Тема 4. Расчет сметной стоимости реконструкции зданий и сооружений

ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1. Составление сметной документации как на реконструкцию, так и капитальный ремонт зданий и сооружений, основывается на применении общих с капитальным строительством принципах сметного ценообразования.

Основной методический документ, содержащий общие положения по сметному нормированию и ценообразованию, конкретные рекомендации по составлению всех форм документации на различные виды работ – это «Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации» (МДС 81-35.2004), утвержденная с 9 марта 2004 г. постановлением Госстроя России от 05.03.2004 № 15/1. В разделе 3 «Общие положения по определению стоимости строительства» здесь даны характеристики таких понятий, как «реконструкция» и «капитальный ремонт зданий и сооружений».

2. При составлении сметной документации необходимо точно различать реконструкцию и капитальный ремонт зданий и сооружений, так как ошибки могут привести к серьезным проблемам при рассмотрении документов в налоговых органах.

Пример

Реконструкция осуществляется за счёт капитальных вложений, источником которых являются, в основном, собственные средства предприятий, образуемые за счёт амортизационных отчислений и чистой прибыли; иногда возможно выделение бюджетных средств.

Капитальный ремонт финансируется из текущих (оборотных) средств предприятий и организаций – собственников зданий и сооружений. Затраты на капитальный ремонт списываются на себестоимость продукции (работ, услуг). Соответственно, обозначение реконструкции капитальным ремонтом могут классифицировать как сокрытие прибыли от налогообложения.

3. При реконструкции могут измениться профиль деятельности предприятия, объемы производства, номенклатура продукции, назначение зданий, их объемы и площади, вместимость, пропускная способность и т.д.

4. Порядок и особенности применения федеральных единичных расценок на ремонтно-строительные работы при капитальном ремонте даны в МДС81-38.2004, при  реконструкции даны в МДС81-36.2004. В соответствии с этими документами разработаны Указания по применению ТЕРр-2001 и ТЕР-2001. При составлении сметной документации на капитальный ремонт жилых домов следует пользоваться «Инструкцией о составе, порядке разработки, согласовании и утверждении проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых зданий» (МДС 13-1.99).

Особенности составления смет на реконструкцию и капитальный ремонт зданий и сооружений связаны с необходимостью использования не только нормативной базы на ремонтно-строительные работы, но и сборников сметных норм и единичных расценок на строительные и монтажные работы.

5. При составлении сметной документации на капитальный ремонт в первую очередь следует применять расценки (нормы), предназначенные для капитального ремонта, т.е. расценки (нормы) соответствующих сборников ТЕРр (ФЕРр)-2001, ГЭСНр-2001. Работы по разборке (демонтажу), не предусмотренные в них, но встречающиеся при капитальном ремонте зданий, расцениваются по сборнику ТЕР (ФЕР)-2001, ГЭСН-2001  № 46 «Работы при реконструкции зданий и сооружений». При отсутствии необходимых расценок (норм) и в этом сборнике на разборку конструкций затраты на данные работы следует учитывать в сметной документации по соответствующим единичным расценкам сборников ТЕР (ФЕР)-2001 и нормам ГЭСН-2001 на монтаж (устройство) конструкций без учета стоимости (расхода) материальных ресурсов. При этом к затратам и оплате труда рабочих-строителей, к затратам на эксплуатацию строительных машин и автотранспортных средств следует применять следующие коэффициенты:

а) при разборке сборных бетонных и железобетонных конструкций - 0,8;

б) то же, сборных деревянных конструкций -0,8;

в) то же, внутренних санитарно-технических устройств (водопровода, газопровода, канализации, водостоков, отопления, вентиляции) - 0,4;

г) то же, наружных сетей водопровода, канализации, тепло- и газоснабжения - 0,6;

д) то же, металлических конструкций - 0,7.

Затраты по смене конструкций, не предусмотренных в ТЕРр (ФЕРр)-2001, ГЭСНр-2001, но встречающихся при производстве ремонтно-строительных работ, определяются в следующем порядке :

- разборка конструкций - по сборникам ТЕР (ФЕР)-2001, ГЭСН-2001  № 46 «Работы при реконструкции зданий и сооружений»;

- устройство новых конструкций - по соответствующим расценкам сборников ТЕР (ФЕР)-2001, ГЭСН 2001 на строительные работы.

6. Работы, выполняемые при ремонте и реконструкции зданий и сооружений, аналогичные технологическим процессам в новом строительстве (в том числе затраты на возведение новых конструктивных элементов) и не учтенные в ГЭСНр-2001 (ФЕРр (ТЕРр)-2001), следует нормировать (определять) по соответствующим нормам (расценкам) ГЭСН (ФЕР, ТЕР) (кроме норм (расценок) сборника ГЭСН (ФЕР, ТЕР) № 46 «Работы при реконструкции зданий и сооружений») на строительные работы с применением коэффициентов:

— к затратам труда (оплате труда) рабочих-строителей -1,15;

— к затратам на эксплуатацию машин (в том числе к затратам труда (оплате труда) машинистов) - 1,25.

Указанные коэффициенты являются усредненными и предназначены для корректировки затратной части норм (расценок) на строительные работы в связи с изменением метода производства работ в реконструируемых или ремонтируемых зданиях и сооружениях. Состав работ при «ремонте зданий и сооружений» приведен в п.3.8. МДС 81-35.2004.

Данные коэффициенты не применяются при использовании сборников ТЕРм-2001 (ФЕРм-2001), ГЭСНм-2001  и ТЕРп-2001 (ФЕРп-2001), ГЭСНп-2001.

7. При выполнении работ в существующих зданиях и сооружениях, таких же, как и при новом строительстве, возможно одновременное применение коэффициентов 1,15 и 1,25 с коэффициентами, учитывающими условия производства работ и усложняющие факторы (в соответствии с п.3.4. МДС81-38.2004 и п.4.7. МДС81-35.2004).

8. Единичные расценки и нормы на ремонтно-строительные работы учитывают следующие усложненные условия выполнения работ: рассредоточенность объемов работ, ограниченные возможности применения высокопроизводительных средств механизации, повышенные затраты ручного труда на внутрипостроечном транспорте и транспорте материалов в рабочей зоне и т.п., но без учета внешних усложняющих факторов (согласно п 1.4 указаний к ТЕРр, ФЕРр). При наличии условий, перечисленных в Приложении 3 к МДС 81-38.2004, применяются соответствующие повышающие коэффициенты к нормам затрат труда, оплате труда рабочих-строителей, нормам времени и затратам на эксплуатацию машин (включая затраты труда и оплату рабочих, обслуживающих машины).

9. Определение накладных расходов и сметной прибыли при реконструкции и капитальном ремонте зданий и сооружений также имеет свою специфику.

В сметах на ремонтно-строительные работы, составляемых по рабочим чертежам и для расчётов за выполненные работы, накладные расходы рассчитываются с использованием нормативов по видам работ, привязанных к соответствующим сборникам ГЭСНр-2001, ТЕРр (ФЕРр)-2001 согласно приложению 5 МДС81-33.2004 и МДС81-34.2004 и ГЭСН-2001, ТЕР (ФЕР)-2001, ГЭСНм-2001, ТЕРм (ФЕРм)-2001 согласно приложению 4 МДС81-33.2004 и МДС81-34.2004.

10. Укрупненный норматив накладных расходов на капитальный ремонт жилых и общественных зданий установлен МДС81-33.2004 в размере 95% с применением понижающего коэффициента к=0,85 от ФОТ.

11. Сметная прибыль в сметных расчётах на ремонтно-строительные работы, определяется по общеотраслевому нормативу – 50% от ФОТ с применением к=0,8. В сметах на ремонтно-строительные работы, составляемых по рабочим чертежам и для расчётов за выполненные работы, сметная прибыль рассчитывается с использованием нормативов по видам работ, привязанных к соответствующим сборникам ГЭСНр-2001, ТЕРр (ФЕРр)-2001 согласно приложению 2 МДС81-25.2001 и письма Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 18.11.2004 № АП-5536/06.

12. При определении сметной стоимости ремонтных работ, аналогичных технологическим процессам в новом строительстве (в том числе возведение новых конструктивных элементов в ремонтируемом здании), с использованием сборников ТЕР-2001 (ФЕР-2001), ГЭСН-2001 на строительные работы, нормативы сметной прибыли следует применять с коэффициентом 0,85 (за исключением сборника № 46). Указанный коэффициент не применяется при определении стоимости работ по монтажу оборудования ТЕРм-2001 (ФЕРм-2001), ГЭСНм-2001 и пусконаладочных работ ТЕРп-2001 (ФЕРп-2001), ГЭСНп-2001 в ремонтируемых зданиях и сооружениях, и при выполнении работ по капитальному ремонту оборудования (ГЭСНмр-2001-41).

При соответствующем обосновании к накладным расходам могут применяться два понижающих коэффициента: 0,9 и 0,94, поскольку они учитывают различные характеристики изменения сметной стоимости. Общий коэффициент определяется как результат умножения этих двух коэффициентов (0,94 - снижение ставки ЕСН, а 0,9 - общее снижение затрат на организацию строительно-ремонтного производства при использовании норм и расценок из сборников на общестроительные и специальные строительные работы).

13. При проведении ремонтных работ и работ по реконструкции возможно образование возвратных материалов (вторсырья, материалов и конструкций, пригодных к повторному применению) и строительного мусора.

Если мусор образовался от разборки конструкций, то его вывоз оплачиваются дополнительно. Вывоз технологического мусора, утилизация его оплачивается за счёт накладных расходов подрядной организации.

Если заказчик не может предоставить место вывоза мусора, то он должен дать согласие на вывоз мусора и непригодных материалов и их переработку специализированными организациями на свалках по тарифам этих организаций.

Возвратные суммы от реализации полученных при разборке материалов и изделий, затраты на приведение их в пригодное состояние следует предусматривать дополнительно в локальных сметах.

14. При составлении сметной документации на капитальный ремонт производственных зданий, реконструкцию и расширение действующих предприятий, зданий и сооружений, реконструкцию объектов жилищно-гражданского назначения, размер средств на титульные временные здания и сооружения следует определять по «Сборнику сметных норм затрат на строительство временных зданий и сооружений» (ГСН-81-05-01-2001) с применением к ним коэффициента 0,8.

15. Согласно п. 12 технической части ГСНр 81-05-02-2001 дополнительные затраты при производстве ремонтно-строительных работ в зимнее время на объектах промышленного строительства следует определять по нормам раздела I таб. 4 ГСП 81-05-02-2001 с коэффициентом 0,8.

ЗАДАНИЕ ДЛЯ ПРАКТИЧЕСКОЙ РАБОТЫ