Рента и пожизненное содержание с иждивением.
Вопросы:
Понятие и общая характеристика рентных договоров.
Виды договоров ренты
НПА:
Гл 33 ГК
Вопрос №1. Понятие и общая характеристика рентных договоров.
Это самостоятельный институт. Прообраз в ГК РСФСР 64 года – разновидность купли-продажи жилого дома с иждивением (узкая сфера применения). Впервые появился в ч.2 в ГК в гражданском праве.
Вся рента связана с отчуждением имущества в собственность.
Особенности правового регулирования – регулируется гл 33 ГК, но к отношениям субсидиарно могут применяться нормы купли-продажи и дарения – если имущество под выплату ренты передается за плату, то субсидиарно применяются нормы о купле-продаже. Если имущество под выплату ренты передается бесплатно – то субсидиарно нормы о дарении. Их применение не должно противоречить существу договоров ренты.
Понятие – п 1 ст 583 ГК – применимо ко всем видам договоров ренты: по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
Общая характеристика
реальный договор
Различные точки зрения:
есть мнение, что договор ренты является консенсуальным
некоторые полагают, что в зависимости от того, что является объектом он реальный или консенсуальный. Если объектом движимое – то реальный, если недвижимое то консенсуальный.
есть и такая точка зрения, что в тех случаях, когда имущество передается под выплату ренты за плату - консенсуальный, а если бесплатно - то реальным (п 2 ст585 ГК)
Но к последней точке зрения много критических положений – так как эти нормы – субсидиарны + применение норм не должно противоречить существу + приминается только к передаче и оплате = > он реальный. Природу сделки устанавливает закон. Мы смотрим формулировку нормы права. Стороны не могут изменить природу договора – консенсуальный он или реальный. Только по закону – здесь закон – реальный договор.
одностороннеобязывающий (точки зрения: консенсуальный – одностороннеобязывающий, реальный – двустороннеобязывающий).
этот договор всегда возмездный. При этом он будет возмездным и за плату и бесплатно. Возмездность договора проявляется в рентных платежах, само имущество передается за плату.
договор алеаторный – то есть рисковый – основан на риске. Риск заключается в том, что одна из сторон может получить встречное удовлетворение в меньшем объеме, чем предоставленное ею.
Форма договора: для договоров ренты предусмотрена обязательная нотариальная форма договора - ст 584 ГК – последствие несоблюдения – недействительная сделка – п 1 ст 165 ГК. Кроме того договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества подлежит гос регистрации. И по общему правилу ст 433 ГК – с моментом регистрации связан момент заключения договора.
Статья 584. Форма договора ренты
Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.
Статья 165. Последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и требования о ее регистрации
1. Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
2. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.
3. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
4. В случаях, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.
Статья 433. Момент заключения договора
1. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
2. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).
3. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Стороны договора: получатель ренты и плательщик ренты. В определении договора ренты и в общих положениях о ренте – не установлено спец требований к субъектному составу сторон договора. Такие ограничения установлены применительно к отдельным видам либо подвидам договора ренты. При этом все ограничения по субъектному составу установлены для рентополучателя. Получатель ренты – лицо, предающее имущество в собственность другой стороны под выплату ренты. Плательщик ренты – лицо которое обязано в обмен на получение имущества в собственность выплачивать рентные платежи; плательщики ренты – любые субъекты с учетом права дееспособности.
Существенные условия: общие и дополнительные.
Общие:
предмет договора. При этом предметом договора ренты может быть как движимое, так и недвижимое имущество. Как правило – недвижимое имущество – чаще всего основная масса рентных договоров в отношении недвижимого имущества. Но так же и движимое имущество (картины). В том числе предметом могут быть деньги (п2 ст 587 ГК как наличные, так и безналичные)
п2 ст 587 ГК: существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств (статья 329) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.
условия о денежном размере ренты (постоянная рента – как деньги, так и иные предоставления (работы, услуги – но все равно должны определить денежную сумму). Имущество может быть передано как бесплатно, так и возмездно. Цена - сущ условие. Ст 585 ГК – презумпция в пользу безвозмездной передачи имущ –ва в собственность плательщика под выплату ренты . Возмездность должна быть предусмотрена договором, применяется указанная в нем цена этого имущества. Если стороны хотят, чтобы была возмездная передача имущества – то определяется цена имущества. Однако в таком договоре цена не сущ условие, если стороны определили, что имущ-во предается возмездно, но цену не определили, то применяется п 3 ст 424 ГК.
Статья 424. Цена
1. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
2. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
3. В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
Кроме того, в п 2 ст 587 ГК в качество сущ условия предусматривается: существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств (статья 329) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств. Это может быть любое обеспечение обязательства (залог, банк гарантия).
Если под выплату ренты передается недвижимое имущ-во то действует правило ст 586 гк – рента обременяет недвиж имущ-во согласно этим правилам. Это означает, что если рентоплательщик отчуждает имущество обремененное рентой – обяз-ва плательщика переходят к новому приобретателю такого имущества. По общему правилу согласия рентополучателя на передачу/отчуждение недвижимого имущ-ва не требуется, за искл одного случая – договор пожизненного содержания с иждивением – там нужно согласие рентополучателя. Обременение недвиж имущ-ва регистрируется в ЕГРП в порядке установленном ст 12 закона о регистрации прав на недвиж имущ-во и с сделок с ним.
Кроме того если предмет договора – недвиж имущ–во – то получатель ренты приобретает право залога на это имущество. То есть в данном случае залог возникает в силу закона: п.1 ст.587 ГК– при этом регистрируется сама, регистрируется залог в силу закона и регистрируется переход права собственности..