2. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

3. Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

1.2.Особенности применения доходного подхода при оценке машин и оборудования, транспортных средств

Доходный подход базируется на том, что стоимость недвижимости, в которую был вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. Доходный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объектов недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Применению доходного подхода предшествует прогнозирование будущих доходов за несколько лет эксплуатации объекта. Часто невозможно применить данный подход к оценке стоимости машин и оборудования, т.к. доход создается всем производственным комплексом. Если от оборудования можно получить доход и есть достоверные данные, то применять доходный подход при оценке необходимо, а если достоверных данных нет, то не стоить настаивать на применении доходного подхода. Исключение составляют объекты, которые сами непосредственно могут приносить доход (копировальная и множительная техника, мини-пекарня, грузовой автомобиль и т.д.).

Методы доходного подхода следующие:

1) метод прямой капитализации, при котором стоимость определяется делением величины чистого дохода от владения объектом за период времени (чаще за один год) на коэффициент капитализации;

2) метод капитализации по норме отдачи (дисконтирования денежных потоков) когда стоимость будет прямо пропорциональна длине периода владения и обратно пропорциональна требуемому уровню доходности, т. е. поток ожидаемых доходов от владения объектом за период времени преобразуется в его текущую стоимость;

3) метод равноэффективного аналога, при котором стоимость оцениваемого объекта выводится из цены объекта-аналога при условии обеспечения их равной прибыльности;

В отличие от двух других способов, данный методов позволяет оценить стоимость объекта, не прибегая к расчету чистого дохода.

Данный метод предполагает подбор функционального аналога (базисного объекта), который может выполнять одинаковые с оцениваемым объектом функции, но может отличаться от него по конструкции, производительности, сроку службы, качеству продукции и другим показателям.

Преимущество метода равноэффективного функционального аналога состоит в том, что он позволяет обойтись без расчета выручки от реализации продукции, что очень важно, если машинный комплекс производит промежуточную продукцию или выполняет промежуточные работы, цены на которые не установлены.

4) метод капитализации и остатка применяется при расчете стоимости отдельных единиц оборудования в составе машинного комплекса.

Стоимость машин и оборудования, оцениваемых с применением доходного подхода, определяется в следующем порядке:

рассчитывается чистый доход от производственного комплекса (предприятия, цеха, участка);

методом остатка вычленяется часть дохода, которая относится к машинному парку комплекса;

методами капитализации дохода или дисконтирования денежных потоков определяется стоимость всего машинного парка;

с помощью долевого коэффициента пропорционально балансовой стоимости рассчитывается стоимость отдельных объектов.

Несомненным достоинством этих методов является возможность комплексной, системной оценки, когда нужно оценить не отдельные машины на предприятии, а весь операционный имущественный комплекс, включающий весь парк взаимосвязанного оборудования. Применение методов доходного подхода сталкивается с тем ограничением, когда затруднительно оценить чистый доход непосредственно от оцениваемого объекта в силу того, что этот объект не производит конечной продукции или конечных услуг или в большей степени имеет социальное, чем экономическое значение.

Доходный подход, в соответствии с п. 33 МСБУ 16 его следует использовать только при переоценке объектов специализированного имущества, которые способны автономно (не в составе субъекта хозяйствования) генерировать доход.

При этом доходный подход должен применяться при оценке отдельного актива – объекта основных средств, а не к совокупности активов, представляющих собой действующие предприятия, т. е. объект бизнеса. Тем не менее, некоторые субъекты оценочной деятельности и оценщики по рекомендации (а иногда и требованию) международных аудиторов применяют доходный подход, оценивая стоимость всего действующего предприятия, а затем для определения стоимости основных средств из полученной стоимости вычитают оборотные средства и стоимость нематериальных активов и получают якобы рыночную стоимость основных средств предприятия.

Это противоречит требованию п. 33 МСБУ 16. Кроме того, применение доходного подхода в таком виде неубедительно и неэффективно в силу следующих причин:

во-первых, стоимость всего действующего предприятия, как правило, содержит в себе долю от синергетического эффекта, создаваемого объединённой совокупностью всех активов, поэтому остаточная стоимость, приходящаяся на совокупность объектов основных средств, будет неадекватна величине их стоимости как суммы стоимостей отдельных объектов;

во-вторых, что частично вытекает из первого, такой результат оценки стоимости основных средств предприятия может быть приемлем в целом для финансовой отчётности, но совершенно неприемлем для бухгалтерского учёта, когда требуется отражать стоимость каждого инвентарного объекта основных средств. Предлагаемая некоторыми оценщиками разбивка этой стоимости пропорционально первоначальной стоимости не выдерживают критики, особенно при первой переоценке, т. к. источники информации о первоначальной стоимости, особенно для старых предприятий, как правило, не отражают их реальную стоимость;

в-третьих, конечной целью каждого бухгалтера, занимающегося учётом основных средств, является установление амортизируемых сумм эксплуатируемых основных средств. Амортизируемая сумма представляет собой разность между справедливой стоимостью и стоимостью ликвидации актива, определить которую на основе стоимостной оценки предприятия невозможно, что и делает такой подход к переоценке основных средств практически неприемлемым.

На ошибочность практики оценки стоимости недвижимости на основе стоимости действующего предприятия указано и в Международном правиле оценке 1 МСО (п. 1.8), в котором говорится, что стоимость недвижимости должна быть именно расчётной величиной рыночной стоимости. Далее сказано, что такой порядок отличается от «неприемлемой практики, подразумевающей получение расчётной величины рыночной стоимости для недвижимого имущества как некоторого распределения стоимости «действующего предприятия». В своей практике переоценки основных средств мы неоднократно сталкивались с ситуацией, когда главные бухгалтера убеждали своё руководство именно в необходимости оценки каждого объекта основных средств, т. к. ими не воспринимались оценки, выполненные оценщиками международных консалтинговых компаний с применением доходного подхода к оценке всего предприятия.