Метод кумулятивної побудови

Метод кумулятивної побудови передбачає, що у структурі ставки дисконту до номінальної безризикової ставки позичкового відсотку додасться сукупна премія за інвестиційні ризики, яка складається із премій за окремі "несистематичні" ризики, які належать саме до цього проекту, та поправка на неліквідність. З урахуванням особливостей об'єкта, що оцінюється, оцінювач може вносити й інші додаткові поправки.

Після визначення ставки дисконту, оцінювач визначає вартість об'єкта.

Приклад. Для придбання об'єкта нерухомості інвестор одержує кредит у розмірі 450 000 гри на 25 років під 12 % річних із щомісячною його амортизацією у сумі 4739,5 грн. За прогнозами об'єкт має приносити не менше 14 % річного доходу на власний капітал, а через 10 років він буде проданий за ціною не нижче 650 000 грн. У момент перепродажу розмір непогашеного кредиту становитиме 403 800 грн. За час володіння об'єктом, за розрахунками інвестора, він буде одержувати щорічні грошові надходження (чистий операційний дохід мінус річний платіж з обслуговування боргу) у таких розмірах (див. табл. 4.6).

Таблиця 4.6.

(грн.)

Роки	1-й	2-й	3-й	4-й	5-й	6-й	7-й	8-м	9-й	10-й
Грошові надходження, тис. грн.	14 200	14 400	14 600	14 900	15 000	15 100	15 100	15 200	15 200	15 200

Визначимо вартість об'єкта.

1) Поточна вартість щорічних грошових надходжень представлена у табл. 4.7.

2) Поточна вартість кінцевої виручки від перепродажу об'єкта складе:

(650 000-403 800) ( 1/(1+0,14)¹⁰) = 66 411 грн

3)Вартість власного капіталу:

76 829 + 66 411 = 143 240 грн

4) Повна вартість об'єкта:

143 240 + 450 000 = 593 240 грн

Роки	Коефіцієнт дисконтування(1/1,14n)	Розмір річного грошового надходження, (тис. грн.)	Дисконтований розмір річного грошового надходження, (тис. грн.), (гр. 2 х гр. 3)
1	0,877	14 200	12 278
2	0,769	14 400	11 074
3	0,675	14 600	9855
4	0,592	14 900	8821
5	0,519	15 000	7785
6	0,455	15 100	6871
7	0,400	15 100	6040
8	0,351	15200	5335
9	0,307	15200	4666
10	0,270	15200	4104
Разом	-	-	76 829

Порівняльний (ринковий) підхід в оцінці майна ґрунтується на принципі заміщення, тобто інвестор не вкладатиме свій капітал у об'єкт, якщо його вартість перевищує витрати на придбання на ринку подібного об'єкта, який мас такі самі властивості. Порівняльний підхід використовується, зазвичай, там, де є достатня база даних про угоди купівлі - продажу подібних об'єктів.

Основними перевагами цього методичного підходу є те, що:

а) оцінювач орієнтується на фактичні ціни купівлі - продажу аналогічних об'єктів, ціна на які визначається ринком. Тому оцінювач обмежується лише корективами, які забезпечують зівставлення аналогу з об'єктом, що оцінюється;

б) оцінка, що базується на інформації з ринку, зазвичай, відображає фактичні результати виробничо-фінансової діяльності підприємства;

в) ціна укладеної угоди максимально враховує ситуацію на ринку, а значить є реальним відображенням попиту та пропозиції.

Разом із тим, порівняльний підхід мас ряд суттєвих недоліків, а саме: ігнорує перспективи розвитку підприємства у майбутньому; отримання інформації від підприємств-аналогів є досить складним процесом; оцінювач має зробити складні корективи, вносити поправки, які вимагають серйозного обґрунтування, у підсумкове значення та проміжні розрахунки.

Процес застосування порівняльного підходу виконуються у такій послідовності:

Вивчаються стан та тенденції розвитку ринку та, насамперед того сегменту, до якого належить об'єкт, що оцінюється. Виявляються об'єкти, які є найбільш зіставлені з оцінюваними, і які бути продані нещодавно.

Збирається та перевіряється інформація по об'єктам-аналогам, зібрана інформація аналізується, а кожен об'єкт-аналог порівнюється з тим, що оцінюється.

Вносяться поправки у ціни продажу зіставлених об'єктів.

Вибирається метод розрахунку вартості об'єкта, виходячи з обсягу та достовірності наявної інформації.

Узгоджуються зіставлені скориговані ціни об'єктів-аналогів та виводиться ринкове значення вартості об'єкта.

Порівняльний (ринковий) підхід в оцінці майна містить три основних методи: метод ринку капіталу, метод угод та метод галузевих коефіцієнтів.