- •Особенности недвижимости как товара на рынке
- •Классификация объектов недвижимости по происхождению, форме собственности, назначению и др.
- •Виды стоимости имущества, факторы, влияющие на стоимость.
- •Принципы оценки недвижимости
- •Виды сделок с недвижимым имуществом, условия признания их действительными.
- •Ипотека, ее виды, коэффициент ипотечной задолжности
- •Основные методы оценки стоимости
- •Технологический этап оценки недвижимости
- •Доходный метод оценки. Достоинство, недостатки, область применения
- •Затратный подход оценки. Достоинство, недостатки, область применения.
- •Сравнительный метод оценки. Достоинства, недостатки, область применения
- •13. Государственное регулирование рынка недвижимости, цели, функции и методы
- •14.Методы оценки земли
- •15. Правовые аспекты оценки недвижимости
- •16. Экономические факторы, влияющие на стоимость недвижимости
- •17. Оценка стоимости зданий и сооружений
- •18. Экономический оборот недвижимости и взнос амортизации
- •19. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования
- •20. Оценка стоимости нематериальных активов
- •21. Цели и задачи оценки
- •22. Виды отчетов по оценке имущества
- •23. Налоги на недвижимое имущество и на операции с ними
- •24. Государственная система по учету земель и имущества
- •25. Взаимосвязь оценки с налогообложением предприятия
- •26. Риск, виды, применение, учет при оценке имущества
- •27. Информационная база оценки
- •28. Ценообразование на рынке недвижимости
- •29. Финансовая математика и ее роль в оценке недвижимости.
- •30. Аренда недвижимости
Технологический этап оценки недвижимости
?
Доходный метод оценки. Достоинство, недостатки, область применения
Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.
Суть метода — доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы.
Преимущества доходного подхода:
-учитывается доходность недвижимости, что отражает основную цель его функционирования — получение дохода собственником;
-применение подхода необходимо при принятии решений о финансировании, анализе целесообразности инвестирования, при обосновании решений о купле-продаже недвижимости;
-подход учитывает перспективы развития недвижимой собственности.
Основные недостатки доходного подхода: -прогнозирование долговременного потока дохода затруднено сложившейся недостаточно устойчивой экономической ситуацией в России, из-за чего вероятность неточности прогноза увеличивается пропорционально долгосрочное ™ прогнозного периода; -сложность расчета ставок капитализации и дисконтирования; -в процессе прогнозирования денежных потоков или ставок дисконтирования устанавливаются различные предположения и ограничения, носящие условный характер;
влияние факторов риска на прогнозируемый доход; -многие собственники не показывают в отчетности реальный доход от недвижимости, на анализе которого базируется доходный подход, или же показывают убытки
Затратный подход оценки. Достоинство, недостатки, область применения.
Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.
Преимущества затратного подхода оценки:-Учитывает влияние производственно-хозяйственных факторов на изменение стоимости активов. -Дает оценку уровня развития технологии с учетом степени износа активов. -Расчеты опираются на финансовые и учетные документы, то есть результаты оценки более обоснованы.
Недостатки затратного подхода оценки:
-Отражает прошлую стоимость. -Не учитывает рыночную ситуацию на дату оценки. -Не учитывает перспективы развития предприятия. -Не учитывает, риски. -Статичен. -Отсутствуют связи с настоящими и будущими результатами деятельности предприятия.
Сравнительный метод оценки. Достоинства, недостатки, область применения
Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
Преимущества сравнительного подхода оценки:
-Базируется на реальных рыночных данных.
-Отражает существующую практику продаж и покупок.
-Учитывает влияние отраслевых (региональных) факторов надену акций предприятия.
Недостатки сравнительного подхода оценки: -Недостаточно четко характеризует особенности организационной, технической, финансовой подготовки. -В расчет принимается только ретроспективная информация. -Требует внесения множества поправок в анализируемую информацию. -Не принимает во внимание будущие ожидания инвесторов.