Определение денежных притоков
В данном дипломном проекте мы рассматриваем несколько вариантов использования объекта недвижимости после окончания строительства и ввода его в эксплуатацию:
1. Продажа всех квартир, офисных помещений и парковочных мест;
2. Продажа всех квартир, сдача офисных помещений и парковочных мест в аренду.
Вариант 1
Рассмотрим вариант продажи 26 квартир одновременно и продажи всех офисных помещений.
К денежным притокам в данной ситуации относятся:
- денежные средства от продажи квартир;
- денежные средства от продажи офисов;
- денежные средства от продажи машино-мест.
Денежные потоки при таком варианте распоряжения недвижимостью представлены в табл. 3.50.
Таблица 3.50
Общая площадь, м2 |
2937 |
в т.ч. площадь квартир, м2 |
2376 |
офисные помещения, м2 |
561 |
Подземная автостоянка, м2 |
190,6 |
Количество однокомнатных квартир, площадью 44 м2 |
6 |
Количество двухкомнатных квартир, площадью 66 м2 |
8 |
Количество трехкомнатных квартир, площадью 94 м2 |
8 |
Количество трехкомнатных квартир, площадью 132 м2 |
2 |
Количество пятикомнатных квартир, площадью 284 м2 |
2 |
Стоимость реализации 1 м2 жилой площади, тыс. руб. |
115 |
Стоимость реализации однокомнатной квартиры, площадью 44 м2, тыс.руб. |
5 060 |
Стоимость реализации двухкомнатной квартиры, площадью 66 м2, тыс.руб. |
7 590 |
продолжение таблицы 3.50
Стоимость реализации трехкомнатной квартиры, площадью 94 м2, тыс.руб. |
10 810 |
Стоимость реализации трехкомнатной квартиры, площадью 132 м2, тыс.руб. |
15 180 |
Стоимость реализации пятикомнатной квартиры, площадью 284 м2, тыс.руб. |
32 660 |
Доход от продажи однокомнатных квартир, тыс.руб. |
30 360 |
Доход от продажи двухкомнатных квартир, тыс.руб. |
60 720 |
Доход от продажи трехкомнатных квартир, тыс.руб. |
116 840 |
Доход от продажи пятикомнатных квартир, тыс.руб. |
65 320 |
Доход от продажи всех квартир, тыс.руб. |
273 240 |
Стоимость реализации 1 м2 офисного помещения, тыс.руб. |
100 |
Доход от продажи офисов, тыс.руб. |
56 100 |
Количество машино-мест |
6 |
Стоимость реализации одного машино-места, тыс.руб. |
1 155 |
Доход от реализации паркинга, тыс.руб. |
6 930 |
Суммарный доход от продажи квартир, офисов и парковочных мест, тыс.руб. |
336 270 |
Затраты на строительство в 2006 году+затраты на покупку квартир, тыс.руб. |
39 428,4 |
Затраты на строительство в 2007 году, тыс.руб. |
57 083,3 |
Затраты на строительство в 2008 году, тыс.руб. |
77 022,2 |
Затраты на строительство объекта, тыс.руб. |
154 533,9 |
Доходы, полученные управляющей организацией от управления объектом недвижимости представлены в таблице 3.51.
Таблица 3.51
Расчет доходов от управления объектом недвижимости
Ti |
Эксплуатационные затраты |
Доходы от управления 10% |
2008 |
690,92 |
69,09 |
2009 |
2070,04 |
207,00 |
2010 |
2316,38 |
231,64 |
Таблица 3.52
Расчет денежных потоков
Тi |
Денежные притоки Fin,т.р. |
Денежные оттоки CFof, |
Финансовые результаты простые бухгалтерские |
Коэф-фициент
дисконтирова-ния
|
Финансовые результаты дисконтированные |
||||||
кап. вложения C0, т.р. |
эксплуатац. затраты, т.р. |
финансовый итог, доход CF=CFin–Cfof |
налог на прибыль, 24% |
финансовый итог, после уплаты налога |
ЧДп |
ЧДДi |
ΣЧДД |
||||
от продажи |
от управления |
||||||||||
2006 |
- |
- |
-39428,40 |
- |
-39428,40 |
- |
-39428,40 |
-39428,40 |
1,00 |
-39428,40 |
-39428,40 |
2007 |
- |
- |
-57083,30 |
- |
-57083,30 |
- |
-57083,30 |
-96511,70 |
0,79 |
-45057,46 |
-84485,86 |
2008 |
336270 |
690,92 |
-77022,23 |
-621,83 |
259316,86 |
62236,05 |
197080,82 |
100569,12 |
0,62 |
122789,06 |
38303,20 |
2009 |
- |
2070,04 |
- |
-1863,04 |
207,00 |
49,68 |
157,32 |
100726,44 |
0,49 |
77,37 |
38380,57 |
2010 |
- |
2316,38 |
- |
-2084,74 |
231,64 |
55,59 |
176,05 |
100902,49 |
0,39 |
68,34 |
38448,90 |
На основании данных таблицы 3.52 строим график финансовых результатов проекта.
Рис.6. График финансовых результатов проекта простой (Чистый Доход простой – ЧДп и дисконтированный ЧДд)