Исследование потребительских свойств проектов

Задание: Определить наиболее вероятный уровень цены жил. зданий, пост­роенных по анализируемым проектам. В кач-ве исходных данных использованы:

графические материалы по исследуемым проектам;

данные, приведенные в описании деловой ситуации.

Теоретические положения

Под потребительскими свойствами любой продукций понимается ее способ­ность удовлетворять те или иные нужды потребителя.

Жил. дом должен быть прочным, теплым, сухим, светлым, красивым и т.д. Эти кач-ва реализуются в ходе разработки архит.-конст-го проекта здания.

Выполнение части этих требований (прочность, гидрозащищенность, уро­вень освещенности и др.) в ходе проектирований гарантируется гос. нормативами (например, СНиПом) и системой обязательной экспертизы разработанных проек­тов. Это обстоятельство позволяет покупателю жилья не рассматривать детально вышеперечисленные вопросы.

В то же вр. большое кол-во др. характеристик жилья (район строит-ва, бли­зость к торговой и транспортной инфраструктуре, наличие смежных комнат, этаж и пр.) современными нормами не регламентируется и поэтому явл. объектом гл. внимания его возможных покупателей.

В условиях рынка основой цены жилья явл. его кач-во, понимаемое как сумма его потребительских свойств.

Вопросы пенообразования на объекты строит-ва на основе спроса в рос­сийской экономике проработаны на сегодняшний день недостаточно. Однако можно сказать с уверенностью, что рыночную цену жилья можно рассчитать дос­таточно точно, взяв за основу некое «эталонное» жилье с известной ценой и вводя в нее поправки за отклонения контролируемых покупателем потребительных свойств от «эталонных».

Порядок выполнения задания

Определение цены 1м² общей площади в доме, построенном по исследуемому проекту, предполагается осуществить, внося поправки в цену единицы измерения некоего эталонного жилья. Расчеты сводятся в таблицу.

При заполнении таблицы рекомендуется использовать справочные данные о влиянии отдельных характеристик жилья на его рыночную цену. Рассмотрим в кач-ве примера поправки по некоторым факторам.

а) близость к центральным городским магистралям

Наиболее высоко на рынке оцениваются жилые дома, расположенные на расстоянии около 100м от городских магистралей.

Излишняя близость к магистрали (сопровождаемая повышением уровня шу­ма, загазованности) снижает рыночную цену на 1.3% за каждые 10м.

Большая удаленность от магистрали означает увеличение пешеходных, расстоя­ний, что сопровождается также падением цены примерно на 1,5% за каждые 100м.

Строит, участок в соответствий с исходными данными расположен на расстоянии 200м от улицы Ново-Садовой (см. Деловую ситуацию).

б) размер кухни

Эталонная величина кухни, равная 8м . Если в анализируемом проекте пло- щадь кухни равна, например, 10м , то поправка к цене составит 2,4% (1,2% х 2 м).

в) наличие смежных комнат

В эталонном жилые смежные (проходные) комнаты отсутствуют. Если в анализируемом проекте имеются такие комнаты, то снижение стоимости достигает 10%.

Общая поправка явл. алгебраической суммой. Каждая поправка имеет знак: «-», если данный фактор снижает цену, и «+» - в противном случае.

Т.к. в соответствии с заданием ожидаемая рыночная цена «эталонного» жилья составляет Ц_эт руб., то наиболее вероятная цена 1м² общей площади в доме, построенном по анализируемому проекту, будет равна:

Ц_п = Ц_эт( 100% + П%) / 100% (4)

где, Ц_п и Ц_эт - соответственно наиболее вероятная цена 1м общей площади в доме, построенном по анализируемому проекту, и в «эталонном» здании;

Ц_эт принять равной 60 000 руб/ м² ;

П% - поправка к цене жилья, рассчитанная по табл. 2.3 прил. 2. Аналогичный расчет производится для всех анализируемых проектов, рассматриваемых в качестве возможных объектов строительства.

Расчет поправки к цене жилья. Коттедж№1

№	Наименование потребительских показателей	Еденица измерения	Значение показателей			Изменения, %		Знак
			эталон	проект	разница	на ед.	всего
1	2	3	4	5	6	7	8	9
1	Удаленность жилья от центра города	км	0	2	2	2	4	-
2	Близость к центральным городским магистралям (пешеходные расстояния до центральных транспортных путей)	100 м	1	2	1	1,5	1,5	-
3	Развитость торговой сети района	-	развита	развита	-	10%, если нет	-	+
4	Нахождение жилья в непосредственной близости от дорог (шум, загазованность)	10 м	10	15	5	1,3	6,5	+
5	Ориентация основной массы жилых помещений на неблагоприятные стороны горизонта	-	отсутствует	отсутствует	-	0,1	-	+
6	Размер кухни	м2	8	13,8	5,8	1,2	6,96	+
7	Наличие смежных (проходных) комнат	-	отсутствует	отсутствует	-	10	10	+
8	Наличие совмещённых санузлов	-	отсутствует	присутствуют	-	5	5	-

П%(коттедж№1) = -4-1,5+6,5+6,96+10-5 = 12,96%

Ц_п = Ц_эт( 100% + П%) / 100%

Ц_п = 65000*(100%+12,96%) = 73424 руб./м²

Расчет поправки к цене жилья. Коттедж№2

№	Наименование потребительских показателей	Еденица измерения	Значение показателей			Изменения, %		Знак
			эталон	проект	разница	на ед.	всего
1	2	3	4	5	6	7	8	9
1	Удаленность жилья от центра города	км	0	1	1	2	2	-
2	Близость к центральным городским магистралям (пешеходные расстояния до центральных транспортных путей)	100 м	1	1	0	1,5	0	-
3	Развитость торговой сети района	-	развита	развита	-	10%, если нет	-	+
4	Нахождение жилья в непосредственной близости от дорог (шум, загазованность)	10 м	10	30	20	1,3	26	+
5	Ориентация основной массы жилых помещений на неблагоприятные стороны горизонта	-	отсутствует	отсутствует	-	0,1	-	+
6	Размер кухни	м2	8	13,8	5,8	1,2	6,96	+
7	Наличие смежных (проходных) комнат	-	отсутствует	отсутствует	-	10	10	+
8	Наличие совмещённых санузлов	-	отсутствует	присутствуют	-	5	5	-

П%(коттедж№1) = -2+26+19,68+10-5=48,68%

Ц_п = Ц_эт( 100% + П%) /100%

Ц_п = 65000*(100%+48,68%) = 96642 руб./м²