Органы государственного регулирования

Управляющие недвижимостью

Застройщики

Оценщики

Брокеры

Посреднические фирмы, представленные специалистами РН

Покупатели

Продавцы

Пользователи недвижимости

Пользователи и покупатели-продавцы

Владельцы

Арендаторы

Юридические и физические лица

Субъекты РН

Товари-щества

Корпо-рации

Коопера-тивы

Для личного пользования

Для капвложений

Для торговли и бизнеса

Для продажи

-для защиты собственности от неразумного использования;

-для сохранения анонимности владельца;

-из налоговых соображений

Долевое

Неделимое

Совместное владение

Самостоятельная

Совместная

Доверительная

Особого использования

Объекты рн

От формы собственности

Государственная

Негосударственная

Смешанная

От форм владения

Органы муниципального регулирования

Фон (внешняя среда)

Кондо-мини-мумы

Рис. 2. Схема системной модели рынка недвижимости

Оценка недвижимости: основные принципы и методы

Оценка недвижимости – особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимости и в то же время необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал, о выкупе государством объектов недвижимости и т.д.

Оценка – сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания состояния и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка.

Оценщик недвижимости или специалист по роду деятельности, близкой к оценке недвижимости, нуждается в практических знаниях по формированию и развитию рынка недвижимости, основных принципов оценки и процедур ее проведения. Разумеется, в рамках данной главы невозможно раскрыть все содержание деятельности оценщика и сколько-нибудь полно изложить принципы и методы оценки недвижимости. Ее задача дать минимальный набор сведений, позволяющий понять значение оценочной деятельности, основные исходные понятия и принципы оценки недвижимости, а также подготовить читателей к решению конкретных практических задач по оценке.

Процесс оценивания – последовательность процедур, используемых для получения оценки. Процесс обычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости.

Процесс оценки

Почти все решения или действия собственника по отношению к его недвижимости укладывается в одну из следующих классификаций:

• Передача прав собственника или владельца.

• Финансирование вещного интереса к собственности.

• Налогообложение интереса в собственности.

• Компенсация за потерю интереса в собственности.

• Реализация программы освоения (использования) недвижимой собственности.

Чаще всего целью оценки является определение рыночной стоимости объекта недвижимости (рис. 3.)

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПРОБЛЕМЫ

СВЕДЕНИЯ ОБ ОБЪЕКТЕ ОЦЕНКИ

Адрес объекта недвижимости Текущее использование объекта

Определение оцениваемых прав Определение стоимости

Дата оценки недвижимости Ограничивающие условия

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ, ОТБОР И СБОР ИНФОРМАЦИИ

ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ ИНФОРМАЦИЯ ОБ ОБЪЕКТЕ

Политико-экономическая История объекта

Социальная Анализ местоположения объекта

Экологическая описание объекта

Природно-климатическая

АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

АНАЛИЗ УЧАСТКА КАК СВОБОДНОГО

АНАЛИЗ УЧАСТКА С ИМЕЮЩЕЙСЯ ЗАСТРОЙКОЙ

ПРИМЕНЕНИЕ МЕТОДОВ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА

ЗАТРАТНЫЙ ПРЯМОГО СРАВНИТЕЛЬНОГО ДОХОДНЫЙ

АНАЛИЗА ПРОДАЖ

ПРОВЕРКА ПОКАЗАТЕЛЕЙ СТОИМОСТИ И ОКОНЧАТЕЛЬНАЯ

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ

ПРОИЗВОДСТВО ОТЧЕТА ОБ УСТАНОВЛЕННОЙ СТОИМОСТИ

Рис. 3. Схема процесса оценки объектов недвижимости

Стоимость недвижимости, ее виды и параметры

Региональные рынки недвижимости функционируют под влиянием ряда взаимосвязанных групп факторов, которые необходимо учитывать при оценке недвижимости.

Следует выделить шесть основных групп: политические, экономические, социально-культурные, демографические, природно-географические и научно-технические.

• Политические факторы образуются ограничениями, налагаемыми на процессы функционирования региональных рынков недвижимости внутренней и внешней политики страны. Влияние политической составляющей на формирование региональных рынков недвижимости часто не подвержено формализации, но абстрагироваться от этих факторов нельзя. К ним можно отнести:

1. социально-экономическую направленность политики правящей партии;

2. предвыборные компании;

3. военные действия в зоне межнациональных конфликтов;

4. политику правительства и местных органов власти в области экономики – нормативно-законодательные акты, касающиеся сегментов рынка недвижимости (рынок жилья, коммерческих помещений, рынка земли и т.д.);

5. политику местных органов власти по функциональному зонированию территории;

6. элементы государственной политики в области производства, которые в свою очередь включают скорость и направленность процессов национализации и денационализации, налоговую систему, способы демонополизации, политику в области распределения, включая принятую систему социального обеспечения, политику в области защиты окружающей среды.

• Экономические факторы включают экономический уровень развития страны, темпы роста ВНП, кредитно-денежную политику (особенно в области ипотечного кредитования), темпы инфляции, колебания деловой активности, занятость населения, покупательную способность населения.

• Социально-культурные факторы представлены различными аспектами социально-экономической структуризации населения по различным основаниям, таким как социально-профессиональные, социально-потребительские, по уровню доходов, жилищные условия и т.д.

• Демографические факторы, влияющие на состояние региональных рынков недвижимости, – это численность населения, прирост населения, уровни рождаемости и смертности, плотность населения, миграции, степень урбанизации территорий и т.д.

• К Природно-климатическим факторам следует отнести климат, рельеф, природные ресурсы, экологические условия.

• Научно-технические факторы, влияющие на технологию и организацию строительства, во многом определяют параметры себестоимости и рыночной цены при формировании первичного рынка жилья.

На основе анализа взаимного влияния конъюнктурообразующих факторов построена схема, отражающая конъюнктурное состояние рынка недвижимости, при этом подразумевается, что конъюнктурное состояние рынка является динамичным. Все вышеизложенное иллюстрировано схемой на рис. 4.

Схема позволяет проследить направление воздействия любого из факторов на состояние регионального рынка недвижимости, а также выявить логику взаимодействия факторов и их влияние на конъюнктурную цепочку «спрос – предложение - цены».

В каждый анализируемый момент или период конъюнктура регионального рынка недвижимости представляет собой результат совместного воздействия на ее различных по длительности влияния, силе и направлению факторов. При этом факторы воздействуют на конъюнктуру рынка не изолированно, а во взаимодействии.

Сложность анализа регионального рынка недвижимости обусловлена необходимостью правильного выделения конъюнктурообразующих факторов, определения степени их регулируемости, значимости и влияния каждого из них на состояние рынка недвижимости. Схема открывает принципиальную возможность представления процессов, происходящих на региональном рынке недвижимости под влиянием внутренних факторов, и в дальнейшем построения его формализованной экономико-математической модели.

РЕГУЛИРОВАНИЕ

Целевая функция – эффект (Э) от недвижимости (экономический, социальный, экологический)

Критерий качества регулирования – Э ----max

Ограничения: физически возможное, разрешенное законом, финансово осуществимое