Реконструкция социально-культурных объектов

Таблица 5

№ п/п	Наименование объекта	Адрес	Назначение	Виды работ, их результат
1
2

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ К ТЕМЕ 1

1. Дайте определения следующим терминам и понятиям:

1. реконструкция зданий и сооружений;

2. модернизация зданий и сооружений;

3. капитальный ремонт;

4. текущий ремонт;

5. аварийно-восстановительные работы;

6. срок службы.

2. Перечислите основные результаты реконструкции зданий и сооружений

3. Перечислите факторы, оказывающие влияние на срок службы здания или сооружения

4. Покажите полную структуру деятельности по переустройству зданий и сооружений

Тема 2. Определение физического износа зданий

И СООРУЖЕНИЙ

ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Физический износ конструкций, элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом – это утрата ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (точности, надежности, устойчивости) в результате воздействия внешних климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Нормативный метод расчета физического износа. Данный метод является одним из наиболее трудоемких и, вместе с тем, максимально точным. В его основе лежит подготовка дефектной ведомости (в ходе осуществления замеров и измерений специалистами имеющихся сколов, трещин, несоответствий и т.д.), в дальнейшем выявление процентов износа элементов исследуемого здания или сооружения. Для реализации данного метода необходимо наличие нормативных инструкций. Одним из наиболее часто используемых документов является ВСН 53-86(р). С его помощью осуществляется оценка физического износа зданий и сооружений при планировании капитального ремонта и реконструктивных работ на основании характеристик износа отдельных конструктивных элементов.

Общий физический износ здания определяется по формуле:

, (12)

F_ф – физический износ здания, %

F_i – физический износ i-го конструктивного элемента, %

L_i – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го элемента в общей стоимости здания

n – количество конструктивных элементов

Стоимостной метод предполагает использование денежного выражения физического износа отдельных элементов здания, нуждающихся в ремонтных мероприятиях. Практически данный метод реализуется через расчет соотношения затрат на осуществление ремонта и реконструкции элементов к их восстановительной стоимости.

Данный метод обладает достаточно серьезным недостатком. Специалистам необходимо проводить подробную детализацию и обеспечивать максимально точный подсчет затрат на осуществление ремонтно-реконструктивных мероприятий, что сильно увеличивает трудоемкость работ по использованию данного метода. Метод удобен в использовании, так как результаты оценки физического износа сразу представлены в стоимостном выражении и основываются на реальных фактических затратах на устранение имеющихся недостатков.

Метод расчета срока жизни здания. Используется в основном для объектов коммерческого назначения. Применение данного метода предполагает использование следующих необходимых показателей: восстановительной стоимости здания или сооружения либо их отдельных элементов, фактического срока эксплуатации на дату оценки и срока эксплуатации здания, в течение которого оно приносит доход.

, (13)

ЗАДАНИЕ ДЛЯ ПРАКТИЧЕСКОЙ РАБОТЫ

Задача 1.

Было проведено обследование жилого здания на предмет определения физического износа с целью принятия решения о дальнейшей его эксплуатации. Дом расположен на 10 этажах, стеновой материал – кирпич. Имеется центральное отопление, горячее водоснабжение с ваннами, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телевидение, телефон, мусоропровод, лифты, газоснабжение. Результаты по отдельным конструктивным элементам приведены ниже

- фундаменты железобетонные с облицовкой цоколя гранитом и керамическими блоками – 9.5%;

- стены из кирпича – 8%;

- перекрытия сборные железобетонные – 14%;

- кровля — из оцинкованной стали по деревянным стропилам – 11.5%;

- полы паркетные – 38%;

- деревянные оконные блоки – 32%;

- отделочные покрытия – 28%;

- прочее – 25%.

Необходимо произвести расчет величины общего физического износа исследуемого здания с помощью экспертного метода.

Ход решения:

1. Удельный вес конструктивных элементов в общей сумме определяются по сборнику №28 УПВС в зависимости от характера здания

2. Решение данной задачи удобно представить в виде таблицы (таблица 6)

Таблица 6

Наименование элементов здания	Удельные веса конструктивных элементов, %	Износ, %	Удельный вес х процент износа
фундаменты	14
стены	31
перекрытия	11
кровля	1
полы	5
окна	7
отделочные покрытия	10
внутренние сантехнические и электротехнические работы	15
прочее	6
Итого	100

В заполняемой таблице произведена выборка из УПВС №28 отдел I раздел 1 для жилого здания с соответствующими характеристиками. Значения износа по конструктивным элементам заполняются на основе исходных данных. Результаты физического износа построчно получаются перемножением соответствующих ячеек элементов. Итог последнего столбца, деленный на 100%, и является искомым для данной задачи решением.

Задача 2.

Произвести переоценку восстановительной стоимости здания.

Требуется переоценить в Самаре жилое пятиэтажное кирпичное здание без лифта, группа капитальности I. Фундаменты бутобетонные; стены — из семищелевого кирпича с облицовкой силикатным кирпичом; перегородки гипсолитовые, частично шлакобетонные; перекрытия — из сборных железобетонных плит; кровля — из оцинкованной стали по деревянным стропилам; полы паркетные. Имеется центральное отопление, горячее водоснабжение с ваннами, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телевидение, телефон, газоснабжение, а в зданиях до 20000 м³ — лифты.

Самара относится ко 2-му территориальному поясу и III климатическому району.

В соответствии с методикой, приведенной в технической части к УПВС (приложение 2), рассчитаем восстановительную стоимость необходимого здания.

а) восстановительная стоимость такого дома, согласно приложению 2, по 2-му поясу равна 21,4 руб. за 1 м³, но так как Самара относится к III климатическому району, то в соответствии с п. 3 технической части к настоящему отделу сборника к восстановительной стоимости применяется понижающий коэффициент 0,95 и стоимость 1 м³ дома составит:

21,4*0,95 = 20,33 руб.;

б) к восстановительной стоимости оцениваемого дома применяются также следующие надбавки и повышающие коэффициенты (приложение 2):

- центральное отопление - 2,6%

- горячее водоснабжение с ваннами - 0,5%

- водопровод - 2%

- канализация – 3,5%

- электроосвещение – 4,3%

- радио - 0,1%

- телевидение - 0,2%

- телефон – 0,1%

- газоснабжение – 1,3%

в) общий повышающий коэффициент к восстановительной стоимости после преобразований процентный данных составит: 1,026*1,005*1,02*1,035*1,043*1,0*1,002*1,00*1,013 = 1,155

г) полная восстановительная стоимость 1 м³ дома будет равна: 20,33*1,155 = 23,48 руб.;

д) в оцениваемом доме присутствуют все благоустройства, учтенные конструктивной характеристикой (приложение 2), в связи с чем к его полной восстановительной стоимости не применяются никакие уменьшающие поправки (в процентах):

е) фактическая стоимость 1 м³ оцениваемого дома в Самаре составит: 23,48*1 = 23,48 руб.;

и) полная восстановительная стоимость оцениваемого дома будет равна: 15000*23,48 = 352200 руб.

Произведем пересчет стоимости на один квадратный метр. Исходя из высоты типового этажа, равного 2,8 метра, получаем 125 785,7 руб. Используем коэффициент перехода от цен 70 года к 91 и получаем 125785,7*1,6 = 201257,12 руб. Для перехода к 2011 года применяем коэффициент 65,312: 201257,12*65,312 = 13144505,021

Исходные данные

1 вариант

7этажное кирпичное здание с подвалом

Территориальный пояс – 5, объем здания более 25000, отделка простая. Отсутствует телевидение

2 вариант

4 этажное здание из легких блоков с подвалом

Территориальный пояс – 1, фундаменты сборные железобетонные, отделка простая. Отсутствует центральное отопление, радио

3 вариант

5этажное кирпичное здание

Территориальный пояс – 9, объем здания 20000 с лифтом, отделка простая. Отсутствует центральное отопление, радио

4 вариант

7этажное кирпичное здание с подвалом

Территориальный пояс – 2, объем здания 25000, отделка простая. Отсутствует мусоропровод и радио

5 вариант

4 этажное здание из легких блоков с подвалом

Территориальный пояс – 5, фундаменты бутовые, отделка повышенная. Отсутствует радио, водопровод

6 вариант

7этажное кирпичное здание с подвалом

Территориальный пояс – 3, объем здания более 25000, отделка повышенная. Отсутствует горячее водоснабжение с ваннами, присутствуют ванны с газовыми колонками

7 вариант

5этажное кирпичное здание

Территориальный пояс – 6, объем здания 20000 без лифта, отделка простая. Отсутствует центральное отопление, электроснабжение

8 вариант

5этажное кирпичное здание

Территориальный пояс – 1, объем здания 10000, отделка простая. Отсутствует канализация, телефон

9 вариант

4 этажное здание из легких блоков с подвалом

Территориальный пояс – 8, фундаменты сборные железобетонные, отделка простая. Отсутствует радио, электроосвещение

10 вариант

7этажное кирпичное здание с подвалом

Территориальный пояс – 9, объем здания более 25000, отделка повышенная. Отсутствует телевидение

11 вариант

5этажное кирпичное здание

Территориальный пояс – 6, объем здания 20000 с лифтом, отделка повышенная. Отсутствует центральное отопление, электроосвещение

12 вариант

7этажное кирпичное здание с подвалом

Территориальный пояс – 7, объем здания до 25000, отделка простая. Отсутствует телефон и лифт

13 вариант

4 этажное здание из легких блоков с подвалом

Территориальный пояс – 5, фундаменты бутовые, отделка повышенная. Отсутствует центральное отопление, горячее водоснабжение с ваннами

14 вариант

5этажное кирпичное здание

Территориальный пояс – 1, объем здания 10000, отделка повышенная. Отсутствует водопровод

15 вариант

7этажное кирпичное здание с подвалом

Территориальный пояс – 2, объем здания более 25000, отделка простая. Отсутствует телевидение

16 вариант

5этажное кирпичное здание

Территориальный пояс – 4, объем здания 20000 без лифта, отделка простая. Отсутствует центральное отопление, радио

17 вариант

7этажное кирпичное здание с подвалом

Территориальный пояс – 8, объем здания более 25000, отделка повышенная. Отсутствует лифты и мусоропровод

18 вариант

4 этажное здание из легких блоков с подвалом

Территориальный пояс – 2, фундаменты сборные железобетонные, отделка повышенная. Отсутствует центральное отопление, горячее водоснабжение с ваннами

19 вариант

5этажное кирпичное здание

Территориальный пояс – 9, объем здания 20000 без лифта, отделка повышенная. Отсутствует радио, горячее водоснабжение с ваннами

20 вариант

7этажное кирпичное здание с подвалом

Территориальный пояс – 3, объем здания до 25000, отделка повышенная. Отсутствует телевидение и радио

21 вариант

5этажное кирпичное здание

Территориальный пояс – 10, объем здания 20000 с лифтом, отделка простая. Отсутствует центральное отопление, телевидение

22 вариант

4 этажное здание из легких блоков с подвалом

Территориальный пояс – 2, фундаменты бутовые, отделка простая. Отсутствует центральное отопление, горячее водоснабжение с ваннами

23 вариант

5этажное кирпичное здание

Территориальный пояс – 7, объем здания 10000, отделка простая. Отсутствует телевидение

24 вариант

5этажное кирпичное здание

Территориальный пояс – 2, объем здания 20000 без лифта, отделка простая. Отсутствует канализация и газоснабжение

25 вариант

7этажное кирпичное здание с подвалом

Территориальный пояс – 2, объем здания до 25000, отделка простая. Отсутствует газоснабжение и радио

Задача 3.

С помощью стоимостного метода расчета физического износа здания необходимо определить его величину.

Затраты, объективно необходимые на ремонт конструктивных элементов, составляют:

Таблица 7

Наименование элементов здания	Необходимые затраты на ремонт
фундаменты
стены
перекрытия
кровля
полы
окна
отделочные покрытия
Внутренние сантехнические и электротехнические работы
прочее
Итого

Используя удельные веса конструктивных элементов из сборника УПВС №28 (приложение 2), вычисляем величину восстановительной стоимости поэлементно.

Таблица 8

Наименование элементов здания	Удельные веса конструктивных элементов, %	Восстановительная стоимость
фундаменты	8
стены	24
перекрытия	14
кровля	2
полы	8
окна	11
отделочные покрытия	6
внутренние сантехнические и электротехнические работы	15
прочее	12
Итого	100

На основании исходных данных о размере необходимых затрат на ремонт конструктивных элементов рассчитываем величину искомого физического износа.

Таблица 9

Наименование элементов здания	Восстановительная стоимость элемента, тыс. руб.	Объективно необходимые затраты на ремонт, тыс. руб.	Износ, %
фундаменты
стены
перекрытия
прочие
Итого

Задача 4.

На основании результатов исследований по физическому износу принимается решение о способах ликвидации последствий эксплуатации. В данном задании необходимо с помощью сборников УПВС выявить мероприятия для устранения выявленных отклонений.

1 вариант

1. Следы протечек и промерзаний на плитах и стенах в местах опирания перекрытий из сборного железобетонного настила

2. Отслоение и выветривание раствора в стыках между блоками стен

3. Выпучивание и заметное искривление цоколя ленточного каменного фундамента

2 вариант

1. Оголение арматуры и нарушение её сцепления с бетоном железобетонных колонн

2. Частичное отсутствие ограждающих решеток железобетонных лестниц

3.Локальное отслоение штукатурки и мелкие трещины оштукатуренных перегородок из дерева

3 вариант

1. Выпадение блоков и плит облицовки на площади до 20%

2. Деформация каркаса шлакобетонных перегородок

3. Прогиб до 1/100 пролета в сборных железобетонных деталях лоджий

4 вариант

1. Отклонение от вертикали перегородок из фибролита

2.Трещины в кирпичном цоколе шириной до 5 мм

3. Горизонтальные трещины на поверхности перегородок несущего типа

5 вариант

1. Перекос деревянных стен на площади до 50%Промерзание и продуваемость рубленных и брусчатых стен

2. Коррозия металлических несущих конструкций балконов и лоджий

3. Выпучивание или смещение несущих стеновых панелей

6 вариант

1. Оголение и коррозия арматуры до 10% в сборных железобетонных балках покрытий и перекрытий

2. Частичное разрушение блоков (до арматуры) ленточного фундамента

3. Поражение до 50% древесины мауэрлата гнилью в деревянных крышах

7 вариант

1. Развитие деформаций свайных фундаментов

2. Прогиб деревянных неоштукатуренных перекрытий до 1/50 пролета

3. Протечки сборных железобетонных крыш

8 вариант

1. Глубокие поперечные трещины до 2 мм в перекрытиях из сборного железобетонного настила.

2. Коробление и повреждение отдельных досок забирки, повреждение на площади до 25%

3. Сквозные трещины и выпадение кирпичей из перегородок

9 вариант

1. Следы промерзаний в местах примыканий к наружным стенам монолитных сплошных плит

2. Выпадение кирпичей из облицовки, поражение древесины гнилью

3. Проникание влаги в местах примыканий к вертикальным поверхностям рулонных кровель

10 вариант

1. Расслоение древесины, прогиб более 1/100 высоты колонны

2. Прогибы и гниль в тетивах деревянных лестниц

3. Коррозия и заметные прогибы стальных балок, выпадение кирпичей

11 вариант

1. Выпадение отдельных кирпичей из кирпичных стен

2. Отпадение защитного слоя нижних плит с обнажением арматуры в двускорлупных железобетонных прокатных панелях

3.Деструкция утеплителя совмещенных крыш из сборных железобетонных слоистых панелей

12 вариант

1. Ржавые потеки и выбоины в фактурном слое стеновых железобетонных панелей

2. Диагональные трещины на потолке, ощутимая зыбкость оштукатуренных перекрытий из дерева

3. Оголение арматуры, разрывы отдельных стержней антисейсмических поясов

13 вариант

1. Трещины до 5 мм в карнизе, сколы краев камней стен

2. Значительное поражение неоштукатуренных перегородок жучком, перекосы, сквозные трещины

3. Сквозные трещины в площадках по стальным косоурам

14 вариант

1. Выветривание швов на глубину до 40 мм на площади до 50%, отколы кирпича столбов

2. Дымление печи по причине завалов в каналах

3. Выбоины до 0,5 м² на площади до 25% мозаичных полов

15 вариант

1. Единичные щели и неплотное примыкание черепиц

2. Частичное разрушение блоков (до арматуры) ленточного фундамента

3. Выбоины керамических полов на площади свыше 50%

16 вариант

1. Выбоины до 0, 5 м² на площади до 25% мозаичных полов

2. Ослабление крепления асбестоцементных листов к обрешетке

3. Прогиб до 1/100 пролета в сборных железобетонных деталях лоджий

17 вариант

1. Искривление креплений ограждающей решетки стальных кровель

2. Коробление и повреждение отдельных досок забирки, повреждение на площади до 25%

3. Повреждение обвязки полотен деревянных дверей

18 вариант

1. загрязнение площади обоев до 50%

2. Частичное отсутствие ограждающих решеток железобетонных лестниц

3. Гниль или выпадение дранок на площади до 40% кровли

19 вариант

1. Расслоение древесины оконных блоков

2. Частичное разрушение блоков (до арматуры) ленточного фундамента

3. Протечки в отдельных местах тесовых кровель

20 вариант

1. Следы промерзаний в местах примыканий к наружным стенам монолитных сплошных плит

2. Разрушение кровельного мастичного покрытия в местах примыкания к вертикальным поверхностям

3. Локальные отслоения и вздутия окрасочного водного состава

ЗАДАНИЕ ДЛЯ САМОСТОЯТЕЛЬНОЙ РАБОТЫ

Проведите визуальное обследование какого-либо общественного помещения (например, учебной аудитории или кабинета в поликлинике) и выявите основные позиции его физического износа.

Составьте список проблем, какие возникают у посетителей по причине наличия данных признаков износа.

Составьте список рекомендаций по предупреждению возникновения обозначенных проблем.

Результаты работы оформить в виде таблицы.

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ К ТЕМЕ 2

1. Назовите факторы, в наибольшей степени влияющие на возникновение физического износа зданий и сооружений.

2. Какие существуют методы определения физического износа?

3. Что определяет точность выявления физического износа?

4. С помощью каких мероприятий можно добиться замедления физического износа зданий и сооружений?