Национальный Исследовательский Университет Высшая Школа Экономики Факультет мировой экономики и мировой политики

Проект по эконометрике

Цена квартир в Москве. Двухкомнатные квартиры в ЮЗАО, ЗАО и СЗАО

Выполнили : магистранты 1 курса

Акимова Мария

Болгова Ольга

Сумерин Егор

Юсупов Глеб

Москва 2012

Введение

Данное исследование посвящено оценке влияния различных факторов на стоимость квадратного метра двухкомнатной квартиры в Западном, Юго-западном и Северо-западном административных округах г.Москвы. Прежде всего, кратко охарактеризуем изучаемые районы и проанализируем состояние рынка жилья в трех округах. Округа, расположенные на западе Москвы, как видно из Рисунка 1, отличаются ценами за квадратный метр выше средних, что, видимо, связано в первую очередь с их благоприятной экологической обстановкой. В целом, (данные «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ»), по итогам года средняя удельная цена предложения на вторичном рынке жилья столицы выросла на 10,1%. В стадию удорожания рынок вошел во втором полугодии, осенью приросты составляли 1,6–3,2% в месяц. Наибольшими темпами в течение 2011 года дорожало жилье среднего класса (+11,1%), монолитные дома (+12,6%) и трехкомнатные квартиры (+14,6%). В разрезе административных единиц Москвы максимальный рост наблюдался в исследуемых нами ЗАО (+11,4%) и СЗАО (+10,2%).

Число объявлений, проанализированных по округу

Средняя цена кв. метра по районам Москвы, март 2012 г.

СЗАО

ЮЗАО

ЗАО

Рисунок 1. Ценовая карта жилой недвижимости г.Москвы

С марта 2011 г. по март 2012 г.(данные Domoway, Рисунок 2) цена квадратного метра в двухкомнатной квартире в ЗАО выросла с 5325 долл. до 5597 долл., то есть на 5,1% , в СЗАО с 5110 до 5339 долл.(на 4,5%), в ЮЗАО с 5369 до 5608 долл. (на 4,5%).

Рисунок 2. Динамика цен на 2-х комнатные квартиры в СЗАО и ЗАО с марта 2011 г. по март 2012 г.

Данные

Данные собирались в феврале-марте 2012 года на сайте cian.ru. Отбор проводился в том числе с учетом креативной гипотезы (выбирались дома с номерами 7,13 и 3 и квартиры на этажах с таким номером). Курс доллара для расчета цены взят равным официальному курсу Центрального Банка на 16 марта -29,5822 руб. за 1 долл.

Таблица 1

Стандартное объявление о продаже

Москва Можайское шоссе д.45к4 12мин на автомобиле м.Славянский бульвар здесь нарушение

2-комн. квартира здесь нарушение

общая: 41м2 кухня: 6м2 2 жилая: 28м2

5,950,000р. (202,672$) если по телефону вам говорят что цена выше сообщите нам здесь нарушение

3/5 кирп

Лифт: нет Балкон: 1Б Окна: двор; Санузел: 1С Телефон: нет Альтернатива Вторичка возможна ипотека

В наборе данных присутствуют следующие переменные:

Price	цена квартиры в $1000
Totsp	общая площадь квартиры, кв.м.
Livesp	жилая площадь квартиры, кв.м.
Kitsp	площадь кухни, кв.м.
Addsp	площадь коридора, туалета, ванной (Adds=Totsp-Livesp-Kitsp), кв.м.
Dist	расстояние от центра в км.
Metrdist	расстояние до метро в минутах
Walk	1 -- пешком от метро, 0 -- на транспорте
Brick	1 -- кирпичный, монолит ж/б, 0 – другой
Tel	1 -- есть, 0 -- нет
Bal	1 -- есть (хотя бы один балкон или лоджия), 0 -- нет
Floor	1 – этаж кроме первого и последнего, 0 -- нет
New	1 -- первичный рынок, 0 -- вторичный рынок
Floors	Число этажей в доме
NFloor	Номер этажа, на котором расположена квартира
floor1	1 -- квартира на первом этаже
floor2	1 -- квартира на последнем этаже
SW-W-NW	фиктивные переменные -- индикаторы административного округа
Lift	1-есть лифт, 0 - нет
Window	1-окно во двор, 0 – на улицу
Toilet	1-раздельный, 0 - совмещенный

В дальнейшем исследовании использовались все переменные за исключением Addsp, Lift, Window и Toilet (не требовались по заданным условиям, выделены серым цветом).

Все цены являются ценами предложения, так как данные о ценах реальных сделок не доступны.

Всего таким образом было отобрано 882 квартиры. Перед тем как использовать данные в исследовании они были очищены. Последовательность фильтрации:

1. новостройки - 13 квартир

2. общая площадь более 75 кв.м. (обычно это элитное жилье) -14 квартир

3. дополнительная площадь менее 7 кв.м. – 33 квартиры

4. совпадающий адрес, цена и площадь – 4 квартиры

5. этажность здания выше 5 при отсутствии лифта – 43 квартиры

П осле отсева осталось 775 квартир по данным которых были построены гистограмма (распределение частот) и скаттерплот.

Цена долл.

за кв.м.

Номер наблюдения

Рисунок 3. Гистограмма и скаттерплот для выборки после первой фильтрации.

После этого было проведена дополнительная фильтрация по цене за квадратный метр и были удалены значения больше 8000 долл. и меньше 3500 тыс. долл. После всех действий осталось 763 квартиры, которые и использовались для построения моделей.

Для указанных 763 квартир была дана описательная статистика (Таблица 2). Средняя цена квартиры составила 277400 долларов, средняя площадь 50,7 кв.м., соответственно средняя цена за квадратный метр равна 5469 долл. за кв.м. Жилая площадь в среднем составила 30,6 кв.м., кухня 8,1 кв.м. Среднее расстояние от центра города 11,9 км, среднее время для преодоления расстояния до метро 9,4 минуты. В выборке встречались квартиры из домов с этажностью от 3 до 30. Минимальная цена квартиры составила 174 тыс. долл., максимальная 399 тыс. долл. Площадь квартир варьировала от 34 до 75 кв.м., площадь кухни от 5 до 15 кв.м. Максимальное расстояние до метро 30 минут, минимальное 1 минута. Максимальная цена квадратного метра составила 7966 долл., минимальная 3514 долл.

Таблица 2

Описательная статистика

Variable	Obs	Mean	Std. Dev.	Min	Max
price	763	277400.7	59191.17	174304	399583
totsp	763	50.69528	7.042669	34	75
livesp	763	30.62726	3.590044	20	50
kitsp	763	8.130799	1.855631	5	15
dist	763	11.87169	3.733502	3.5	20.5
metrdist	763	9.406291	4.406219	1	30
floors	763	11.90826	5.466382	3	30
nfloor	763	6.165138	4.53554	1	23
priceperm	763	5469.564	866.2971	3514.118	7966.089

Была построена корреляционная матрица (табл.3), показывающая зависимость переменных между собой. Как и предполагалось, взаимосвязанные переменные показали высокий уровень корреляции, например, totalsp и livesp, что соответствует общей логике исследования.

Таблица 3

К орреляционная матрица