приносить доход— житлових будинків, офісів, торгових центрів і т.д.

Дана оцінка виробляється в такій послідовності;

1. Оцінка потенційного щорічного валового орендного доходу.

2. Визначення витрат на зміст площ, що пустують, і витрати на збір орендної плати, що віднімаються. Додається доход з інших джерел і в підсумку встановлюється дійсний валовий доход.

3. Вирахування щорічних витрат на експлуатацію майна, таким чином, визначається чистий експлуатаційний доход. Управлінські витрати також включаються в суму експлуатаційних витрат, навіть якщо власник майна сам одночасно є його керуючим. Платежі по заставній, включаючи відсотки й основну суму боргу, є обслуговуванням боргу і не належать до числа експлуатаційних витрат.

4. Визначення ціни, що заплатить типовий інвестор за доход, одержуваний від даного виду і класу майна. Це робиться на основі оцінки норми прибутку, котрий зажадає інвестор, вкладаючи капітал у даний вид майна. Це норма капіталізації, що визначається шляхом порівняння відносини чистого експлуатаційного доходу до цін продажу такого ж майна, що було продано на ринку.

5. На підставі норми капіталізації і чистого експлуатаційного доходу визначається вартість майна по формулі

Чистий експлуатаційний доход

В артість =

Норма капіталізації

Після узгодження трьох різних методів, по яких зроблена оцінка нерухомості і визначення ціни нерухомості, що виступає як застав, оцінювач готує звіт про оцінку для клієнта, що повинний містити наступну інформацію:

— оцінка вартості і дата, на яку вона зроблена;

— ціль даної оцінки;

— опис нерухомості, її перебування;

— фактичні дані про витрати, ціни продажу і покупки, можливих доходах і витратах, що відносяться до об'єкта оцінки;

— аналіз і обробка зібраних даних;

— додаток одного чи декількох використаних методів оцінки даної нерухомості, що підтверджують остаточну оцінку;

— допоміжний матеріал (карти, фотографії, плани, контракти і т.д.);

— сертифікат і підписи оцінювача.