Глава 3. Цена земли и ее формирование в Российской Федерации.

В настоящее время в Российской Федерации формирование цены на землю зависит от многих факторов. Каждый фактор влияет на цену по-разному.

В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости по следующим причинам:

а) специфика данного объекта;

а) неразработанность нормативно-правовой базы;

в) неразвитость земельного рынка в стране.

Стоимость земли законодательно оформлена на основании двух норм: нормативной цены и кадастровой стоимости. Обе нормы предназначены для государственного регулирования земельных отношений. Нормативная цена и кадастровая стоимость должны устанавливаться в соответствии с методами и принципами определения рыночной стоимости. Ставка арендной платы за пользование земельным участком – первая форма регулирования рынка прав аренды – устанавливается по договоренности сторон, что совпадает с основными требованиями рынка. Органами местного самоуправления могут устанавливаться правила формирования этих ставок. С развитием человечества земля становится вещественным фактором производства, превращаясь в товар. Особенность земли как товара состоит в ограниченности его предложения на рынке.

Чтобы понять процесс ценообразования, отметим существующие виды стоимости земли:

– потребительская стоимость отражает цену земли для конкретного использования;

– нормативную стоимость определяют в размере двухсоткратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка плюс возможное двадцати пяти процентное изменение, которое имеют право вносить местные органы;

– рыночная стоимость – наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в интересах покупателя и продавца. На рыночную цену оказывают влияние полезность, спрос, дефицитность, ликвидность и т.д. Взаимодействие перечисленных факторов приводит к формированию равновесной рыночной стоимости земельного участка;

– оценочная стоимость – цена свершившейся конкретной сделки по купле-продаже.

Методы оценки рыночной стоимости земли.

Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой данный объект недвижимости может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Если разрешение на землю предоставлено правом собственности, то рыночную стоимость определяют на основе применения традиционных способов оценки, наиболее эффективным из которых является метод сравнения продаж.

После сбора информации и выбора единицы сравнения цены продаж сопоставляемых участков корректируют по следующим характеристикам: права собственности, условия финансирования и продажи, местоположение, физические параметры наделов и др.

Цену на землю, как и на любой товар, определяют предложением и спросом. Последний в свою очередь подразделяют на: обладание землей вообще – объективный спрос, на который влияют демографические, экономические, социальные и экологические факторы, достаточно известные во всем мире.

Участок земли с заранее известными потребительскими свойствами – субъективный, или покупательский, спрос, подразумевающий спрос на объекты земельного рынка с конкретным набором потребительских свойств; конкретную землю в определенном месте.

Объективный спрос на землю под загородное строительство в Подмосковье сейчас колоссален. По результатам исследований экспертов земельного рынка он составляет около 875 тыс. га, то есть почти половину площади сельхозземель Московской области. Причем это не отложенный и не скрытый, а реальный спрос.

Следует отметить, что среди потенциальных покупателей выступают жители не только Московского региона, но и других областей России. Характерно, что в ходе упомянутых маркетинговых исследований чуть более половины опрошенных помимо объективного спроса на землю назвали еще и субъективный, то есть респонденты более-менее четко представляют себе параметры и характеристики желаемого земельного участка. Вторая половина опрошенных готова рассматривать любые предложения.

Однако существует ряд факторов, влияющих как на повышение покупательского спроса, так и на его понижение. В первом случае это масштабные инвестиции в создание инфраструктуры, развитие дорожной сети и коммуникаций и пр. Во втором варианте – устранимые (плохая транспортная доступность, недостаточно развитая инфраструктура, скверные коммуникации) и неустранимые факторы (неблагоприятная экология, скудный ландшафт, отсутствие естественных водоемов, близость промышленных предприятий и аэропортов, чрезвычайно плотная застройка и пр.).

Следует отметить, что Подмосковье, будучи территорией, которая прилегает к мегаполису и испытывает на себе его непосредственное воздействие, не может содержать земель, не имеющих факторов, влияющих на понижение спроса. Как правило, по каждому из пригородных направлений наличие положительных факторов уравновешивает присутствие отрицательных. Например, одним из преимуществ земельных участков является близость к большой воде, однако все три северных направления (Пятницкое, Дмитровское и Ярославское), ведущие к знаменитым областным водоемам, имеют проблемы с транспортной доступностью. И подобных примеров по каждому из подмосковных направлений множество.

Следовательно, характеризуя тот или иной земельный участок, необходимо не просто перечислять положительные и отрицательные факторы, а отмечать баланс качеств, принимая во внимание как устранимые, так и неустранимые недостатки.

Только в этом случае можно говорить об объективной характеристике и оценке конкретного участка.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Рынок земли – довольно старый рынок, но весьма перспективный.

Человек должен обладать правом собственности на землю, правом пользования, владения и распоряжения ей. Только в этом случае он может использовать землю так, как он хочет: свободно продавать и покупать, не спрашивая разрешения от чиновника, дарить и завещать по наследству, брать кредиты под залог земли. В этом и состоит свобода собственника. Эта экономическая свобода необходима для постоянного повышения эффективности сельскохозяйственного производства за счет регуляции рынка (регулирование аграрного рынка должно быть направлено на расширение спроса, на продовольствие), за счет свободной конкуренции.

Главной особенностью экономических отношений, связанных с использованием земли, является существование земельной ренты. Отдавая землю в аренду предпринимателям, землевладельцы получают за это определенную плату – ренту. Причём земельная рента бывает нескольких видов, самыми распространёнными видами считаются абсолютная и дифференциальная земельная рента.

Рента, которая возникает вследствие разности плодородия земельных участков (или разности местоположения участков по отношению к рынку), называется дифференциальной рентой.

Абсолютная рента является результатом монополии частной собственности на землю со стороны определенного класса общества.

Особенности рынка земли, связанные с неэластичностью её предложения и естественной ограниченностью, являются определяющими при формировании цен на продукцию, которая была получена с этой земли. Рента земельному собственнику закладывается в цену сельскохозяйственной продукции, причём из расчёта для самых худших по своему плодородию и производительности земель.

В заключении необходимо отметить, что земельный рынок, как рынок факторов производства будет востребован всегда. Земля в силу своей ограниченности будет всегда приносить своему владельцу прибыль. Стоит ещё раз обратить внимание, что земля всегда будет стабильным источником дохода для своего владельца, уступая немного банковским вкладам, в случае, если деньги были вложены в банк, а не в землю.

РР

31