Іпотечне кредитування

1. На продажу виставлено об’єкт нерухомості, дійсний валовий дохід якого становить 150000(NOI) грн. За угодами, які раніше були укладені з нерухомістю в цьому регіоні одержали такі дані в табл.

Об’єкт	Ціна продажу, грн.	Дійсний валовий дохід, грн.	Валова ставка доходу
1 2	680000 850000	108000 120000	0,159 0,141

Використовуючи мультиплікатор валових рентних платежів та середню ставку валової дохідності визначте вартість об’єкту нерухомості.

Середня ринкова ставка доходу = = 0,15……….

Отже, найкраще значення валової ставки доходу буде 15 %. З цього випливає, що вартість об’єкта, що продається буде становити = = 1 000 000 грн.

GRM = = =6,667

V = NOI * GRM = 150 000 * 6,667 = 1000050

2. Інвестор планує одержати 14%( ) доходу на свої інвестиції в об’єкт нерухомості. Для фінансування угоди є можливість отримати кредит у розмірі 60%(m) від вартості цього об’єкта нерухомості під 22%( ) річних. Визначити ставку капіталізації (методом інвестиційної групи) та вартість об’єкту нерухомості при умові, якщо чистий операційний доход від нього становить 40000 грн.

Ставка капіталізації = m* +(1–m)* = 0,6*0,22+(1-0,6)*0,14=0,188

Вартість об’єкта становить = ЧОД / Кап. = 40 000 / 0,188=212766

3. Інвестор планує одержати 15% доходу на свої інвестиції в земельну ділянку. Для фінансування угоди є можливість отримати кредит у розмірі 65% від вартості землі під 21% річних. Визначити ставку капіталізації та вартість землі при умові, якщо чистий операційний доход від неї становить 38000 грн.

Ставка капіталізації= m* +(1-m)* =0,65*0,21+(1-0,65)*0,15=0,1365

Вартість об’єкта становить = ЧОД * Кап. = 38000 * 0,1365=5187 грн.

Отже, ватрість об’єкта складає = ЧОД/Кап.= 38 000/0,1365= 278 388,27 грн.

4. По виставленому на продаж об’єкту нерухомості очікується одержання щорічного чистого операційного доходу в розмірі 70000 грн. Для придбання об’єкту інвестор планує одержати іпотечний кредит, що буде становити 60% вартості об’єкту, на 8(n) років під 19%(r) річних (з щорічним погашенням кредиту). Інші 40% відсотків будуть представлені власним капіталом, на який інвестор бажає одержати 15% доходу. Визначте величину іпотечної постійної, ставку капіталізації та вартість об’єкту скориставшись методом інвестиційної групи з амортизацією основного боргу.

Період виплат: Р = В ( ) = ( ) = B * 0,2928

Величина постійної іпотеки = = 0,2928

Коефіцієнт капіталу = (0,6*0,2928)+(0,4*0,16)=0,1757+0,056=0,2317

Вартість об’єкта = ЧОД / Коеф. кап.= 70 000 / 0,2317 = 302114,8 грн.

5. На продаж виставлено об’єкт нерухомості вартістю 640 тис. грн. Інвестор планує отримати доход на вкладений капітал в розмірі 16 % річних, вважаючи, що щорічний грошовий потік становитиме приблизно 220 тис. грн. Одночасно інвестор планує відшкодувати свої інвестиції за 4 роки. Необхідно визначити коефіцієнт капіталізації (використовуючи метод Інвуда- метод повернення капіталу по фонду відтворення за ставкою доходу на інвестиції), а також можливість відшкодування інвестицій за вказаний строк.

Метод Інвуда = Коеф. капіталізації = ( ) = ( ) = 0,36

NOI(Щорічний валовий дохід) = V* Коеф. кап. = 640 тис.*0,36 = 230,4 тис.

Щоб булла відшкодована сума вартості в розмірі 640 тис. грн. На отриманий дохід в розмірі 16%, річних, щорічно грошові потоки повинні становити 230,4 тис.грн. – але цієї суми буде не достатньо.

6. На продаж виставлено об’єкт нерухомості вартістю 800 тис. грн.. Інвестор планує отримати доход на вкладений капітал в розмірі 17 % річних. Одночасно інвестор планує відшкодувати свої інвестиції за 5 років. Необхідно визначити коефіцієнт капіталізації, а також щорічний грошовий потік, що забезпечить відшкодування інвестицій за вказаний строк.

Коеф. капіт.= = = 0,313

NOI= V*Kоеф.кап. = 800 тис.грн.* 0,313 = 250,46тис.грн

7. Будинок здається в оренду на 7 років, початкова вартість будівлі - 750 тис. грн. Після закінчення терміну оренди дім втрачає свою початкову вартість на 15%. Визначити: коеф­іцієнт капіталізації та величину щорічного орендного платежу, який повинен вноситись в кінці кожного року, щоб забезпечити відшкодування частини втраченого капіталу та дохід на вкладений капітал у розмірі 13 % річних.

NOI = V*K

K = ставка дох. на вклад. капітал + i * ФФВ = 0,13+0,15* =0,1444

ФФВ =

NOI=750 тис.грн * 0,1444 = 108,3 тис.грн

8. Земельна ділянка здається в оренду на 8 років за ставкою доходу в розмірі 12% річних. Річний поточний дохід залишається постійним і буде становить 140 тис. грн. Передбачається, що до закінчення строку оренди вартість земельної ділянки зросте на 20 %. Визначте коеф­іцієнт капіталізації та поточну вартість ділянки.

V = NOI / K

K = ставка дох. на вклад. капітал - i * ФФВ = 0,12+0,2* =0,1037

ФФВ =

V= 140 / 0,1037 = 1350,05 тис.грн

9. Інвестор планує придбати нерухомість вартістю 900 тис. грн. Для реалізації проекту інвестор під заставу майна одержав кредит в сумі 700 тис. грн. під 22% річних строком на 7 років. За умовами кредитного контракту погашення суми основного боргу має проводитися рівними платежами, а нарахування відсотків - в кінці року (використовується метод Ринга). Складіть план погашення одержаного іпотечного кредиту.

Річна виплата (R ) =700:7=100 тис. Грн

Рік	Величина боргу (D)	Відсотковий потік І=Dk*i	Річні виплати (R)	Річна строкова виплата Ус=І+R
1	700	700*0.22=154	100	154+100=254
2	700-100=600	600*0.22=132	100	132+100=232
3	600-100=500	500*0.22=110	100	110+100=210
4	400	88	100	188
5	300	66	100	166
6	200	44	100	144
7	100	22	100	122
Раз		616	700	1316

10. На продаж виставлено об’єкт нерухомості, який за прогнозами інвестора може приносити щорічний чистий операційний дохід у розмірі 125 тис. грн., що має забезпечувати річну віддачу на власний капітал у розмірі 16%. Через 8 років передбачено продаж об’єкту за ціною 800 тис. грн.. для придбання об’єкту інвестор може отримати кредит у розмірі 560 тис. грн.. на 14 років під 17% річних за умови щорічного погашення боргу з відсотками. Визначте поточну вартість об’єкту нерухомості.

Вартість нерухомості= Вк + Іпотечний кредит

1)Щорічні плат. пог. = Р =А*

2)Річні надходження інвестора= NOI-P=125-106.96=18.04

3)Залишок несил Об на кін 8р (поч. 9р) =

В=

Продаж = 800- 384,38=415,62 т. грн.

4) Вк= NOI-P

5) V= Вк+іп. кре= 205,156+560=765,156