Методика описания объекта оценки
Согласно ФСО №3, раздел отчета описание объекта оценки должен включать информацию, исчерпывающе и однозначно характеризующую качественные и количественные характеристики объекта оценки, а также другие факторы, существенно влияющие на стоимость объекта оценки. [5]
Эта информация должна включать:
Полное наименование объекта оценки, обозначение модели (модификации); если объектом оценки является технологический комплекс или линия, то ее состав;
Реквизиты собственника объекта оценки;
Первоначальная и остаточная балансовая стоимость всех оцениваемых машин и оборудования, если они принадлежат юридическому лицу;
Юридическое описание объекта - права на объект оценки и на его части, обременения, ограничения, сервитуты, интересы третьих лиц, необходимость регистрации в специальных органах надзора за эксплуатацией;
Назначение и текущее использование объекта оценки;
Описание каждого входящего в объект оценки элемента (основные технические характеристики, укомплектованность, конструктивные особенности и дополнительное оснащение и т.д.);
Характеристика среды применения в масштабе отрасли и региона, основные пользователи;
Общий вид и принцип работы объекта оценки;
Код ОКОФ и амортизационная группа;
Габаритные размеры и масса машин и оборудования;
Основные требования к условиям эксплуатации объекта и окружающей среде (требования к помещению, где может эксплуатироваться объект, к смежным техническим объектам, коммуникациям, фундаменту, ограждениям и т.д.);
Требования к организации технического обслуживания и периодических ремонтов и фактическое состояние данной сферы;
Качественная и количественная информация для определения степени износа (хронологический возраст на дату оценки, порядковый номер последнего капитального ремонта, техническое состояние по результатам осмотра и др.)
Информация об условиях хранения и сроках консервации, если объект оценки находится в консервации;
Описание местоположения объекта оценки (для машин и оборудования, смонтированных на технологической площадке)
Также, в данный раздел рекомендуется включать фотографии объектов оценки, принципиальную схему работы объекта, планировку участка, где расположен объект оценки.
Стандартные подходы к оценке машин и оборудования и специфика их реализации.
Стандартные подходы к оценке машин и оборудования и специфика их реализации
Теорией и практикой оценки рыночной стоимости созданы три основополагающих подхода:
Сравнительный
Затратный
Доходный
Они используются для оценки машин и оборудования с учетом особенностей технических объектов.
Подход к оценке рыночной стоимости представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки рыночной стоимости является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Сравнительный подход:
Согласно Федеральному стандарту оценки, сравнительный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Согласно сравнительному подходу рыночная стоимость машины определяется по формуле:
(6)
Где:
- Цена аналога;
-
Корректирующие коэффициенты, учитывающие
отличия в значениях параметров;
-
Цена дополнительных устройств, наличием
которых отличается оцениваемый объект;
Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов- аналогов.
Применяя сравнительный подход к оценке рыночной стоимости, необходимо:
Выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения
Скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.
Согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам, обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов
Практическая реализация этого метода предполагает наличие обширных баз данных ценовой информации и развитых средств поиска в них объектов, аналогичных оцениваемому.
Затратный подход:
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий, но в ценах на дату оценки. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
По определению МСО, затратный подход - это подход, который основан на сравнении затрат по созданию объекта, эквивалентному по своей полезности оцениваемому или сопоставимому с оцениваемым. Как правило, величины затрат на замещение и рыночной стоимости ближе всего друг к другу для новых объектов. Поэтому затратный подход наиболее уместен при работе объектами, недавно сданными в эксплуатацию. Затратный подход также используется при оценке стоимости планируемых объектов, объектов специального назначения и прочего имущества, сделки по которому достаточно редко заключаются на рынке.
Сущность затратного подхода заключается в том, что в качестве меры рыночной стоимости принимаются затраты (или издержки) на создание и реализацию оцениваемого объекта. Хотя стоимость, оцененная на основе затратного подхода, может значительно отличаться от рыночной стоимости, так как между затратами и полезностью нет прямой связи, тем не менее встречается немало случаев, когда оправдан именно этот подход. В России, где фондовый рынок находится в стадии формирования, и рыночная информация нередко отсутствует, затратный подход оказывается порой единственно реализуемым.
В общем случае стоимость объекта рассчитывается по формуле:
(7)
Где:
- Полная стоимость воспроизводства
-
Совокупный
накопленный износ оцениваемого объекта
В методах затратного подхода важную роль играет оценка степени износа оцениваемого объекта в связи с тем, что получаемая вначале восстановительная стоимость объекта не учитывает износа и только на следующем этапе полученная оценка стоимости понижается с учетом износа объекта. В период непрерывного обновления машин расчет физического, функционального и экономического устаревания технических объектов приобретает особую важность.
Доходный подход:
Доходный подход является одним из трех общепризнанных подходов к оценке стоимости. Согласно этому подходу, стоимость имущества определяется его потенциальной способностью приносить доход. В рамках доходного подхода используются метод капитализации дохода и метод дисконтирования доходов (денежного потока).
Согласно Федеральному стандарту оценки, доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
При оценке с позиции доходного подхода во главу угла ставятся будущие доходы от эксплуатации объекта на протяжении срока его полезности использования как основной фактор, определяющий современную величины стоимости объекта.
Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода определяется величина будущих доходов и расходов и моменты их получения.
Применяя доходный подход к оценке, необходимо:
Установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;
Исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;
Определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;
Осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки. [8]
Согласование результатов:
Методы оценки стоимости разных видов машин и оборудования сочетают в себе элементы нескольких подходов, а их отнесение к тому или иному подходу делается по преобладающему признаку.
Одновременно применение каждого подхода позволяет оценить стоимость объекта с разных позиций с дальнейшим согласованием получаемых оценок. В оценке определяемая рыночная стоимость понимается как наиболее вероятная цена на свободном, открытом и конкурентном рынке. Соответственно, расчет стоимости - это расчет наиболее вероятной цены. Вероятная цена сделки, которую необходимо определить, является компромиссной между ценами предложения и спроса. Известные подходы к оценке в основном сориентированы либо на цену предложения, либо на цену спроса. Применение методов разных подходов и согласование полученных результатов позволяет подойти к вероятной цене сделки, т.е. к рыночной стоимости.
Для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляют согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
Если в рамках применения какого-либо подхода использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подходов.
При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов.
Выбранный способ согласования, а также все сделанные при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания следует обосновать выбор использованных весов. [10]
Анализ известных методов оценки рыночной стоимости машин и оборудования подводит к выводу о необходимости взвешенного согласования уровней стоимости объекта оценки, полученных от реализации различных подходов, т.к. крайне редко достигается точность расчета, обеспечивающая равенство стоимостей объекта по разным подходам.
Для повышения достоверности результатов оценки рыночной стоимости необходимо пользоваться максимальным количеством методов, приемлемых для поставленной цели оценки и обеспеченных достоверной информацией, особое внимание следует уделять анализу тенденций развития рынка оцениваемых машин в мировом и региональном масштабах, что обеспечит выбор аналогов и позволит оценить уровень утраты стоимости в связи с непрерывным процессом обновления технических средств.