1.2. Правова характеристика договору найму (оренди)
Договір найму є договором двостороннім, оскільки за законодавством України кожна із сторін договору найму (оренди) наділяється певними правами та несе певні обов'язки. Договір оренди вважається відплатним, оскільки з моменту укладення договору та прийняття майна у наймча виникає обов'язок вносити за користування ним плату.
Відповідно до ст. 759 ЦК України договір найму (оренди) може бути укладений як реальний або консенсуальний на розсуд сторін.
В ч.1 ст. 760 ЦКУ встановлюється, які речі можуть бути предметом найму. Це — індивідуально-визначені неспоживчі речі, тобто ті, які зберігають первісний вигляд при неодноразовому використанні. Об'єктом договору найму (оренди) можуть бути цілісні майнові комплекси підприємств, земельні ділянки, будівлі, споруди, інші види нерухомості, транспортні засоби, рухоме майно. Законодавством можуть визначатися речі, які не можуть бути предметом оренди. Насамперед це стосується речей, вилучених з обороту. Речі, обмежені в обороті, можуть передаватися в оренду з врахуванням наявності відповідних повноважень орендарів. Також, предметом договору оренди можуть бути майнові права. До них належать майнові права автора та суб'єкта авторського права, володільця об'єкта промислової власності, права на чужі речі.
Сторонами в договорі є наймодавець (орендодавець) та наймач (орендар). ЦКУ не містить спеціальних вимог до сторін договору найму (оренди) — ними можуть виступати як фізичні так і юридичні особи, уповноважені державою органи, адміністративно-територіальні утворення тощо. Незалежно від суб'єктивного право укладати договір оренди має власник або особа — володілець майнових прав.
Договір найму (оренди) укладається у письмовій формі. Нотаріальна форма договору та державна реєстрації передбачається у тому випадку, коли оренда нерухомого майна більше 3 років. Оренда автомобіля за участю фізичної особи підлягає підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню у будь-якому випадку.
Згідно зі ст.763 ЦКУ договір найму укладається на строк, встановлений договором. Термін може біти визначений періодом у часі або конкретною датою.
Договір найму може бути укладений на невизначений строк (якщо не передбачений договором), у такому разі припинення договору пов'язується з вимогою наймодавця або наймача. При цьому сторона, з ініціативи якої договірні зв'язки припиняються,зобов'язується повідомити другу сторону про це у письмовій формі не пізніше ніж за 3 місяці — щодо найму нерухомих речей та 1 місяць — у разі розірвання договору найму рухомих речей.
Договір може бути продовжений, якщо сторони не виявили бажання його припинити і наймач продовжує користування майном. За відсутності заперечення наймодавця протягом місяця договір вважається продовжений на той самий строк.
Розмір оплати погоджується сторонами в договорі. Плата може вноситися в грошовій або натуральній формі.
1.3. Відмінність договору найму від інших договорів
Відмінність договору найму від інших договорів:
1) наймач одержує майно не у власність, а лише в тимчасове користування.
За цією ознакою договір найму (оренди) відрізняється від договору купівлі-продажу, міни та дарування за якими покупець майна стає його власником. Оскільки наймач є лише тимчасовим користувачем майна, то після спливу строку договору або у разі його дострокового розірвання наймач зобов'язаний повернути взяте у найм майно наймодавцеві у тому стані, у якому він його одержав;
2) оскільки надане наймачеві майно підлягає поверненню, предметом договору найму можуть бути лише індивідуально-визначені, неспоживчі речі (нежилі приміщення, обладнання, машини тощо), що не знищуються повністю або не перетворюються на іншу
річ в процесі їх використання, адже здане в найм майно підлягає поверненню. За цією ознакою договір найму (оренди) відрізняється від договору позики, за яким позичальник придбаває майно у власність і він зобов'язаний повернути позикодавцеві таку ж кількість речей того ж роду та такої ж якості;
3) ще однією ознакою, що характеризує договір майнового найму є його оплатність. За цією ознакою він відрізняється від договору безоплатного користування майном – позички, за яким майно теж передається у тимчасове користування з умовою його повернення, але безоплатно.