Вопрос 2. Инвестиционная деятельность. Субъекты инвестиционной деятельности.

Инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций, инвестирование, совокупность практических действий по реализации инвестиций. Инвестирование в создание и воспроизводство основных фондов осуществляется в форме капитальных вложений.

В широком смысле инвестиционная деятельность - это  совокупная деятельность по вложению денежных средств и других ценностей в проекты, а также обеспечение отдачи вложений.  В узком смысле инвестиционная деятельность - это покупка или продажа долгосрочных активов и других объектов инвестирования, не являющихся денежными эквивалентами.

В системе капитального строительства в качестве основных участников инвестиционного процесса обычно выступают орга­низации, которые в соответствии с выполняемыми ими функци­ями именуются: инвестор, заказчик, застройщик, подрядчик и проектировщик.

Инвестор — субъект инвестиционной деятельности, из собственных или заемных средств финансирующий строитель­ный объект. Инвестор имеет юридические права на полное рас­поряжение результатами инвестиций.

Инвестор определяет сферу приложения капитальных вложе­ний (инвестиций); разрабатывает условия контрактов на строи­тельство объекта; принимает решение относительно организаци­онных форм строительства в целях нахождения проектировщика, подрядчика и поставщиков путем объявления торгов или част­ных предложений, осуществляет финансово-кредитные отноше­ния с участниками инвестиционного процесса. Инвестор может выступать и в роли заказчика, кредитора, покупателя строитель­ной продукции (объекта строительства), а также выполнять функции застройщика.

Заказчик — юридическое или физическое лицо, принявшее на себя функции организатора и управляющего по строительству объекта с момента разработки технико-экономического обосно­вания (ТЭО) до сдачи объекта в эксплуатацию или выхода объек­та строительства на проектную мощность.

Застройщик - юридическое или физическое лицо, обладаю­щее правами на земельный участок под застройку, землевладелец. Заказчик в отличие от застройщика только использует земельный участок под застройку на правах аренды.

Подрядчик (генеральный подрядчик) — строительная фирма, осуществляющая по договору подряда или контракту строитель­ство объекта. Генеральный подрядчик отвечает перед заказчиком за строительство объекта в полном соответствии с условиями до­говора, проекта, требованиями строительных норм и правил, оговоренной стоимостью.

Генеральный подрядчик по согласова­нию с заказчиком может привлекать на условиях субподряда к выполнению отдельных видов работ или для строительства от­дельных объектов или сооружений субподрядные строительные, монтажные специализированные организации. Ответственность за качество и сроки выполненных работ субподрядными органи­зациями перед заказчиком несет генеральный подрядчик.

Проектировщик (генеральный проектировщик) — проектная или проектно-изыскательская и научно-исследовательская фир­ма, осуществляющая по договору или контракту с заказчиком разработку проекта объекта строительства.

Генеральный проектировщик для разработки специальных разделов проекта или проведения научных исследований может привлекать специализированные проектные или научно-иссле­довательские организации. Генеральный проектировщик несет полную ответственность за качество проекта, технико-экономи­ческие показатели объекта строительства, правильность выпол­нения подрядной организацией проектных решений. Для конт­роля за соблюдением проектных решений генеральная проектная организация осуществляет авторский надзор.

Таким образом, в инвестиционном процессе создания объек­та участвуют несколько, по существу, независимых организаций, имеющих разные целевые задачи в достижении своего экономического эффекта. Основная целевая задача инвестора и заказ­чика — сооружение объекта и ввод его в эксплуатацию при усло­вии минимизации капитальных вложений в наиболее короткие сроки с целью получения дохода от ввода в эксплуатацию объекта в более ранние сроки.

Главная задача подрядчика — достижение максимума прибыли и рентабельности работ. Эта цель может быть достигнута двумя путями: увеличением расценок на СМР, т.е. за счет удорожания строительства, или снижением затрат исходя из внедрения дости­жений научно-технического прогресса.

Первый путь более легкий, но он находится в противоречии с главной задачей инвестора и заказчика — вводом объекта в эксплуатацию при минимизации капитальных вложений. Для преодоления указанных противоречий необходимы определен­ные стимулы, которые объединили бы интересы всех участников строительства в достижении главной цели.

Из вышеизложенного следует, что в системе капитального строительства организационные формы и организационные от­ношения между участниками инвестиционного процесса исклю­чительно важны для достижения конечной цели строительства.

3 .Основные фонды строительной организации. Состав и структура. Износ и амортизация основных фондов.

4. Оценка основных производственных фондов. Показатели использования основных производственных фондов

5. Оборотные средства. Структура оборотных средств. Кругооборот оборотных средств. Источники их формирования.

6.Нормирование оборотных средств. Показатели использования оборотных средств.

7. Лизинг. Элементы лизинговой сделки

Под лизингом понима­ют долгосрочную аренду машин, оборудования, транспортных средств и сооружений производственного назначения.

Лизинг - это сделка, имеющая признаки кредитной операции и операции аренды Обычно лизинговое соглашение содержит также пункт о выкупе объекта лизингополучателем по остаточной стоимо­сти по истечении срока договора лизинга (так называемый финан­совый лизинг). За услуги лизингодателя лизингополучатель уплачи­вает лизинговые платежи, которые компенсируют затраты лизин­гополучателя на проведение сделки и формируют его доход. В ли­зинговых операциях обычно участвуют три стороны:

• лизиногодатель, предоставляющий средства для оплаты объекта лизинга;

• поставщик объекта лизинга (например, поставщик обору­дования);

• лизингополучатель, получающий и использующий объект лизинга.

Наиболее точно экономический смысл лизинга выражает оп­ределение его как комплекса имущественных отношений, складыва­ющихся в связи с передачей имущества во временное пользование. Этот комплекс помимо собственно договора лизинга включает в себя и Другие договоры, в частности договор купли-продажи и договор займа.

Таким образом, основу лизинга составляет передача имуще­ства во временное пользование, а вспомогательную роль выполня­ют отношения по купле-продаже имущества. Они не только пред­шествуют собственно передаче имущества в пользование, но в ряде случаев при приобретении имущества в собственность пользовате­лем и после окончания договора лизинга могут завершить весь ком­плекс отношений лизинга.

К основным элементам лизинговой сделки можно отнести объект и субъект сделки, срок договора лизинга и лизинговые пла­тежи.

Объектами лизинга, как правило, является активная часть ос­новных фондов, но может являться и пассивная. Это практически любой объект, который не уничтожается в производственном цик­ле и относится по бухгалтерскому учету к разделу «Основные сред­ства». В зависимости от характера объекта различают лизинг дви­жимого имущества (машинно-технический лизинг) и лизинг объек­тов недвижимости.

Объектами лизинга движимого имущества являются транспор­тные средства (грузовики и легковые автомобили, самолеты, верто­леты, суда), строительная техника, средства теле- и дистанционной связи, станки, средства вычислительной техники, другое произвол- схвенное оборудование, механизмы и приборы (активная часть ос­новных производственных фондов).

Объектами лизинга недвижимости являются здания.и соору­жения производственного назначения (пассивная часть основных производственных фондов).

Можно выделить также лизинг уже бывшего в эксплуатации имущества. В этом случае объект лизинга оценивается не по перво­начальной, а по оценочной стоимости. Обращение к этому виду лизинга, по нашему мнению, выгодно как поставщику, так и лизин­гополучателю. Поставщик самостоятельно или через лизинговую компанию предоставляет в лизинг уже бывшее в эксплуатации, но в данный момент простаивающее имущество и тем самым компенси­рует убытки от вынужденных,простоев. Пользователя лизинга та­кого типа может привлечь относительно невысокая стоимость иму­щества, особенно сложного и дорогостоящего оборудования, кото­рое строительная организация в силу финансовых ограничений по высокой первоначальной стоимости получить по лизингу или ку­пить не имеет возможности.

Предусмотрев в договоре лизинга сроки, в которые ему может понадобиться имущество, лизингополучатель получит его обратно и сможет эксплуатировать и в дальнейшем.

При заключении лизинговой сделки между лизингодателем и лизингополучателем заключается договор лизинга (лизинговое со­глашение). Оценка и распоряжение остаточной стоимостью объекта ли­зинга по окончании первичного контрактного срока являются важ­ным вопросом. В современной контрактной практике выработано четыре подхода к данному вопросу:

а) сохранение остаточной стоимости в распоряжении лизинго­дателя. В этом случае лизингополучатель сталкивается с дилеммой: купить объект лизинга по существующей рыночной цене либо про­длить соглашение, рассчитывая лизинговые платежи не с первона­чальной, а на базе текущей рыночной стоимости объекта лизинга;

б) совместное распоряжение остаточной стоимостью без пра­ва лизингополучателя купить оборудование у лизингодателя. Та­кой подход практикуется в том длучае, если предоставление лизин­гополучателю права купить оборудование может негативно повли­ять на возможности использования лизингодателем налоговой скид­ки либо ослабить его возможности востребовать оборудование в случае банкротства лизингополучателя. По таким контрактам ли­зингополучатель получает право продлить лизинг оборудования;

в) право лизингополучателя купить объект лизинга по оста­точной стоимости. Такой подход основан на том, что в некоторых странах покупка объекта лизинга по заранее определенному номи­налу не разрешена. Однако оборудование может быть куплено по окончании срока лизинга по действующей текущей рыночной цене;

г) право купить объект лизинга по заранее установленному номиналу.

Прямой лизинг - это двусторонняя сделка, при которой постав­щик самостоятельно сдает объект в лизинг.

Косвенный лизинг - это сделка, при которой передача имуще­ства происходит через посредника. В данном случае может иметь Место классическая трехсторонняя сделка (поставщик - лизингода­тель - лизингополучатель), а также многосторонняя сделка с чис­лом участников от 4 до 6-7.

Финансовый лизинг представляет собой лизинг имущества с полной окупаемостью или с полной выплатой его стоимости. Это означает, что в течение срока договора лизингодатель возвращает себе всю стоимость имущества и получает прибыль от лизинговой операции. Этот вид лизинга характеризуется прежде всего тем, что срок, на который оборудование передается во временное пользова­ние, совпадает по продолжительности со сроком его полной амор­тизации.

При оперативном лизинге срок договора короче, чем срок служ­бы имущества. В этом случае происходит частичная выплата, то есть лизингодатель за время действия данного договора возмещает лишь часть стоимости оборудования и поэтому вынужден сдавать его во временное пользование несколько раз, как правило, разным пользо­вателям. В конечном счете лизингодатель компенсирует все расхо­ды полностью. Риск порчи или утраты имущества при этом лежит на лизингодателе, поэтому страхование, ремонт и обслуживание осуществляются им же.

Чистый лизинг предполагает, что лизингополучатель берет на себя полное (или частичное) обслуживание объекта лизинга. Свое название данный вид лизинга получил потому, что в лизинговые платежи в данном случае не включаются расходы лизингодателя по

эксплуатации.

При «мокром» лизинге лизингодатель может предложить ли­зингополучателю набор услуг по эксплуатации оборудования. При эТОм в комплекс услуг, наряду с техническим обслуживанием, ре­монтом, страхованием могут входить поставка необходимого для работы оборудования и сырья, подготовка квалифицированного персонала, маркетинг и реклама готовой продукции.

При внутреннем лизинге все участники сделки представляют одну страну, а при внешнем лизинге - одна из сторон сделки или все стороны одновременно принадлежат разным странам. При экспор­тном лизинге зарубежной страной является лизингополучатель, при импортном лизинге - лизингодатель.

Принято выделять следующие преимущества лизинга:

1. Ежемесячные лизинговые платежи оплачиваются в течение срока лизинга из суммы доходов, которые даст эксплуатация ли­зингового имущества.

2. Сохранение при лизинге ликвидности в течение всего инвес­тиционного срока дает возможность лизингополучателю использо­вать свободные средства более широко.

3. Лизинговые платежи списываются на издержки производ­ства, поэтому лизингополучатель уменьшает себе налогооблагае­мую прибыль.

4. Лизинг предполагает кредитование по заранее оговоренной ставке.

5. При лизинге договором предусматривается удобная для ли­зингополучателя схема финансирования, когда погашение затрат На приобретение оборудования может осуществляться после полу­чения выручки от реализации товаров, произведенных на оборудо­вании, взятом в лизинг.

6. Экономическое сопоставление «лизинг - покупка» показы­вает, что любая покупка требует определенной доли собственных средств, лизинг же, напротив, дает преимущество лизингополуЧа телю на 100 %-ное финансирование за счет заемных средств.

7. Полученные на основе лизингового соглашения основные средства производства дают возможность уменьшить инвестициоц. ный риск и риск, связанный с моральным износом оборудования.

8. Страховку объекта лизинга может оплачивать лизингода­тель

9. что позволяет включить стоимость страховки в лизинговые выплаты, и таким образом, уменьшить размер единовременно от­влекаемых средств лизингополучателя.

10. Лизинг повышает гибкость в принятии решений в строитель­ной организации. В то время, как при покупке существует альтер­натива только «да» или «нет», при лизинге пользователь имеет воз­можность путем выбора типа лизингового соглашения, срока ли­зинга, остаточной стоимости и т. д., более точно рассчитать свои индивидуальные возможности и потребности.

11. При лизинге лизингополучатель несет более скромные ад­министративные издержки по сравнению с издержками при покуп­ке (например, в случае финансового лизинга налог на имущество выплачивает лизинговая компания). При некоторых формах лизинга (например, при лизинге с полным набором услуг) лизингополуча­тель разгружает не только управленческий персонал, но и обслужи­вающие службы.

12. Лизинговой компании обычно легче обеспечить дальней­шее использование бывших в употреблении средств производства, чем отдельной (самостоятельной) фирме, что особенно важно для тех случаев производства, которые подвержены частой техничес­кой модернизации.

Однако лизинг может иметь и ряд недостатков:

1. При ежегодно повышающемся уровне инфляции лизинго­получатель не сможет получить значительного выигрыша при по­купке оборудования после истечения сроков лизингового соглаше­ния по остаточной стоимости, так как она будет постоянно расти.

2. При финансовом лизинге оборудование может устареть, в то время как лизинговые платежи не прекращаются до конца дей­ствия договора лизинга.

3. При оперативном лизинге общая стоимость лизинга может быть больше из-за включения в комиссионное вознаграждение до­полнительных рисков лизингодателя.

Финансовая функция лизинга состоит в том, что он является формой вложения в основные фонды и дополнением к таким тради­ционным каналам финансирования, как бюджетные средства, соб­ственные средства предприятий и организаций, долгосрочный кре­дит и прочие источники.

Производственная функция лизинга состоит в том, что это - один из наиболее прогрессивных методов материально-технического обеспечения производства, открывающий доступ к передовой тех­нике в условиях ее быстрого морального старения.