2.2. Анализ факторов, влияющих на рынок жилой недвижимости на примере агентства недвижимости «Митра»

Объем предложение комнат от агентства недвижимости «Митра» за период с 20 апреля по 20 мая 2012 года.

Таблица 6

Район	Метро	S кв.м.	Стоимость тыс.руб/кв.м	Тип дома	Кол-во (шт)	Выручка тыс. руб
Невский	Ломоносовская	13,6	102,2	Кирпичный	1	1390
Петроград.	Горьковская	17,1	76	Кирпичный	2	1300
	Чкаловская	18,1	82,3	Кирпичный		1490
Центральный	Пл. Восстания	11,3	119,4	Старый Фонд	1	1350
Адмиралтейс	Балтийская	21,3	77,4	Старый Фонд	1	1650
Василеостров	Василеостровская	27,3	69,5	Старый Фонд	1	1900
Красносельск	Пр.Ветеранов	20	87,5	Кирпичный	1	1750
ИТОГО:	-	128,7	-	-	7	10830
Средняя цена за м2	84149

Рис.4. График объема предложения по комнатам от агентства недвижимости «Митра» за период с 20 апреля по 20 мая 2012 года.

Вывод: После анализа объема предложения по комнатам от агентства недвижимости «Митра», выяснилось, что самый дорогой квадратный метр принадлежит центральному району – почти 120 тысяч рублей за метр квадратный. Самый дешевый находится в Василеостровском районе – его стоимость почти 69 тысяч рублей.

Объем предложение однокомнатных квартир от агентства недвижимости «Митра» за период с 20 апреля по 20 мая 2012 года. Таблица 7
Район	Метро	S кв.м.	Стоимость тыс.руб/кв.м	Тип дома	Кол-во (шт)	Выручка тыс. руб
Приморский	Пионерская	40,5	108,6	Кирп-монол.	4	4400
	Старая Деревня	35	102,8	Панельный		3600
	Старая Деревня	37	83,5	Панельный		3090
	Удельная	39,3	83,9	Панельный		3300
Невский	Пролетарская	31	92,9	Кирпичный	4	2880
	Ул. Дыбенко	29,1	108,2	Панельный		3150
	Пр. Большевиков	34,2	90,6	Панельный		3100
	Ломоносовская	31,7	99,3	Кирпичный		3150
Красногвард.	Ладожская	42,2	97,1	Панельный	3	4100
	Ладожская	30	115	Панельный		3450
	Ладожская	31,3	100,6	Панельный		3150
Выборгский	Пр.Просвещения	34,5	100	Кирпичный	2	3450
	Пр. Просвещения	35	88,6	Панельный		3100
Фрунзенский	Купчино	36	88,8	Блочный	1	3200
Калининский	Лесная	34,3	104,9	Монолит.	2	3600
	Академическая	36	94,4	Монолит.		3400
Красносельск	Пр. Ветеранов	35	94,2	Кирпичный	2	3300
	Пр. Ветеранов	47,2	91,1	Кирпичный		4300
Василеостров	Приморская	37	113,5	Панельный	2	4200
	Приморская	50	102	Панельный		5100
Московский	Звездная	40,3	119,1	Монолит.	1	4800
Кировский	Кировский Завод	31,2	96,1	Кирпичный	2	3000
	Нарвская	31	104,8	Кирпичный		3250
ИТОГО:	-	829,1	-	-	23	82070
Средняя цена за м2 (руб)	98986

Рис.5. График объема предложения по однокомнатным квартирам от агентства недвижимости «Митра» за период с 20 апреля по 20 мая 2012 года.

Вывод: В однокомнатных квартирах квадратный метр всегда дороже, чем в любых других квартирах, так как они всегда пользуются наибольшим спросом. По данному сегменту рынка – самый дорогой квадратный метр выявлен в Московском районе. Его стоимость 109 тысяч рублей за один квадратный метр. Самый дешевый – в Фрунзенском районе. Его стоимость почти 90 тысяч рублей за один квадратный метр. Больше всего предложений по однокомнатным квартирам поступило из Приморского и Невского района.

Объем предложение двухкомнатных квартир от агентства недвижимости «Митра» за период с 20 апреля по 20 мая 2012 года.

Таблица 8

Район	Метро	S кв.м.	Стоимость тыс.руб/кв.м	Тип дома	Кол-во (шт)	Выручка тыс. руб
Приморский	Пионерская	50	86	Панельный	2	4300
	Черная речка	47	110,6	Кирпичный		5200
Красногвард.	Новочеркасская	43	92,8	Панельный	1	3990
Фрунзенский	Волковская	45,5	76,9	Кирп-монол.	3	3500
	Купчино	51	80,4	Блочный		4100
	Купчино	78,8	78,6	Старый Фонд		6200
Адмиралтейс.	Сенная Площадь	88	104,4	Старый Фонд	3	9190
	Сенная Площадь	86	98,8	Старый Фонд		8500
	Адмиралтейская	70	127,1	Старый Фонд		8900
Василеостров	Приморская	48,7	96,5	Кирпичный	2	4700
	Василеостровская	54,5	87,1	Старый Фонд		4750
Выборгский	Пр. Просвещения	46	91,3	Панельный	3	4200
	Пр. Просвещения	50	82	Панельный		4100
	Пр. Просвещения	56	84,8	Блочный		4750
Московский	Московская	45	95,5	Панельный	1	4300
Невский	Пр. Большевиков	45,5	90,1	Кирпичный	2	4100
	Ломоносовская	46	76	Блочный		3500
Центральный	Садовая	61,3	125,6	Старый Фонд	3	7700
	Сенная Площадь	49	97,9	Старый Фонд		4800
	Лиговский Проспект	53	88,7	Старый Фонд		4700
ИТОГО:	-	1114,3	-	-	20	105480
Средняя цена за м2	94660

Рис.6. График объема предложения по двухкомнатным квартирам от агентства недвижимости «Митра» за период с 20 апреля по 20 мая 2012 года.

Вывод: После анализа информации по предложению двухкомнатных квартир в агентстве недвижимости «Митра» выяснилось, что самый дорогой квадратный метро находится в Адмиралтейском районе. Его стоимость 110 тысяч рублей за метр квадратный. Самый дешевый квадратный метр во Фрунзенском районе. Его стоимость 79 тысяч рублей за один квадратный метр. Меньше всего предложения поступило от Московского и Красногвардейского района, всего по одной двухкомнатной квартире за месяц.

Объем предложение многокомнатных комнатных квартир (3-х и более) от агентства недвижимости «Митра» за период с 20 апреля по 20 мая 2012 года.

Таблица 9

Район	Метро	S кв.м.	Стоимость тыс.руб/кв.м	Тип дома	Кол-во (шт)	Выручка тыс. руб
Невский	Ломоносовская	77,2	64,6	Кирпичный	2	4990
	Ломоносовская	59,2	74,3	Блочный		4400
Кировский	Пр. Ветеранов	42	86,9	Кирпичный	2	3650
	Пр. Ветеранов	50	68	Кипричный		3400
Центральный	Адмиралтейская	125	56	Старый Фонд	6	7000
	Чернышеская	42,9	102,5	Старый Фонд		4400
	Обводный Канал	81	53	Старый Фонд		4300
	Пр. Большевиков	75,4	70,9	Панельный		5350
	Пр. Большевиков	66,8	82,3	Панельный		5500
	Чернышеская	83	84,3	Панельный		7000
Петроградск.	Чкаловская	183	60	Кирпичный	1	10990
Фрунзенский	Купчино	63	71,4	Блочный	1	4500
Красногвард.	Ладожская	70,4	92,3	Панельный	1	6500
Приморский	Старая Деревня	68	76,5	Панельный	1	5200
ИТОГО:	-	1086,9	-	-	14	71330
Средняя цена за м2	65675

Рис.7. График объема предложения по многокомнатным квартирам от агентства недвижимости «Митра» за период с 20 апреля по 20 мая 2012 года.

Вывод: После проведения анализа, выяснилось, что собственники больше всего хотят продать большие квартиры в Центральном районе. Это дома старого фонда или панельного типа. Квадратный метр в этих квартирах не особо дорогой, это говорит о том, что квартиры находятся не в очень хорошем состоянии. Таких квартир в агентстве стоит много. Но если квартира находится на первом этаже, то ее быстро покупают, причем в любом состоянии, так как для коммерческого использования это наилучший вариант.

Средняя стоимость одного квадратного метра жилья с учетом фактора местоположения в агентстве недвижимости «Митра» за период с 20 апреля по 20 мая 2012 года

Рис.8. График средней стоимости одного квадратного метра жилья с учетом фактора местоположения в агентстве недвижимости «Митра» за период с 20 апреля по 20 мая 2012 года.

Вывод: При группировки данных, взятых в агентстве, видно, что самый дорогой квадратный метр находится в московском и адмиралтейском районе. Самый дешевый на петроградской стороне. Обусловлено это тем, что на петроградской стороне выставлена квартира с большой площадью 183 кв.м., за незначительную цену почти за 11 миллионов рублей. Стоимость упала так низко, из-за не совершенного своевременно ремонта, а так же из-за деревянных перекрытий, и ограниченного срока, по которому надо продать квартиру. Именно эти факторы повлияли на стоимость в огромных масштабах, что изменило ситуацию по району в целом.

Средняя стоимость одного квадратного метра жилья с учетом фактора строительного типа в агентстве недвижимости «Митра» за период с 20 апреля по 20 мая 2012 года

Рис.9. График средней стоимости одного квадратного метра жилья с учетом фактора строительного типа в агентстве недвижимости «Митра» за период с 20 апреля по 20 мая 2012 года

Вывод: После проведения анализ по базе выставленных квартир на продажу, то есть по предложению, выясняется, что в агентстве преобладают дома панельного типа. За месяц выставлена 21 квартира в панельном доме. Стоимость квадратного метра в панельном доме относительно высокая – почти 91 тысяча рублей за метр квадратный. Так же в агентстве преобладают дома кирпичного типа строительства. В таких домах средняя стоимость квадратного метра, по сравнению с панельными, довольно низкая – 79 тысяч рублей за метр квадратный.

Самый дорогой квадратный метр приходится на дома монолитного типа строительства. Преимущество таких домой – это полная теплоизоляция и возможность свободной планировки.

Самый дешевый квадратный метр приходится на дома блочного типа строительства. В таких домах средняя стоимость квадратного метра составила 75 тысяч рублей за метр квадратный. Стоимость так снижена, потому что идет значительная экономия при строительстве данных домов, так как они не требуют никакой наружной отделки, что значительно сокращает сроки по строительству.

Потребительский спрос на жилье, поступивший в агентство недвижимости «Митра» за период с 20 апреля по 20 мая 2012 года

Рис.10. График потребительского спроса на жилье, поступившего в агентство недвижимости «Митра» за период с 20 апреля по 20 мая 2012 года

Вывод: По данным агентства, за последний месяц с 20 апреля по 20 мая, поступили заявки на приобретение квартир именно в этих районах. Можно сделать вывод, что Приморский и Московский район пользуются большим спросом, чем все остальные. Практически не пользуются спросом такие районы как Кировский и Красногвардейский.

Фактор конкурентоспособности фирмы

Агентство Недвижимости «Митра» было зарегистрировано в 2000 году. Оно является достойным представителем, умеющим конкурировать на таком не простом сегменте, как рынок недвижимости. Агентство недвижимости предоставляет обширный перечень услуг, таких как обмен междугородней недвижимостью, оценка, срочный выкуп квартир или комнат, аренда апартаментов за рубежом, различные туристические услуги, так же занимается расселением и размещением людей, например в хостелах или общежитиях.

SWOT-анализ конкурентоспособности агентства недвижимости «Митра»

Таблица 10

Сильные стороны	Слабые стороны
Внимательное отношение к клиентам Молодой перспективный персонал Эффективная система мотивации персонала (бонусы, проценты, скидки) Обширный перечень предоставляемых услуг Сотрудничество с многими субъектами (банки, агентства, центры расселения)	Отсутствие большой популярности Слабая реклама Недостаточно знаний о конкурентах Высокий уровень издержек Высокие цены на выполняемые услуги
Возможности	Угрозы
Развитие современных технологий Возможность выхода на новые рынке через Интернет Введение новых видов услуг Создание хорошего имиджа	Политическая нестабильность Нестабильность финансового положения клиентов Сезонность спроса Достаточно большое количество конкурентов Рис использования конкурентами современных технологий Высокие налоги Ипотечный кризис

Вывод: Прежде всего, агентству необходимо использовать свои сильные стороны: повышать профессионализм сотрудников, расширять занимаемый сегмент путем своевременного использования современных технологий, расширять сотрудничество с различными организациями, которые, так или иначе, способствуют продвижению вперед.

За последние 3 месяца агентство недвижимости «Митра» открыло 2 новых офиса. Причем оба приобретены по договору купли/продажи, а не взятые в аренду. Это говорит о том, что компания является платежеспособной. При этом компания имеет собственный капитал, что, так же не мало важно при определении конкурентоспособности.

Большинство агентств недвижимости отказались от дорогой рекламы из-за недостаточности средств. И это агентство не исключение. Оно использует более менее дешевые способы привлечения населения, такие как, Интернет, собственная печатная продукция, собственная расклейка объявлений, посещения различных мероприятий на тему недвижимости (выставка недвижимости, ярмарка недвижимости, жилищный вопрос), так же используют отличные дружеские отношения с клиентами, которые в свою очередь могут порекомендовать агентство своему кругу знакомых, и такая же схема работает с банками, туристическими агентствам и центрами расселений.

Анализ сравнение по формам платежей за услуги по первым кварталам в 2011-2012 годах в агентстве недвижимости «Митра»

I квартал 2012 года

98 сделки

I квартал 2011 года

83 сделки

Рис.11. Диаграмма анализа сравнения форм платежей за услуги по первым кварталам в 2011-2012 году в агентстве недвижимости «Митра»

Вывод: При сравнении двух первых кварталов в 2011 и 2012 году, видно, что число сделок в агентстве возросло с 83 до 98 сделки за квартал. Можно сделать вывод, что покупная способность населении возросла, но платежи с помощью наличных денежных средств упали на 10 %, что говорит об обратном. За год подорожал квадратный метр, и расплачиваться наличными средствами стало труднее.