2. Поняття та особливості права власності на землі в Україні.

Право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками.

Коментована норма визначає право власності на землю через окремі правомочності, що зазвичай належать власнику. Разом із тим, далеко не завжди власник має одночасно всі три правомочності; можна уявити ситуацію, коли в певний момент він не має жодної з них (наприклад, майно передане в оренду, а на розпорядження ним встановлена заборона), проте залишатиметься власником. З іншого боку, не завжди особа, яка має усі три правомочності, є власником - наприклад, теоретично орендар може бути комісіонером, тобто матиме усі три правомочності щодо речі, що не зробить його власником. Тому визначення права власності через правомочності обґрунтовано критикується у правовій літературі203.

Право володіння. Існують різноманітні визначення права володіння земельними ділянками, проте найбільш вдалим нам видається визначення володіння як усвідомленої юридично гарантованої можливості мати річ у своєму фактичному господарському пануванні. Таким чином, визначення права володіння містить у собі два критерії - (1) фактичний (фактична можливість мати річ під своїм пануванням, в римському праві - corpus, "тіло") та (2) вольовий (усвідомлення можливості і бажання панування над річчю в своїх інтересах, від animus, лат. "душа")206. Слід, проте, звернути увагу на специфіку застосування такого визначення у випадку із настільки особливим майном, як земельна ділянка. Йдеться, насамперед, про фактичний критерій володіння. Специфіка земельної ділянки як об'єкту права власності полягає у тому, що земельна ділянка є локалізованою у просторі, і "фактичне панування" над нею є умовністю. Слід сказати, що таку умовність визнавало ще римське цивільне право, за яким володіння могло утримуватися без фактичного панування, лише волею (solo animo) під час відсутності власника207.

На наш погляд, із аналізу чинного законодавства (ст. 334 ЦКУ, ст. 125 ЗКУ) можна зробити висновок, що закон під фактичним пануванням над земельною ділянкою розуміє оформлення прав на неї.

Право користування208. Право користування земельними ділянками визначається по-різному209, проте традиційним і найбільш визнаним є підхід, за яким право користування розглядається як юридично забезпечена можливість застосовувати корисні властивості речі. Вважаємо, що таке визначення є найбільш вдалим із існуючих.

На відміну від загального правила, встановленого ст. 319 ЦКУ ("власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону"), обсяг права користування земельною ділянкою є обмеженим і обумовлюється цільовим призначенням земельної ділянки. Земельна ділянка може (і повинна) використовуватися лише за цільовим призначенням (ст. 91 ЗКУ, п. 4 ст. 373 ЦКУ). Належність до певної категорії земель, які виділяються за цільовим призначенням, сама по собі не може достатньо конкретно визначити правовий режим земельної ділянки, у тому числі обмеження права користування нею. Правовий режим залежить від існування спеціальних обмежень у використанні земельної ділянки (в загальному вигляді передбачені у ст. ст. 110 - 115 ЗКУ, пов'язуються із існуванням охоронних зон, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель тощо). Вимоги до використання конкретної земельної ділянки зазвичай містяться у містобудівній та землевпорядній документації (проектах відведення, внутрігосподарського землеустрою тощо). Детальніше з цього приводу див. статті, присвячені правовому режиму окремих категорій земель, та коментар до них.

Право розпорядження. Право розпорядження земельними ділянками визначається по-різному210. Ми приєднуємося до "класичного" визначення, за яким право розпорядження розглядається як юридично забезпечена можливість визначати подальшу долю речі шляхом вчинення щодо неї юридичних актів211. Слід враховувати, що право розпорядження земельними ділянками має певні особливості. Законодавством передбачені особливі правила відчуження та надання земельних ділянок в користування (див. розділ IV "Набуття і реалізація права на землю" ЗКУ та коментар до нього), особливі правила щодо обмеження та обтяження права власності (див. гл. 16 - 18 ЗКУ та коментар до гл. 16, 17, 18); особливий порядок зміни цільового призначення земельних ділянок (див. ст. 20 ЗКУ та коментар до неї). Пошкодження (псування) і тим більше знищення земельних ділянок заборонене і тягне настання юридичної відповідальності (див. ст. 211 ЗКУ та коментар до неї).