1. Понятие и содержание купли-продажи земельных участков

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договора продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п.1 ст.549, п.1 ст.454 ГК)²

Договоры относятся к той разновидности юридических фактов, которая именуется сделкой, а значит, представляет собой действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Пункт 5 ст. 1 ЗК РФ закрепляет принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Содержание этого принципа, в частности, реализовано в ст. 35 ЗК РФ.

Земельный кодекс РФ запрещает раздельное отчуждение зданий, строений и сооружений без одновременного отчуждения земельного участка и соответственно земельного участка без здания, строения и сооружения в тех случаях, когда земля и иная недвижимость на ней принадлежат одному и тому же лицу (п. 4 ст. 35 3К)³.

Из правила есть два исключения. Возможно отчуждение части здания или строения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью участка, без земельного участка. Можно также совершить сделку по отчуждению здания или строения без земли, если земельный участок изъят из оборота.

Отчуждение объекта недвижимости, если он находится на ограниченном в обороте земельном участке, возможно вместе земельным участком, когда федеральный закон допускает передачу его в частную собственность.

Когда здание или сооружение и земельный участок являются объектом права собственности одного и того же лица, последствием отчуждения доли в праве собственности на объект недвижимости является одновременное отчуждение доли и в праве собственности на земельный участок. В этом случае размер указанной доли в праве собственности на землю пропорционален доле в праве собственности на объект недвижимости, находящийся на данном земельном участке.

Порядок совершения договоров продажи недвижимости, к которым относятся договоры купли-продажи земельного участка, регулируется § 7 гл. 30 ГК РФ.

Как и всякий договор купли-продажи, договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Предмет договора продажи недвижимости включает два рода объектов: а) продаваемое недвижимое имущество; б) действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества.

Общие требования к форме договора купли-продажи земельного участка установлены в ст. 550 ГК РФ: договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами⁴. Если договор не соответствует указанной форме, он недействителен. Следует особо подчеркнуть, что ст. 550 ГК РФ не требует нотариального удостоверения договора купли-продажи земельного участка. Это объясняется тем, что в настоящее время существует система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью.

В то же время, если стороны изъявляют желание нотариально удостоверить договор купли-продажи земельного участка, для этого не существует никаких препятствий. Нотариальное удостоверение договора осуществляется в соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-1 (с изм. и доп. от 30 декабря 2001 г.).

Специфика земли как первичного элемента понятия «недвижимость» обусловила требование об обязательной государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю по договору (ст. 551 ГК). Порядок этой процедуры предусмотрен Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Практический смысл и значение специальных правил, регулирующих договор продажи недвижимости, предопределены тем, что объекты недвижимости неотрывны от места их нахождения, а договоры их продажи могут совершаться в любом другом месте.

Участникам имущественного оборота при заключении подобного рода сделок необходимо точно знать правовое положение приобретаемого конкретного объекта, в частности: не обременено ли данное имущество правами третьих лиц; является ли продавец здания, сооружения, иного объекта недвижимости собственником соответствующего земельного участка и т.п. Эта цель и достигается путем введения обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Правовое значение государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок состоит в том, что покупатель становится его собственником только после специальной проверки прав самого продавца на участок, «юридической чистоты» сделки, отдельных ее условий и акта государственной регистрации. Исполнение сторонами условий договора до его государственной регистрации не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. В этом случае сторона, которая необоснованно уклоняется от государственной регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество - земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору⁵. При отсутствии этих данных в договоре условие о земельном участке, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Эти условия закон признает существенными условиями договора купли-продажи земельного участка.

Порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков, утвержденный Постановлением Совета Министров - Правительства РФ от 30 мая 1993 г. № 503 (п. 6), предусматривает, что к купчей должен прилагаться план участка. Купчая без прилагаемого к ней плана участка не подлежит регистрации. При отсутствии плана участка он изготавливается за счет средств продавца или покупателя по соглашению между ними⁶.

11 июня 1993 г. Роскомземом утверждены Технические требования к плану земельного участка. План участка составляется, как правило, в общегосударственной системе координат. Для надежного закрепления границ участка на местности устанавливаются межевые знаки. В качестве межевого знака может служить специально оформленная точка границы участка или другой объект. С разрешения комитетов по земельным ресурсам и землеустройству субъектов Федерации допускается составлять план участка в местной системе координат, единой на населенный пункт, дачный поселок, садоводческое товарищество.

На плане участка должны быть, в частности, показаны пункты государственной, геодезической сети и межевые знаки или направления на эти знаки, если они расположены за пределами участка; жилые и хозяйственные постройки с указанием их этажности; инженерные сети (электролинии, газопровод, водопровод и т.п.), если они являются объектами права собственности иных физических или юридических лиц; границы частей участка с ограничениями в использовании земель⁷.

Особые требования к объекту купли-продажи определены прежде всего нормой п. 1 ст. 37 ЗК РФ - это могут быть только те участки, которые прошли государственный кадастровый учет.

Например, Постановление Федерального Арбитражного суда Северо-Кавказкого округа от 14 октября 2009 г. по делу N А32-115/2009.

ООО "База обслуживания флота" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к администрации муниципального образования город-герой Новороссийск (далее - администрация) со следующими требованиями:

- признать незаконным решение, выраженное в письме администрации от 18.11.2008, об отказе в выкупе земельного участка с кадастровым номером 23:47:03 07 024:29 площадью 2 031 кв. м по адресу: г. Новороссийск, ул. Набережная 79;

- обязать администрацию в двухнедельный срок направить проект договора купли-продажи участка с кадастровым номером 23:47:03 07 024:29 площадью 2 031 кв. м по адресу г. Новороссийск, ул. Набережная 79 (требования уточнены; л. д. 110).

Судебные инстанции установили, что земельный участок (площадью 2 031 кв. м), о выкупе которого заявило общество, состоит из трех самостоятельных земельных участков (площадью 1849 кв. м, 128 кв. м и 54 кв. м). Заявитель не обращался в администрацию в порядке, предусмотренном пунктом 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, с заявлением о согласовании схемы расположения земельного участка. Сведения о земельном участке, указанном в выписке из кадастра недвижимости, не позволяют определить его как объект недвижимости, подлежащий передаче по сделке. Следовательно, спорный участок не может быть объектом купли-продажи (пункт 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации). При отсутствии кадастрового плана приобретаемого земельного участка и наличии в выписке из кадастра недвижимости сведений о том, что данный участок имеет ориентировочные границы, администрация не имела реальной возможности подготовить проект договора купли-продажи и направить его заявителю.

В силу пункта 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Таким образом, земельный участок как объект права должен быть соответствующим образом индивидуализирован путем определения его размера, границ и местоположения. При отсутствии этих данных в договоре купли-продажи условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом приведенных обстоятельств суды пришли к выводу о том, что администрация не имела реальной возможности подготовить проект договора купли-продажи и направить его заявителю.

В пункте 37 ЗК РФ говорится о том, что на продавца возлагается обязанность предоставить имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Такое требование в основном совпадает с содержанием п. 1 ст. 460 ГК РФ. Тем более что обременения в большинстве подлежат фиксации в системе государственного учета прав на недвижимое имущество (сервитуты, право аренды и т.п.). Однако аналогичной нормы в гл. 30 ГК РФ нет. Правила же относительно недостатков качества продаваемого объекта (см. ст. 475, 557 ГК РФ) вряд ли можно применять при нарушении информационных обязанностей.

Такого рода последствия предусмотрены непосредственно Земельным кодексом РФ (п. 3 ст. 37), согласно которому покупатель имеет право требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему убытков.

Согласно этой норме к числу нарушений относится предоставление продавцом заведомо ложной информации: а) об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; б) о разрешении на застройку участка; в) об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на стоимость продаваемого земельного участка; г) о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; д) об иной информации, которая может повлиять на решение покупателя о покупке земельного участка.

В число ограничений, информацию о которых должен предоставлять продавец, входят ограничения не только гражданско-правового характера (сервитут и др. - ст. 216 ГК РФ), но и земельные.

Так, в соответствии со ст. 56 ЗК РФ права на землю могут быть ограничены путем установления особых условий использования земельных участков и режима хозяйственной деятельности в охранных и санитарно-защитных зонах⁸.

Это касается прежде всего охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных, в результате введения условий начала и завершения застройки или освоения земельного участка и др.

Например, в соответствии с п. 3 ст. 87 ЗК РФ и ст. 15 ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях»⁹ собственники земель на территории национальных парков не имеют права осуществлять разработку полезных ископаемых, хотя сами по себе данные участки у них не изымаются. Пунктом 1 ст. 56 ЗК РФ предусмотрено, что такие ограничения могут устанавливаться по основаниям, предусмотренным ЗК РФ и федеральными законами. Пункт же 3 этой же статьи четко указывает на порядок введения ограничений, устанавливаемых актами исполнительных органов государственной власти, органов местного самоуправления или на основе решения суда.

Перечень ограничений, содержащийся в ст. 56 ЗК РФ, не является исчерпывающим¹⁰. Но в целях правильного и точного применения закона (п. 1 ст. 56 ЗК РФ) следует исключить указания на какие-либо ограничения в подзаконных нормативных актах¹¹.

Собственник, продающий земельный участок, может не знать обо всех фактически имеющихся ограничениях. Однако и отвечает он не за любой случай непредоставления полной информации, а за факт ее сознательного искажения.

Приказом Роскомзема от 2 июня 1993 г. № 1-16/770 был утвержден Типовой договор купли-продажи земельного участка. Типовой договор предусматривает, что при определении предмета договора земельного участка должны быть указаны: его местоположение, т.е. почтовый адрес; кадастровый номер; размещенные на нем объекты недвижимости (если таковые имеются); площадь участка (в квадратных метрах); основное целевое назначение категории земель, в составе которой находится участок; в чьем ведении находятся эти земли; цель использования земельного участка.

Согласно ст. 555 ГК РФ существенным условием договора купли-продажи земельного участка является также цена, которая должна быть четко определена в таком договоре¹². В данном случае не применяется правило п. 3 ст. 424 ГК РФ, предусматривающее, что при отсутствии в договоре стоимости объекта она определяется по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары.

Если в договоре нет согласованного сторонами пункта в письменной форме о цене земельного участка, он считается незаключенным.

Следует добавить, в законодательстве используются различные термины - «рыночная стоимость», «нормативная цена», «кадастровая цена», «цена договора»¹³. Они выражают несовпадающие аспекты ценности земли и применяются в разных случаях, для отношений с неодинаковым содержанием и субъектным составом.

Например, кадастровая стоимость применяется для целей налогообложения. Нормативная цена земли устанавливается органами исполнительной власти субъектов РФ (они могут корректировать эту цену в определенных пределах)¹⁴. В отдельных случаях, специально указанных законом, она используется для определения размера пошлин при передаче земли в собственность, при наследовании и т.п.

Фактически это условная учетная цена, позволяющая лишь упростить некоторые расчеты в отношениях прежде всего с государством. Что же касается суммы платежа покупателя по конкретному договору купли-продажи, то она, конечно же, определяется с учетом спроса и предложения, является рыночной по природе, поэтому ее лучше именовать ценой договора.

Сказанное лишь общий взгляд на понятие цены. Если же речь идет о конкретных ситуациях, то требуются уточнения. Например, в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ собственники недвижимости, расположенной на землях публичных образований, а также лица, которые приватизировали объект недвижимости без приватизации земельного участка, имеют исключительное право на его выкуп.

При этом положения ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не применяются. Цена в таких случаях определяется по правилам п. п. 2, 3 ст. 2 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» - для выкупа земельных участков из земель публичных образований применяется минимальная ставка земельного налога, умноженная на повышающий коэффициент, устанавливаемый субъектом РФ; максимальный коэффициент - 30.¹⁵

Если же на момент заключения договора купли-продажи земельного участка субъектом РФ конкретная цена не определена, то подлежит применению минимальная ставка земельного налога¹⁶.

Правила определения цены (п. 3 ст. 424 ГК РФ), предусматривающие, что исполнение договора, в котором не указана цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары, не применимы к договору купли-продажи земельного участка.

В договоре также должна быть установлена цена здания, учреждения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, которая включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Когда цена в договоре купли-продажи земельного участка установлена за единицу его площади, общая цена участка, подлежащая уплате, определятся исходя из фактического размера переданного покупателю участка.

Вполне допустимы следующие способы определения цены в договоре купли-продажи: во-первых, по взаимному соглашению сторон на основе цен на земельные участки, существующие в данной местности на данный момент, т.е. по рыночным ценам; во-вторых, в качестве цены за земельный участок согласно п. 5 ст. 65 ЗК РФ стороны могут принять его кадастровую стоимость (нормативную цену земли). Однако цена на земельный участок не может быть меньше его кадастровой стоимости.

Прочие условия не являются существенными, т.е. их отсутствие не делает договор незаключенным. Например, в соответствии с п. 2. ст. 8 ЗК РФ в договорах, предметом которых являются земельные участки, следует указывать их категорию. Но если она в конкретном договоре не указана, то следует ли считать договор не заключенным? Полагаем, что нет.

Отсутствие тех или иных сведений (условий) в договоре, о необходимости которых говорит законодатель, может приводить к различным последствиям. В данном случае вряд ли правильно, подрывая оборот, признавать договор незаключенным (именно таковы последствия отсутствия существенных условий), поскольку категорию земель легко определить по данным государственного кадастра.

В пользу такого толкования говорит и тот факт, что в п. 3 ст. 8 ЗК РФ установлены специальные последствия лишь для случаев незаконного перевода земель из одной категории в другую.

Кроме того, обязанность указывать категорию земли и тем самым ее назначение составляет обязанность не по договору, а непосредственно перед государством, по указанию законодателя. То же самое относится и к условию о цели использования земли - участок должен использоваться в соответствии с его целевым назначением (ст. 42 ЗК РФ).

Продавец передает земельный участок, а покупатель принимает его по подписываемому ими передаточному акту и иному документу о передаче (ст. 556 ГК). Обязательство продавца считается исполненным после фактической передачи участка покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче земельного участка на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ либо продавца от исполнения обязанности передать имущество, либо покупателя от обязанности принять имущество.

Не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора принятие покупателем земельного участка, не соответствующего условиям договора купли-продажи, даже в том случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости.

Последствия передачи земельного участка ненадлежащего качества отражены в ст. 557 ГК РФ. В случае передачи продавцом покупателю земельного участка, не соответствующего условиям договора купли-продажи о его качестве, применяются нормы ст. 475 ГК РФ. Предусмотрено, что, если недостатки земельного участка не были оговорены продавцом, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков земельного участка в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

При существенном нарушении требований к качеству (обнаружении неустранимых недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени либо выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и др.) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи земельного участка и потребовать возврата уплаченной денежной суммы. Однако в этом случае покупатель не вправе потребовать замены земельного участка ненадлежащего качества на другой земельный участок, соответствующий договору.

Специальные требования к договорам купли-продажи земельных участков предусмотрены в земельном законодательстве. Так, продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок (п. 1 ст. 37 ЗК).

В обязанности продавца входит также сообщить покупателю иные исчерпывающие сведения о земельном участке (п. 3 ст. 37 ЗК). В случае если он не выполнит этого требования, наступают последствия, которые предусмотрены в п. 3 ст. 37 ЗК: покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора и возмещения причиненных ему убытков.

Земельный кодекс РФ признает недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка: нельзя предусмотреть в договоре право продавца выкупить земельный участок; не допускается ограничение права покупателя распоряжаться земельным участком после его приобретения в части ограничения на ипотеку, передачи участка в аренду и совершения иных сделок с ним; положения, которые бы ограничивали ответственность продавца, если третьи лица предъявят права на земельный участок¹⁷.

До сих пор сохраняется несовпадение и структуры правового регулирования оборота земельных участков в ГК РФ. Так, если продается или арендуется здание, то надлежит применять специальные нормы о купле-продаже или аренде, выделенные в тексте ГК РФ в самостоятельные параграфы. В случае продажи (или аренды) самого земельного участка применению подлежат нормы общих параграфов гл. 30 или 34 ГК РФ соответственно¹⁸.