Розділ 2. Методика формування земельних ділянок на підставі цивільно-правових угод.

2.1. Загальні положення.

Реформування існуючої системи земле­володіння і землекористування, перерозподіл земель за формами власності, у тому числі передача земель у приватну власність, дали змогу залучити земельні ділянки в економічний обіг. Водночас такі нові форми земельних відносин, як купівля-продаж, дарування, ус­падкування, оренда, виділення земельних часток (паїв) потребують більш динамічного обігу земель. У цьому зв'язку принципово важ­ливим для створення цивілізованого ринку землі є проведення від­повідних землевпорядних робіт, пов'язаних з формуванням земель­них ділянок, під час виконання яких мають бути створені насампе­ред оптимальні умови ефективного використання землі.

В умовах створення земельного ринку всі власники та користувачі земельних ділянок повинні мати рівне право на оформлення доку­ментів, необхідних для здійснення обігу земельної ділянки, а це, у свою чергу, передбачає обов'язкове проведення робіт з формування земельних ділянок, у тому числі складання проектів землеустрою. Формування земельних ділянок як об'єктів власності із проведенням потрібних вимірів, пов'язаних з установленням меж і закріпленням їх на місцевості, здійснюється в таких випадках:

♦ надання (продажу) громадянам і юридичним особам земельних ділянок із земель, що перебувають у державній і комунальній власності;

♦ вилучення (викупу) земельних ділянок для державних і кому­нальних потреб;

♦ передачі (продажу) земельних ділянок, на яких розташовані приватизовані будинки і споруди, підприємства, інші об'єкти нерухомого майна;

♦ передачі (продажу) громадянам і юридичним особам земель­них ділянок, що знаходяться під об'єктами нерухомого майна в сіль­ській місцевості;

♦ здійснення угод громадянами і юридичними особами, пов'язаних з обігом земельних ділянок, що перебувають у їхній вла­сності (користуванні) і переходом прав на землю;

♦ підготовки до продажу на конкурсі або аукціоні права оренди і незайнятих державних і комунальних земель для промислових, транспортних, комерційних та інших цілей (за рахунок організато­ра конкурсу (аукціону));

♦ поділу земельної ділянки за рішенням суду;

♦ обміну земельними ділянками або їх частинами з метою усу­нення черезсмужжя, для консолідації земель і приведення меж діля­нок у відповідність із землевпорядними й екологічними вимогам;

♦ інших дій громадян і юридичних осіб та появі обставин, з яки­ми закон або інший нормативний акт пов'язує виникнення прав на земельні ділянки й обов'язки щодо їх використання.

Земельні ділянки в усіх зазначених випадках, крім підготовки до продажу ділянок на конкурсі або аукціоні й вилучення (викупу) зе­мельних ділянок для державних потреб, формуються за рахунок зацікавлених осіб.

При складанні проекту формування земельних ділянок для за­значених вище цілей потрібно керуватися Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України «Про орен­ду землі» № 161-ХІV від 06 жовтня 1998 р., іншими нормативно-правовими актами, пов'язаними з обігом земельних ділянок і їх державною реєстрацією.

Підготовчі роботи. Склад і обсяги землевпорядних робіт вста­новлюються в кожному конкретному випадку залежно від наявності матеріалів раніше проведених землевпорядних робіт, пов'язаних з реорганізацією (реформуванням) сільськогосподарських підприємств, передачею об'єктів соціальної сфери й інженерної інфраструктури органам місцевого самоврядування, кількості і місця розташування переданих об'єктів нерухомого майна, наявності та якості планово-картографічних матеріалів, даних обчислення площ й інших умов.

При визначенні (уточненні) меж і площ земельних ділянок збирають, вивчають і аналізують наявні планово-картографічні матеріали, проекти землеустрою, матеріали розмежування земель державної та комунальної власності, перерозподілу земель, організації селянських (фермерських) господарств, проекти планування і забудови, будівельно-планувальних нормативів, матеріали обчислення площ й інвентаризації земель, іншої проектно-технічної документації та нормативних актів, що встановлюють обмеження у використанні земель і сервітути. При цьому враховують наявність меж і фактичне використання земельної ділянки під об'єктами нерухомого майна, що існували до його придбання, а також межі, встановлені раніше проектами зем­леустрою або містобудівною документацією. Якщо їх немає, то межі й розмір земельної ділянки встановлюють відповідно до призначен­ня об'єкта нерухомого майна на час придбання його у власність за проектом будівництва відповідного об'єкта, а за відсутності проек­ту — за нормами відведення земель, зафіксованих у будівельних нормах і правилах, що діяли на час придбання об'єкта нерухомості.

Одночасно з визначенням (уточненням) меж і площ земельних ділянок оцінюють їх природно-екологічне значення з метою встанов­лення, відповідно до нормативних правових актів, сфери дії серві­тутів та інших діючих обмежень з використання земельних ділянок.

2.2. Вимоги до формування ділянок.

Земельні ділянки формують за об'єктивним принципом — для кожного об'єкта нерухомого майна і суб'єкта права на землю виділяється земельна ділянка, що має властиві тільки йому характеристики: місце розташування, цільове призначення, площу, межі, обмеження у використанні земель і об­тяження правами інших осіб (сервітути), інші характеристики, відо­бражені в Земельному кадастрі України. [4]

При формуванні земельних ділянок під об'єктами нерухомого майна до них зараховують площі, безпосередньо зайняті цими об'єктами, а також прилеглої території, потрібні для забезпечення функціонування (обслуговування, експлуатації) конкретного об'єкта нерухомого майна відповідно до встановлених норм. Одночасно встановлюють межі земель, обмежених у використанні й обтяжених правами інших осіб.

При формуванні земельної ділянки до неї забезпечується безу­мовний доступ (прохід, проїзд).

Земельна ділянка, на якій є капітальні будівлі або право на їх зведення, має забезпечуватися проїздом не менш як 3 м, а ділянка без будівель і без права їх зведення — проходом завширшки не ме­нше ніж 1 м. Доступ до ділянок забезпечується як за рахунок земель загального користування, так і за рахунок частини земель сформованих ділянок, а також установленням сервітуту для проходу або проїзду.

Розмір земельної ділянки встановлюється або уточнюється з урахуванням діючих норм надання земель для різних потреб, компактного розміщення, дотримання природоохоронного законодавства, містобудівних, санітарних, протипожежних, інших норм і правил з використанням наявної землевпорядної і містобудівної документації.

При формуванні земельної ділянки розподілом земельна ділянка має залишитися неподільною, якщо в результаті намічуваного розподілу використання хоча б однієї її частини за цільовим призначенням або утворенням самостійної кадастрової одиниці стане неможливим.

Формування земельних ділянок залежно від перелічених випадків мають свої особливості в проведенні робіт.

Формування земельних ділянок при наданні їх громадянам і юридичним особам із земель, що перебувають у державній чи комунальній власності, або вилученні (викупі) земельних ділянок для

державних і комунальних потреб здійснюється в такому порядку:

а) подача клопотання про надання земельної ділянки в орган міс­цевого самоврядування — за місцем розташування земельної ділян­ки, яку просять;

б) проведення попереднього вибору й узгодження місця розмі­щення земельної ділянки (попереднє узгодження не проводять у разі надання земельних ділянок для сільськогосподарського вироб­ництва, лісового господарства, будівництва об'єктів у містах та ін­ших поселеннях відповідно до містобудівної документації щодо за­будови їх територій, а також при наданні земельних ділянок грома­дянам);

в) проведення вишукувань і розроблення проектної документації на будівництво об'єкта;

г) виявлення режимоутворювальних об'єктів, що спричинили не­обхідність установлення обмежень у використанні земель і обтя­женні земельної ділянки правами інших осіб та встановлення сфе­ри їх дії;

ґ) узгодження місця розташування, меж і розмірів земельної ді­лянки із зацікавленими суб'єктами землеустрою, що фіксується в протоколі (акті узгодження) і на плані меж ділянки;

д) оцінювання земельної ділянки, визначення викупної ціни, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва і збитків власників і користувачів землі, враховуючи неодержані до­ходи;

ж) прийняття відповідним органом постанови (рішення) про вилучення (викуп) і надання земельної ділянки.

При передачі у власність громадянам і юридичним особам земе­льних ділянок під об'єктами нерухомого майна проводять земле­впорядні роботи, які передбачають визначення (уточнення) меж і площ земельних ділянок під конкретними об'єктами нерухомого майна, підготовку документів, необхідних для державної реєстрації земельних ділянок та прав на них, установлення (за потреби) меж земельних ділянок на місцевості.

У разі придбання права власності на об'єкт нерухомого майна кі­лькома власниками за кожним із них закріплюється частина земе­льної ділянки, пропорційна частці власника на об'єкт нерухомого майна.

Матеріали з визначення (уточнення) меж і площ земельних ділянок узгоджуються з власником об'єкта нерухомого майна, власниками (користувачами) суміжних земельних ділянок, територіа­льним органом Держкомзему України. Ці матеріали є підставою для прийняття органом місцевого самоврядування або органом виконавчої влади відповідного рішення її про передачу земельних ділянок громадянам і юридичним особам у власність або оформлення договору їх купівлі-продажу.

При здійсненні громадянами і юридичними особами угод, пов'язаних з обігом земельних ділянок і переходом прав на землю, встановлюють відповідність фактичного місця розташування, меж і розмірів земельної ділянки плану її меж за матеріалами земельного кадастру, технічної інвентаризації, а якщо таких матеріалів немає, то проводять вимірювання місцевості.

Якщо у громадян або юридичних осіб виникає сумнів у вірогідно­сті наявного плану меж земельної ділянки, то за їхнім бажанням і за їхній рахунок може бути зроблена зйомка земельної ділянки на місцевості.

При здійсненні угод купівлі-продажу земельних ділянок, по яких зазначені вище роботи було проведено раніше, наявні геодезичні дані по межах ділянки слід звірити з реальним їх положенням. Як­що будуть виявлені невідповідності даних, наведених у раніше ви­готовленому плані земельної ділянки, фактичному її стану, роботи, пов'язані з формуванням земельної ділянки, проводять у повному обсязі.

При формуванні земельних ділянок, на яких розташовані прива­тизовані будинки і споруди, межі і розмір земельної ділянки уста­новлюють, зважаючи на функціональне призначення розміщених на ній об'єктів нерухомого майна і забезпечення їх обслуговування з урахуванням дотримання вимог протипожежної безпеки, містобуді­вних, санітарних та інших норм, передбачених землевпорядною, містобудівною документацією і будівельними нормами і правилами. Матеріали з формування земельних ділянок є підставою для висновку договору купівлі-продажу землі.

Для проведення робіт, пов'язаних з формуванням земельної ді­лянки на зазначених підставах, юридичні особи і громадяни, зацікавлені в придбанні у власність земельних ділянок (частки земельних ділянок), на яких розташовані раніше приватизовані ними будинки, споруди, приміщення, об'єкти незавершеного будівництва, звертаються із заявою до відповідного органу виконавчої влади або місцевого самоврядування. У заяві в обов'язковому порядку вказують власника нерухомого майна, адресу об'єкта нерухомості або його місце розташування і площу, заявлену на придбання у власність. До заяви додають документи, які підтверджують право власності на об'єкт нерухомого майна, план меж земельної ділянки, а для об'єктів незавершеного будівництва — дозвіл на здійснення будівельних робіт і опис об'єкта незавершеного будівництва. Якщо документів на земельну ділянку немає, то подають затверджений відпо­відним територіальним органом Держкомзему України план земе­льної ділянки в його фактичних межах, що існували (існуючих) на дату набуття чинності прав власності на об'єкт нерухомого майна або на дату затвердження плану приватизації.

Формуючи земельні ділянки при їх обміні, землевпорядні дії проводять за згодою власників земельних ділянок з метою усунення черезсмужжя земельних ділянок або їхніх частин, упорядкування меж землекористування або приведення їх у відповідність із земле­впорядними вимогами до організації території. Проект обміну земе­льними ділянками слід погоджувати з учасниками обміну. Площі земельних ділянок, що підлягають обміну, можуть бути нерівнове- ликими. У разі обміну нерівноцінних земельних ділянок за згодою сторін виплачується відповідна грошова компенсація, якщо сторони не домовлялися про інше.

При розподілі земельної ділянки за рішенням суду формування земельної ділянки і встановлення її меж на місцевості відбуваються згідно із визначеним рішенням суду.

Земельну ділянку можна поділити на дві або більше частин. Проте в результаті поділу для кожної частини має зберігатися мож­ливість її використання за цільовим призначенням або утворення самостійної земельної ділянки, що підлягає державній реєстрації прав на землю.

При складанні проекту формування земельної ділянки у разі її поділу роботи виконують, як правило, за два етапи. [6]

На першому етапі на основі плану меж земельної ділянки, яку поділяють, складають план розмежування ділянки, на якому пока­зують: межі планованого розмежування ділянки, площу виділеної частини, а потреби забезпечення доступу до ділянки за рахунок земель ділянки, яка підлягає поділу, — межі встановлюваного сервітуту на право проходу або проїзду. План розмежування ділянки складають у чотирьох примірниках і передають на узгодження до територіального органу Держкомзему України або місцевого самоврядування, який у встановлений термін має розглянути його і, за умови дотримання вимог суду щодо розподілу, передати заявнику план розмежування як графічний документ, що є підставою виснов­ку угоди і проведення другого етапу робіт — остаточного встановлення меж новосформованих земельних ділянок.

Земельні ділянки, які виставляються на конкурс або аукціон, на право оренди не зайнятих державних і комунальних земель або з метою будівельного підряду для промислових, транспортних, комерційних та інших потреб, формуються відповідно до містобудівної землевпорядної документації та потреб розвитку території. Аукціон може бути оголошений тільки після встановлення місця розташу­вання, меж, розміру земельної ділянки та її цільового призначення. При цьому орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування, що виступає як продавець земельної ділянки або права її оренди, разом з територіальним органом земельних ресурсів мають забезпечити проведення комплексу землевпорядних робіт, пов'язаних з формуванням земельної ділянки, і підготувати необхідні зем­левпорядні документи, що повинні містити такі дані:

• кадастровий номер земельної ділянки;

• її адресу або місце розташування;

• план земельної ділянки із зазначенням обмежень і обтяжень, установлених для цієї земельної ділянки;

• висновок з характеристики земельної ділянки (правовий ре­жим, ставка земельного податку, ціна тощо).

Після закінчення землевпорядних робіт територіальний орган Держкомзему України подає до органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування необхідні для проведення аукціону зем­левпорядні документи.

Якщо такого паспорта земельної ділянки немає, то його склада­ють на основі наявних планово-картографічних матеріалів (інвен­таризації земель, проекту планування і забудови тощо) або прово­дять потрібний комплекс землевпорядних робіт.