2.1.Определение рыночной стоимости земельного участка

Определение рыночной стоимости жилого помещения – в нашем случае – квартиры имеет ряд особенностей, что связано с рассмотрением ее как элемента многоквартирного дома. Поэтому земельный участок, на котором расположен дом, является общим имуществом всех жильцов, т.е. находится в их долевой собственности, размер которой исчисляется пропорционально площади квартиры. Выделить размер доли собственника в нашем случае не представляется возможным, т.к. отсутствуют данные по всему дому.

2.2.Определение стоимости строительства здания

Для расчета стоимости строительства воспользуемся формулой:

Сз = ПИ + КИ + ПП (1)

где ПИ — прямые издержки на строительство (принимаются по сметной стоимости

строительства).

КИ - дополнительные косвенные издержки на строительство (принимаются по средним данным)

ПП — прибыль предпринимателя (принимаются по доходности вложений в реальные инвестиции)

Стоимость воспроизводства определяется как стоимость здания точной копии оцениваемого здания с использованием тех же материалов, но по текущим ценам.

При оценке стоимости воспроизводства зданий применяется: метод укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений (УПВС).

Определение стоимости строительства по УПВС производится в следующем порядке:

1. Выбор объекта-аналога.

По данным сборника УПВС, подбирается объект-аналог, т.е. здание наиболее похожее

по основным характеристикам на объект оценки. При этом к основным требованиям относят:

• назначение здания;

• общая форма: этажность наличие подвала и т. д.;

• характеристики конструкций здания и элементов его инженерного оборудования;

• расчетный объем.

2. Определение восстановительной стоимости объекта-аналога на измеритель в базисном уровне цен (C₆₉) непосредственно по таблице УПВС.

3. Корректировка восстановительной стоимости на измеритель при отличии объекта-аналога от объекта оценки.

Эта операция выполняется в соответствии с Указаниями Общей части УПВС и технической части каждого сборника:

С₆₉=С₆₉ *II К_i (2)

где К_i — поправочный коэффициент на следующие факторы:

• местоположение объекта оценки;

• отличия по типам основных несущих конструкций;

• расхождение технических характеристик прочих элементов здания.

4. Определение суммы прямых и косвенных издержек в базисном уровне цен.

Прямые и косвенные издержки здесь отождествляются с восстановительной стоимостью здания, поскольку содержание сборников УПВС не позволяет структурировать восстановительную стоимость по элементам затрат.

(ПИ+КИ) ₆₉ = С₆₉*V (3)

где V — расчётный объём здания,

С₆₉ — стоимость единицы объёма в базисном уровне цен.

5. Перерасчёт прямых и косвенных издержек в текущий уровень цен:

ПИ + КИ = (ПИ + КИ)₆₉ * И_84|69 * К₁ * И_91|84 * К_i * И_тек|91 (4)

где:

И_84|69 - индекс перехода от сметных цен 19~9 года к ценам 1984 года (приложение №1 к Постановлению Госстроя СССР от 11 мая 1983 года №94);

k1 - территориальный коэффициент к индексу И_84|69, учитывающий особенности изменения сметной стоимости СМР по областям, краям и т. д. (приложение №2 к Постановлению Госстроя СССР от 11 мая 1983 года №94);

И_91|84 - индекс перехода от сметных цен 1984 года к ценам 1991 года (приложение к письму Госстроя СССР от 6 сентября 1990 года №14-Д);

И_тек|91 - индекс удорожания уровня цен 1991 года к уровню цен на дату оценки (данные Регионального центра ценообразования в строительстве Пермского филиала ГУ «Федеральный лицензионный центр при Госстрое России»);