2. Правила купли-продажи земельных участков

Основные правила купли-продажи земельных участков, которые рассматриваются в качестве недвижимости, изложены в главе 30 ГК РФ. Особое внимание следует обратить на ст. 549-558 § 7 этой главы. Нормы этого параграфа применяются приоритетно перед нормами общих правил о купле-продаже, изложенных в § 1 (п. 5 ст. 454 ГК РФ).

Ряд правил о купле-продаже земельных участков содержится также в земельном законодательстве. Российским гражданским законодательством, судебной практикой и доктриной недвижимое имущество (и прежде всего земля) всегда рассматривалось как особый объект гражданских прав, оборот которого нуждался в специальном правовом регулировании.

Для заключения договора купли-продажи земельных участков установлены дифференцированные правила.

Прежде всего процедура заключения договора купли-продажи земельных участков существенно различается исходя из того, находится ли земельный участок в публичной или частной собственности. Договоры купли-продажи земельных участков без участия публичных образований не имеют обязательных форм, они заключаются на основе общих правил о купле-продаже недвижимости.

Если договор купли-продажи земельных участков заключается на основе решения публичного образования о предоставлении земли, то надо различать также несколько ситуаций.

Земельные участки для строительства выделяются как с предварительным согласованием места размещения объекта, так и без такого согласования. Купля-продажа земли в первом случае не производится, изначально участок может быть лишь предоставлен в аренду. Во втором случае земельный участок может быть куплен, но тогда обязательно проведение торгов.

Если участок предоставляется для застройки, судебная практика вполне устойчива: такие участки могут быть проданы или предоставлены в аренду только по итогам торгов¹⁹.

Что же касается случаев предоставления земли в иных целях (не для строительства), то в соответствии с п. 6 ст. 34 ЗК РФ договор купли-продажи заключается в недельный срок после представления заявителем кадастровой карты (плана) земельного участка в орган, предусмотренный ст. 29 ЗК РФ.

Самостоятельную группу образуют правила продажи при выкупе (т.е. когда земля приобретается при уже имеющейся постройке). При этом универсальной нормой является норма п. 3 ст. 35, требующая при выкупе опираться на правила ст. 250 ГК РФ, а нормы п. п. 6 - 8 ст. 36 ЗК РФ используются при выкупе из земель, принадлежащих государству или муниципальному образованию.

Особый порядок установлен для купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения. Субъект РФ или муниципальное образование имеют преимущественное право на приобретение продаваемого участка по цене, за которую он продается (если только продавец не выставил участок на торги). В связи с этим продавец обязан известить в письменной форме субъекта РФ и муниципальное образование о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора (п. 2 ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»)²⁰. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более 90 дней.

Если же субъект РФ (в соответствующих случаях - муниципальное образование) откажется от покупки или не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый участок в течение 30 дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. Если же продавец желает уменьшить цену или изменить ранее заявленные существенные условия, то он обязан вновь обратиться в указанные публичные образования с предложением приобрести продаваемый участок. Сделки, совершенные с нарушением указанного преимущественного права, признаются ничтожными.

Указание на годичный срок само по себе выступает ограничением для свободной продажи, т.е. независимо от изменения цены и существенных условий. Такое толкование легко объяснимо: по прошествии года в соответствующем административно-территориальном образовании может радикально измениться ситуация относительно сельхозугодий и потребность в них для удовлетворения общественных интересов может существенно возрасти, побуждая публичное образование приобрести ранее не купленный земельный участок.

Такое право возникает в ситуациях, когда публичные торги не проводятся или соответственно при возмездном отчуждении доли другие участники долевой собственности не пожелают ее приобрести. Смысл данного правила, конечно же, заключается в предоставлении субъектам РФ правовой возможности влиять на рынок сельскохозяйственных земель²¹.

Указанное полномочие есть субъективное гражданское право, не превращающее возможность приобретения земельного участка (или соответственно доли) в обязанность субъекта РФ (органа местного самоуправления). Данное преимущественное право надо отличать от других ситуаций, когда производится выкуп земельного участка.

Сама же процедура заключения договора здесь, полагаем, подчиняется универсальным правилам купли-продажи.

Если же земельные участки сельскохозяйственного назначения выделяются из земель публичных образований, то правила об их продаже в целом совпадают с продажей иных участков из государственных или муниципальных земель, т.е. продажа производится на торгах (п. 1 ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ст. 38 ЗК РФ).

В ФЗ от 18 июля 2005 г. № 87-ФЗ несколько изменены правила, касающиеся преимущественного права субъекта РФ (муниципального образования) на приобретение продаваемых сельхозугодий. Общая норма (п. 1 ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения») осталась прежней - прежде чем продать участок в свободном порядке, надо учитывать преимущественное право субъекта РФ (в соответствующих случаях - органа местного самоуправления) на его приобретение.

Однако изменился состав данных о земельном участке, направляемых соответствующему публичному образованию: следует указывать не только цену, но и размер участка, его местоположение, а также срок, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Этот срок не должен быть более чем 90 дней.

При отказе субъекта РФ (муниципального образования) от покупки или если в письменной форме в течение 30 дней не последует уведомление о намерении приобрести участок, продавец вправе продать такой участок в течение года третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении.

Особо также следует сказать о порядке продажи земель сельхозназначения, находящихся в аренде. Пунктом 4 ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено, что находящийся в аренде земельный участок может быть приобретен в собственность арендатором по его рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта РФ, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования такого участка²².

Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе в его предоставлении в собственность должно быть принято в течение 30 дней со дня подачи таким арендатором заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Наконец, весьма любопытная норма предусмотрена в новом п. 7 ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Предусмотрено, что сельскохозяйственные организации, а также граждане, ведущие крестьянское (фермерское) хозяйство, право собственности или право аренды на земельные участки, находящиеся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, осуществляют в соответствии с ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ.

При этом сельхозугодья приобретаются в собственность по цене, установленной законом субъекта РФ в размере не более 20% кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Наконец, имеются некоторые особенности для заключения соглашений купли-продажи земли фермерами (ст. 12 ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»). В числе предпосылок договора купли-продажи требуется предварительное заключение договора всеми членами фермерского хозяйства, предусмотренного ст. 4 этого Закона; договор купли-продажи заключается в течение семи дней после представления заявителем кадастровой карты (плана) и других необходимых документов²³.

Рассмотрим другую ситуацию, касающуюся заключения договора купли-продажи земельного участка, когда требуется предварительно его освоить и провести некоторые подготовительные работы для ведения жилищного строительства на землях, относящихся к государственной или муниципальной собственности. В этом случае речь идет об установлении самостоятельного вещного права, близкого по сути ранее известному в отечественном законодательстве «праву застройки».

Ст. 30.2 ЗК РФ предусматривает норму, когда земельные участки могут предоставляться «для их комплексного освоения в целях жилищного строительства». Освоение включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с разрешенным использованием (п. 1 ст. 30.2).

Такие участки не продаются, а предоставляются только в аренду на аукционе. После выполнения требований, предусмотренных подп. 6-8 п. 3 ст. 38.2, и проведения указанных подготовительных работ - арендатор получает исключительное право на приобретение участка в собственность или аренду.

В соответствии с п. 4 ст. 38.2 есть указание на то, что могут предъявляться дополнительные требования, связанные с комплексным освоением земельного участка. Но они не должны приводить к расходам победителя аукциона, которые не предусмотрены законом. В соответствии с п. 5 рассматриваемой статьи участвующие в аукционе заявители представляют документы, содержащие предложения по планировке, межеванию и застройке территории. Кроме того, в извещении об аукционе должно быть обязательно указано о способах обеспечения обязательств по комплексному освоению земельного участка и их объеме, которые требуются для участия в торгах и т.д.

Таким образом, установлена ступенчатая процедура для приобретения земельных участков при их комплексном освоении. Публичный собственник может и не предоставлять участки в аренду для его комплексного освоения, так как все необходимые действия может выполнить сам.

В этом случае он продает или сдает в аренду уже готовый для эксплуатации земельный участок, имеющий кадастровый номер, обеспеченный планировкой и подготовительными работами (с подготовленной инженерной инфраструктурой и т.п.).

Своеобразием обладают договоры купли-продажи земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости. В частности, выше уже отмечалось, что публичные образования продают их по цене, определяемой в специальном порядке, а не на торгах.

Правовое регулирование данных отношений является до сих пор противоречивым. Так, ст. 553 ГК РФ устанавливает, что, если при продаже земельного участка находящаяся на нем недвижимость остается в собственности у продавца, условия пользования продавцом частью земельного участка, занятой недвижимостью, определяются договором купли-продажи²⁴. Если договор не содержит таких условий, продавец получает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее пользования.

Если же объектом купли-продажи является именно недвижимость, расположенная на земельном участке, то согласно ст. 552 ГК РФ покупатель этой недвижимости получает права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Природа этих прав зависит от прав продавца на земельный участок, на котором расположена недвижимость.

Если продавец недвижимости является собственником земельного участка, то права на участок, которые переходят покупателю, должны быть определены в договоре, в противном случае покупателю переходит право собственности на часть земельного участка, занятую недвижимостью и необходимую для ее использования. Если продавец не является собственником земельного участка, покупатель получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Таким образом, ГК РФ не рассматривает здание и земельный участок, на котором оно находится, как единый объект, который должен выступать в имущественном обороте нераздельно.

В то же время Земельный кодекс (п. 5 ч. 1 ст. 1) устанавливает противоположный принцип - «единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов», согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Указанный принцип реализуется, в частности, в п. 4 ст. 35 ЗК РФ, предусматривающей, что отчуждение здания или иного сооружения, находящегося на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Исключение составляют случаи, когда здание находится на земельном участке, изъятом из оборота, или если часть здания не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.

Однако не во всех нормах Земельного кодекса реализуется принцип, когда судьба здания, строения определяется судьбой земельного участка. Так, в соответствии с п. 1 ст. 35, п. 1 ст. 36 ЗК РФ, наоборот, судьба земельного участка определяется судьбой сооружений, находящихся на нем. Согласно п. 2 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» при продаже здания, строения, расположенного на земельном участке, предоставленном юридическому лицу (за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ) на праве постоянного пользования, оно подлежит переоформлению на право аренды, или же участок продается собственнику недвижимости²⁵.

В данном случае можно предполагать, что законодатель возлагает обязанность по переоформлению прав на земельный участок на покупателя, однако это противоречит п. 1 ст. 35 ЗК РФ. Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. (п. 1), выбор принадлежит собственнику недвижимости, это право сохраняется у него до 1 января 2006 г. При этом цель предоставления участка не имеет значения. Близкая точка зрения высказана в литературе²⁶.

В целом же следует различать случаи, когда участок под здание (сооружение) находится на праве частной собственности и предоставляется гражданином (юридическим лицом) и когда приобретено здание, находящееся на земельном участке из государственных или муниципальных земель. В первом случае действуют универсальные нормы для всяких случаев перехода прав на земельный участок (ст. 35 ЗК РФ), а в последнем случае надо учитывать правила ст. 36 ЗК РФ.

Относительно правил ст. 36 ЗК РФ в тезисном порядке может быть выделено шесть следующих аспектов.

Во-первых, все действия по обеспечению индивидуализирующих признаков земельного участка, включая составление кадастровой карты (плана) с выходом на местность, осуществляются за счет покупателя, а получение иной необходимой информации - на соответствующий государственный или муниципальный орган. Этот вывод следует из текста ряда статей ЗК РФ (см., например, п. 8 ст. 36, ст. 24 ФЗ «О государственном земельном кадастре»), подтверждается он и судебной практикой²⁷.

Во-вторых, предусмотрено, что исключительное право на приватизацию таких участков имеется только у тех лиц, которые являются собственниками соответствующих зданий, строений, сооружения. Приватизация есть специальный порядок отчуждения государственного (муниципального) имущества гражданам и юридическим лицам, в соответствии со ст. 217 ГК РФ общие нормы о приобретении и прекращении права собственности применяются лишь субсидиарно²⁸.

В-третьих, фактически имеющиеся строения, образующие единый объект товарищества собственников жилья, предоставляются домовладельцам в общую долевую собственность.

В-четвертых, если здание (помещения в нем) принадлежат на праве собственности нескольким лицам, то при неделимости земельного участка он может быть оформлен на указанных лиц в общую долевую собственность (или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора). Если же здание (помещения в нем) принадлежит различным лицам на несовпадающих правовых основаниях (например, одним - на праве собственности, другим - на праве хозяйственного ведения), участок может быть оформлен на праве аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Иное может быть предусмотрено ЗК РФ и федеральными законами. В частности, непосредственно в п. 3 ст. 36 ЗК РФ установлено, что федеральные казенные предприятия в подобных случаях получают лишь право ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащее им здание (сооружение, отдельные помещения).

В-пятых, особо предусмотрен случай, когда помещения в здании на неделимом участке закреплены за несколькими федеральными казенными предприятиями и государственными или муниципальными учреждениями - такой участок предоставляется одному из этих лиц на основании решения собственника земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, а прочие лица получают лишь право ограниченного пользования данным участком.

В-шестых, установлена общая процедура приобретения прав: в этих целях заинтересованные граждане (юридические лица) совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок и прилагают его кадастровую карту (план). Указанный орган в течение двухнедельного срока со дня поступления заявления принимает соответствующее решение. Согласно этому документу земельный участок предоставляется в собственность бесплатно (п. 2 ст. 28 ЗК РФ) или передается на праве постоянного (бессрочного) пользования (п. 1 ст. 20 ЗК РФ), или же готовится проект договора купли-продажи либо аренды и направляется его заявителю. При отсутствии кадастровой карты (плана) срок рассмотрения заявления увеличивается, так как требуется изготовить данную карту, рассмотреть и утвердить проект границ участка (п. 7 ст. 36 ЗК РФ).