1.3.5. Культурное наследие

Фонд старой застройки признаётся важным элементом культурного наследия России, Московский Кремль или Зимний Дворец в Санкт-Петербурге представляют значительную архитектурную ценность и являются свидетелями истории нации. Такое наследие должно обязательно сохраниться. За сохранность культурного наследия отвечают специальные органы по охране памятников. Часто с экономической точки зрения это является дорогостоящей задачей (достаточно упомянуть программы восстановления исторических центров Москвы и Санкт-Петербурга).

1.4. Экономика жизненного цикла недвижимости

1.4.1. Частные экономические факторы

Задачей объектов недвижимости является обеспечение протекающей й них производственной и культурной деятельности, а также создание необ ходимых условий для проживания граждан.

Основы принятия решений потребителями. Человек как потребитель приобретет себе различные блага - жилищные и образовательные, медицинские и развлекательные, а также объекты ежедневного потребления продукты питания, одежду, предметы домашнего обихода, бытовую технику и др. В рамках своих экономических возможностей потребители производят оценку различных предметов потребления. Например, они сравнивают ценность или выгоду, которую дает им жилище, с расходами, которые ОНО требует (рис. 1.6).

Основы принятия решений производителями. Основное назначение про­изводства - стремление выпускать указанные выше предметы потребления на потребительском рынке. Производители стараются продать товары по наибо­лее высокой цене, так как она является источником их дохода. Для производ­ства требуются определенные ресурсы, такие как финансовые средства, рабо­чая сила, сырье и комплектующие, объекты недвижимости, а также машины, оборудование и транспортные средства. За них производитель уплачивает цену, сложившуюся на рынке факторов производства, которая определяет его затраты, В общем случае целью производителя является высокая рентабель­ность, причем доходы должны превышать расходы. Производственная недви­жимость должна экономически поддерживать рентабельность основной производственной деятельности предприятия.

Основы принятия решений производителями общественных услуг. Услуги, направленные на поддержание жизни всего общества, такие, как об­разование, медицинское обслуживание, поддержание общественного порядка, транспортное и энергетическое хозяйство, обеспечиваемые государственными органами власти, должны в равной мере принадлежать всем гражданам. В этом случае экономическая оценка больницы или школы становится сложной зада­чей, по определению системы ценностей. В процессе выбора все ценности и расходы должны быть сопоставлены и проанализированы (рис. 1.6).

1.4.2. Доходы, выгоды и ценности недвижимости в период ее жизненного цикла.

Доходы. Владелец недвижимости, сдающий ее арендаторам, стремится получить высокий арендный доход (рис. 1.7). Этот доход должен быть гарантирован собственнику на все время владения недвижимостью.

Доход от продажи недвижимости появляется у строительной компании, когда она продает построенную недвижимость новым пользователям. Доход от продажи объекта недвижимости появляется у владельца на любом этапе жизненного цикла.

Принимая решение об инвестициях, будущий владелец должен оценить как доход от аренды, так и возрастание ценности своего объекта. Инвестор должен оценить доходы на протяжении всего жизненного цикла либо того периода времени, в течение которого он собирается владеть своим объектом, при этом учитывается общая рыночная ситуации (арендные ставки в период низкой конъюнктуры и в период высокой активности рынка), а также риск невостребованности объекта. Риском можно управлять, например, заключая с арендаторами долгосрочные договоры аренды.

Выгоды. Объекты, основное значение которых удовлетворение общественных потребностей (больницы, школы, вузы), оцениваются по уровню их функциональной пригодности.

Оценки выгод, приносимых объектами образования и здравоохранения, должны быть разработаны с целью обоснования инвестиционных решений, принимаемых местными органами. При этом необходимо разработать и принять определенные критерии качества, оценить по этим критериям предложенные архитектурные решения и последнее - сравнить оценку качества и приносимой выгоды с оценкой расходов, появляющихся на всем протяжении жизненного цикла объекта.

Ценности. Жилищные услуги, предоставляемые собственной квартирой жильца, можно измерить в виде определенной ценности. При этом он сравнивает преимущества своей квартиры с другими возможными вариантами, имеющимися на рынке. С другой стороны, владелец может рассматривать жилищную услугу в качестве дохода, который он получил бы, предоставляя квартиру в аренду другому жильцу.

При покупке жилья в собственность риск существенно выше. При этом требуется проведение тщательного анализа ценности, в ходе которого нужно оценить ее полезность как объекта недвижимости (с учетом местоположения реальногообъекта, расположения квартиры, размера квартиры и ее качества), сравнив эти позиции с оценкой затрат на протяжении всего его жизненного цикла.