- •«Аренда основных средств»
- •1. Нормативные документы:
- •2. Термины и определения:
- •3. Определение размера арендной платы помещений
- •4. Определение размеров арендной платы при сдаче в аренду оборудования, транспортных средств, находящихся в республиканской собственности
- •5. Определение размеров арендной платы при сдаче в аренду торговых мест на рынках и торговых объектах в торговых центрах государственной и частной форм собственности
Практические занятия №3
«Аренда основных средств»
1. Нормативные документы:
На основании Указа Президента Республики Беларусь № 518 от 23 октября 2009 г.
"О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом" приняты:
Положение о порядке сдачи в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, находящихся в республиканской собственности;
Положение о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей;
Положение о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду торговых мест на рынках и торговых объектах в торговых центрах государственной и частной форм собственности;
Положение о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду оборудования, транспортных средств, находящихся в государственной собственности.
2. Термины и определения:
арендуемая площадь (Sар ) – площадь недвижимого имущества, сдаваемая в аренду, размер которой определяется по техническому паспорту, а при отсутствии возможности определения по техническому паспорту – путем обмера помещений комиссией, создаваемой арендодателем;
базовая ставка (Аб ) – стоимость аренды одного квадратного метра арендуемой площади недвижимого имущества в месяц;
ставка арендной платы– стоимость аренды одного квадратного метра арендуемой площади недвижимого имущества в месяц, рассчитанная исходя из базовой ставки с применением коэффициентов, предусмотренных настоящим Положением;
размер арендной платы (Апл ) – стоимость аренды недвижимого имущества в месяц.
рынок – имущественный комплекс, включающий специально отведенный участок с расположенными на нем зданиями, сооружениями, оборудованием, предназначенный для осуществления юридическими и физическими лицами торговли (за исключением общественного питания) сельскохозяйственной продукцией, дикорастущими плодами, ягодами и иными продовольственными и непродовольственными товарами, а также животными;
торговый объект – имущественный комплекс, а также иное имущество, используемые для осуществления торговли (за исключением общественного питания), принадлежащие на праве собственности, праве хозяйственного ведения, праве оперативного управления или на ином законном основании торговым организациям и (или) индивидуальным предпринимателям;
торговый центр совокупность расположенных на определенной территории, спланированных как единое целое и (или) централизующих функции хозяйственного обслуживания торговой деятельности розничных торговых объектов, в которых реализуются товары универсального ассортимента и оказываются услуги широкого спектра;
торговое место на рынках и торговых объектах в торговых центрах (далее – торговые объекты, если настоящим Положением не предусмотрено иное) здание, сооружение (их части), территория для осуществления розничной торговли.
3. Определение размера арендной платы помещений
Учебное задание 1. Рассчитать всеми способами размер арендной платы за месяц при возможной сдаче в аренду Вашей квартиры (дома) с изменением целевого назначения и использованием в качестве парикмахерской. |
3.1. Арендная плата вносится в белорусских рублях исходя из размера базовой величины, установленной на день оплаты.
В арендную плату, полученную от сдачи в аренду зданий, сооружений, помещений и их частей и определенную согласно настоящему Положению, включаются амортизационные отчисления, а также все виды налогов, сборов и других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемые арендодателем в соответствии с законодательством.
Расходы арендодателя по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту арендуемого недвижимого имущества, отоплению, энергоснабжению, связи, коммунальным и другим услугам не включаются в арендную плату и оплачиваются арендатором отдельно по договоренности сторон на основании фактических затрат.
3.2. Размер арендной платы за месяц (Апл) рассчитывается исходя из арендуемой площади (Sар ) и ставки арендной платы.
Апл = Аб * Кмест * Кэф * Кдеят * Sар
Аб - базовая ставка арендной платы за 1 кв. метр арендуемой площади;
Наименование населенных пунктов |
Базовая ставка (в базовых величинах) |
|
|
Город Минск |
0,5 |
Города Брест, Витебск, Гомель, Гродно, Могилев |
0,3 |
Города Барановичи, Кобрин, Пинск, Новополоцк, Орша, Полоцк, Жлобин, Мозырь, Светлогорск, Волковыск, Лида, Новогрудок, Слоним, Борисов, Жодино, Заславль, Молодечно, Слуцк, Солигорск, Бобруйск, Осиповичи |
0,25 |
Города, являющиеся районными центрами, |
0,2 |
Другие населенные пункты |
0,1 |
Кмест=0,6 - 1 - коэффициент , устанавливаемые облисполкомом или Минским горисполкомом в зависимости от местонахождения зданий, сооружений в пределах населенного пункта;
Кэф = . от 0,5 – до 3 включительно - коэффициент эффективности , устанавливаемый по соглашению между арендатором и арендодателем в зависимости от спроса на недвижимое имущество, его технического состояния и коммерческой выгоды от сдачи в аренду и (или) от использования арендуемого имущества по согласованию с государственными органами и иными организациями, согласующими сдачу в аренду недвижимого имущества, если такое согласование предусмотрено законодательством;;
Кдеят - понижающие или повышающие коэффициенты в зависимости от вида деятельности, осуществляемой на арендуемых площадях, категории арендатора и недвижимого имущества (смотри приложение 1). При наличии оснований для применения нескольких понижающих коэффициентов устанавливается один, более низкий коэффициент.
3.3. . Если при определении арендной платы с учетом всех коэффициентов размер ее оказался ниже суммы амортизационных отчислений, налогов, сборов, других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемых арендодателем в соответствии с законодательством, арендная плата рассчитывается исходя из суммы амортизационных отчислений, платежей за землю, налога на недвижимость, других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемых арендодателем в соответствии с законодательством, и прибыли исходя из рентабельности не более 30 процентов.
Приложение 1
Вид деятельности и организационно-правовая форма арендатора |
|
Понижающие коэффициэнты |
|
1.1.1. индивидуальные предприниматели (далее ИП) и организации при числе работающих инвалидов на арендуемых площадях 50 процентов и более от среднесписочной численности работающих на арендуемых площадях; 1.1.2.творческие союзы, их организационными структурами с правами юридического лица для размещения мастерских, галерей, выставочных залов, студий, лабораторий, до 100 м2 включительно. Площадь, превышающая 100 м2, оплачивается без применения понижающего коэффициента; 1.1.3. общественные организации (объединения), объединения юридических лиц и (или) ИП (ассоциации и союзы) в соответствии с перечнем, утверждаемым СМ РБ по согласованию с Президентом РБ; 1.1.4. государственные театрально-зрелищные организации (объединения), осуществляющими культурную деятельность и получающими субсидии и дотации из бюджета более 50 процентов от общих доходов; 1.1.5. некоммерческие организации, не осуществляюще предпринимательскую деятельность, для организации детских и юношеских спортивных секций и групп, детских театров, студий, танцевальных, литературно-художественных коллективов |
0,1 |
1.2.1. редакции государственных газет и журналов, получающие субсидии из бюджета на покрытие убытков от реализации газет и журналов по ценам ниже их себестоимости; 1.2.2. юридические лица, осуществляющие реализацию населению лекарственных средств, изделий медицинского назначения и медицинской техники на льготных условиях, для размещения аптек, аптечных складов в сельской местности, в том числе в сельских населенных пунктах, поселках городского типа и городах районного подчинения; 1.2.3. коллегиии адвокатов, осуществляющие адвокатскую деятельность в составе юридических консультаций или в иных организационных формах, оказывающие в соответствии с актами законодательства бесплатную юридическую помощь физическим лицам за счет собственных средств и обеспечивающие участие адвокатов в дознании, предварительном следствии и в судебном разбирательстве по назначению органа, ведущего уголовный процесс; 1.2.4. государственные организации связи в сельской местности, в том числе в сельских населенных пунктах, поселках городского типа и городах районного подчинения; 1.2.5. государственными юридическими лицами, за исключением бюджетных организаций, при условии, что доля доходов от предпринимательской деятельности составляет менее 50 процентов бюджетного финансирования, поступившего на их счета в предшествующем году; 1.2.6. организациями, осуществляющими деятельность в сфере геодезии, картографии и землеустройства за счет средств бюджета и (или) государственную регистрацию и техническую инвентаризацию недвижимого имущества и иные работы (услуги) по осуществлению административных процедур в отношении недвижимого имущества; |
0,2 |
1.3. площади, не используемые в течение последних двух лет по согласованию с государственными органами и иными организациями, согласующими сдачу в аренду недвижимого имущества, если согласование сдачи в аренду недвижимого имущества предусмотрено законодательством; |
0,3 |
1.4.1. юридическими лицами, ИП для организации бытового обслуживания:
1.4.2. юридическими лицами, ИП для организации объектов общественного питания с торговой наценкой не выше 70 процентов; 1.4.3. юридическими лицами, ИП для осуществления розничной торговли в сельской местности, в том числе в сельских населенных пунктах, поселках городского типа и городах районного подчинения; 1.4.4. юридическими лицами, ИП при осуществлении деятельности по производству товаров, выполнению работ, оказанию услуг в сельских населенных пунктах, поселках городского типа и городах районного подчинения. |
0,4
|
за площади: 1.5.1. требующие капитального ремонта (реконструкции), – на нормативный срок проведения капитального ремонта (реконструкции) при условии осуществления такого ремонта арендатором за счет собственных средств; 1.5.2. арендуемые органами Фонда социальной защиты населения Министерства труда и социальной защиты; 1.5.3. арендуемые центрами поддержки предпринимательства, инкубаторами малого предпринимательства; 1.5.4. арендуемые юридическими лицами, являющимися субъектами инновационной инфраструктуры (кроме венчурных организаций); 1.5.5. арендуемые организациями, осуществляющими инновационную деятельность, у которых доля высокотехнологичной продукции, производимой на высокотехнологичных производствах, в стоимостном выражении в общем объеме ее производства составляет не менее 30 процентов, а также юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, являющимися резидентами научно-технологических парков – субъектов инновационной инфраструктуры, в первые шесть лет со дня заключения договора аренды с научно-технологическим парком; |
0,5 |
Повышающие коэффициэнты |
|
за площади, арендуемые для размещения руководителя, иных органов управления юридического лица либо его обособленных подразделений, в том числе их структурных подразделений, осуществляющих материально-техническое, финансовое, кадровое, юридическое обеспечение, а также ведение бухгалтерского учета и делопроизводства; |
3 |
за площади, арендуемые для размещения игорных заведений: в г.Минске; |
21 |
– в городах Бресте, Витебске, Гомеле, Гродно, Могилеве, Барановичи, Кобрине, Пинске, Новополоцке, Орше, Полоцке, Жлобине, Мозыре, Светлогорске, Волковыске, Лиде, Новогрудке, Слониме, Борисове, Жодино, Заславле, Молодечно, Слуцке, Солигорске, Бобруйске, Осиповичи; |
17 |
– в других населенных пунктах. |
13 |
При этом арендная плата за месяц (Апл ) определяется по следующей формуле:
Апл. = [(Оам. + Пз.) х (1 + Р : 100) +Ннд.] х Sар. + Нсб., где:
Оам. – размер амортизационных отчислений на один квадратный метр арендуемой площади в месяц: Оам. = (Сперв*nа) / 12, где
норма амортизации nа = 1 / Тсл
Сперв - первоначальная стоимость 1м2 общей площади
Тсл - нормативный срок службы
Пз. – платежи за землю за один квадратный метр арендуемой площади в месяц.
В учебных целях расчет амортизационных отчислений на один квадратный метр арендуемой площади в месяц осуществляется с использованием линейного метода начисления амортизации
Тип несущих конструкций |
Нормативный срок службы |
Первоначальная стоимость 1м2 общей площади |
Здания каменные, особо капитальные, стены кирпичные толщиной в 2,5-3,5 кирпича или кирпичные с ж/б или метал. каркасом, перекрытия ж/б |
125 лет |
2000 тыс. руб. |
Здания с кирпичными стенами толщиной в 1,5-2,5 кирпича, перекрытия железобетонные, бетонные или деревянные; с крупноблочными стенами, перекрытия железобетонные |
125 лет |
2300 тыс. руб. |
Здания со стенами облегченной кладки из кирпича, монолитного шлакобетона |
100 лет |
1800 тыс. руб |
Здания с крупнопанельными стенами перекрытия железобетонные |
80 лет |
1600 тыс. руб. |
Здания со стенами смешанными, деревянными рублеными или брусчатыми |
50 лет |
1200 тыс. руб |
Здания сборно-щитовые, каркасно-засыпные |
30,3 лет |
630 тыс. руб |
Платежи за землю определяются в соответствии с законом "О платежах за землю", с учетом кадастровой оценки участка, предоставленного для обслуживания здания, его местоположения. В учебных целях принимаем ставку земельного налога для г. Бреста в размере 5 793,0 тыс. руб. за гектар, с учетом индексации – 10 832,91 (5793,0 х 1,87).
Тогда платежи за землю за один квадратный метр арендуемой площади в месяц (Пз) определятся:
Пз= (10 832,91тыс. руб / 10000)*(Sуч/Sзд)
Sуч - площадь участка, предоставленного для обслуживания здания, м2;
Sзд - общая площадь здания, м2;
Ннд. – налог на недвижимость на один квадратный метр арендуемой площади в месяц;
Ннд. = (Соцен * 0,001) / 12
0,001 - годовая ставка налога на недвижимость в размере 0,1% для физических лиц (1% для юридических лиц) от оценочной стоимости (Соцен) по состоянию на 1.01. текущего года;,
Соцен= Сперв * кпереоц
кпереоц - коэффициэнт перерасчета первоначальной стоимости здания или сооружения, определенной уполномоченными органами по состоянию на 1 января года, за который производится исчисление налога (в учебных целях кпереоц = 1),
Р – процент рентабельности, до 30%;
Нсб. – сумма оборотных налогов и налога на добавленную стоимость, рублей.
Ставки этих налогов ежегодно корректируются. В учебных целях принимаем общую ставку 23% (20% - НДС и 3% - республиканские платежи).
Нсб. = 0,23 * [(Оам. + Пз.) * (1 + Р / 100) +Ннд.] * Sар.