8.2. Контрактація інвестиційних проектів

Основним правовим документом на управління інвестиційним про­ектом є угода (договір, контракт). Вона визначає і регулює взаємовідносини між учасниками цього проекту. Угода - це документ регламентації організаційно-економічних та правових взаємовідносин між її учасниками. Підрядник зобов'язується виконати в конкретний термін визначений угодою обсяг робіт із використанням своїх матеріалів і людських ресурсів. Замовник зобов'язується передати підрядникові територію під будівництво або надати фронт робіт (в умовах діючого виробництва), передати у визначений угодою термін устаткування та матеріали поставки замовника, прийняти виконані роботи та оплатити їх за узгодженою ціною в установлені терміни.

Угода підряду може бути укладена на виконання будівельно-монтаж­них, проектно-пошукових, науково-дослідних, дослідно-конструкторських, пуско-налагоджувальних та інших робіт.

Замовник (інвестор) у капітальному будівництві може передати право управління від свого імені інвестиційним проектом іншій юридичній особі або громадянинові, які, будучи довіреного особою замовника, діють від його імені та представляють його інтереси протягом усього інвестиційного періоду, та остаточного розрахунку за введений в експлуатацію об'єкт чи потужність. Майнову відповідальність перед підрядником за невиконання або неналежне виконання зобов'язань несе замовник.

Підрядником (генпідрядником) виступають будівельно-монтажні, про­ектно-будівельні, ремонтно-монтажні та інші організації і підприємства, а також окремі фізичні особи, які одержали право (ліцензії) на здійснення будівництва, або організації-посередники, які взяли на себе функції коор­динації робіт і мають право вести підприємницьку діяльність. Підрядник (генпідрядник) може залучати до виконання спеціальних та інших робіт субпідрядні організації, укладаючи з ними угоди субпідрядних робіт. При цьому відповідальність перед замовниками за виконання передбачених уго­дою робіт із належною якістю несе генпідрядник, з яким замовник уклав угоду підряду (підрядну угоду). У такому разі генпідрядник виступає перед субпідрядником у ролі замовника.

Угода передбачає дотримання підрядником таких умов:

• виконання робіт у строгій двосторонній домовленості;

• проведення робіт на свій ризик;

• здійснення робіт згідно з чинними нормативами, державними нор­мами і правилами;

• здійснення робіт під наглядом і контролем замовника, особливо скритих робіт з оформленням відповідних актів на скриті й інші роботи.

У будівельній практиці вживають такі найбільші відомі форми угод (договорів підряду); генеральні угоди, прямі угоди, угоди «під ключ».

Генеральні угоди (генеральні договори) укладають на виконання будівельно-монтажних робіт, а також на поставку і монтаж устаткування, коли генпідрядник бере на себе зобов'язання забезпечити виконання на об'єкті всього комплексу (переліку) робіт і поставок. При цьому деяка части­на поставок та робіт може забезпечуватися замовником, у тому числі за окре­мими прямими угодами. Генпідрядник за генеральним договором бере на себе координацію робіт усіх виконавців робіт (субпідрядників) і несе відповідаль­ність за якісне і своєчасне завершення всіх робіт на споруджуваному об'єкті (комплексі), за введення його в експлуатацію.

Прямі угоди (прямі окремі угоди) укладають на виконання певних обсягів будівельних або спеціальних робіт, які становлять частину комплексу (об'єкта), з поставкою або без поставки матеріалів та устаткування. Прямі угоди (прямі договори) укладають у тих випадках, коли замовник є автором (власником) технології того виробництва, для якого споруджується об'єкт. За прямим договором підрядник несе відповідальність тільки за своїми прямими зобов'язаннями, за свої роботи та послуги. За такою угодою відповідальність за своєчасне завершення всього об'єкта (комплексу) покладається на замов­ника. Для генерального підрядника прямим договором (угодою) є договір субпідряду із субпідрядною організацією.

Угоду «під ключ-» укладають у разі, коли підрядник (генпідрядник) бере на себе виконання всього комплексу робіт та поставок на даному об'єкті і введення його в експлуатацію в установлений термін. Частину робіт і поставок на цьому об'єкті (комплексі) може взяти на себе замовник, але відповідаль­ність за здачу об'єкта «під ключ» покладається на підрядник (генпідрядника).

Угоди підряду можуть укладати на конкурсній основі, за результа­тами переговорів замовника та підрядника, шляхом торгів та тендерів.

За угодою підряду на конкурсній основі вартість будівництва ви­значається на об'єкт (комплекс) і має тверду ціну. Умови конкурсу встановлює замовник. Ця угода вигідна замовникові, оскільки він із кількох пропозицій -замовлень підрядників може обрати найбільш ефективну (за двома най­важливішими для нього параметрами — вартості та тривалості будівництва), підрядникові ця угода теж вигідна, бо її прибуток фіксований у ціні, і він зацікавлений у зниженні витрат на будівництво. Питання фінансування будівництва повинні бути вирішені до моменту оголошення конкурсу.

Угода підряду на підставі переговорів замовника та підряд­ника має можливі два варіанти договірної ціни:

< перший варіант - витрати генпідрядника відшкодовуються за кошторисною вартістю плюс оплата обґрунтованих перевитрат, плюс сума гарантованого прибутку. За такого

варіанта підрядник застрахований на випадок підвищення цін на будматеріали, устаткування, транспортні послуги та інше. Цей варіанту більшості вживається при будівництві великих та складних об'єктів із довготривалим терміном будівництва або коли неможливо з достовірною точністю встановити вартість будівництва, а також в умовах економічної нестабільності, інфляції, коли зростає ризик;

< другий варіант - відшкодування витрат підрядника (генпід­рядника) за фактичною вартістю плюс гарантований прибуток. Цей варіант найбільш вигідний підрядникові при укладенні угоди на будівництво під «ключ».

При укладенні угоди в ній доцільно передбачити такі положення:

1. Найменування предмета угоди та його місце розташування. Предмет угоди повинен містити виклад завдання замовника (перелік робіт, опис об'єкта). Предметом угоди підряду є завершений будівництвом і підготовлений до експлуатації об'єкт чи пусковий комплекс;

2. Зміст угоди — перелік усіх документів та матеріалів, що входять до його складу (креслення, кошториси, специфікації, протоколи, узгодження, графіки, інші матеріали за узгодженням сторін);

3. Вартість предмета угоди, визначену за вільними (договірними) цінами;

4. Терміни введення в експлуатацію потужностей та об'єктів згідно з календарним планом виконання робіт;

5. Вимоги до проектно-кошторисної документації, обсяг та терміни їх передачі генпідрядникові;

6. Зобов'язання щодо передачі території під забудову, забезпечення будівництва всіма видами енергоресурсів та інші;

7. Здійснення замовником технічного нагляду на предмет відповідності виконання робіт проектним рішенням і вимогам;

8. Умови розірвання угоди. У разі розірвання угоди винна сторона повинна відшкодовувати іншій збитки, що виникли у зв'язку з розірванням угоди;

9. Заходи майнової відповідальності за невиконання угоди у формі неустойок, відшкодування винною стороною іншій стороні фактично понесених збитків, втраченої вигоди в доповнення до заходів, передбачених чинним законодавством.