Метод непрямої капіталізації або дисконтування майбутніх доходів

Іншим методом, який використовується на практиці у дохідному підході оцінки майна є метод непрямої капіталізації або дисконтування майбутніх доходів.

Цей метод застосовується до тих об'єктів майна, які:

◊ приносять дохід;

◊ мають нерівні потоки доходів та витрат;

◊ мають рівні (ануїтетні) потоки витрат;

◊ приносять дохід після проведення реконструкції, навіть за відсутності доходу у перші роки прогнозного періоду.

Розрахунки за методом дисконтування майбутніх доходів можна розділити на три основні етапи:

1) прогноз потоку майбутніх доходів (витрат) та передбаченого перепродажу об'єкта (реверсії), навіть якщо продаж його не планується;

2) розрахунок ставки дисконту;

3) приведення майбутньої вартості грошових потоків до теперішньої з використанням техніки складного процента.

Вартість об'єкта, визначеного цим методом - це поточна вартість усіх майбутніх грошових потоків та реверсії з урахуванням міри ризику та альтернативних варіантів використання. Вона може бути визначена за такою формулою:

, (4.20)

де i - ставка дисконту, яка використовується при оцінці майна;

NOI - майбутня вартість грошових потоків;

FV - майбутня вартість перепродажу (реверсії) майна.

Прогноз потоку майбутніх доходів та перепродажу об'єкта здійснюється таким чином: період, що аналізується, в ході оцінки, поділяється на прогнозний та постпрогнозний період. Розмір прогнозного періоду визначається, виходячи із таких тенденцій.

È Оцінювач прагне скоротити його тривалість для забезпечення більшої реалістичності прогнозів.

È Оцінювач зобов'язаний продовжити період для виявлення тенденцій в отримані грошових потоків та їх розміру.

È Тривалість прогнозного періоду має відповідати строку служби об'єкта.

È Періодичність надходжень майбутніх доходів може бути різною (рік, квартал, місяць). У зв'язку з тим, що на ринку об'єктів нерухомості спостерігається рівномірність надходжень доходів (наприклад, орендної плати), за крок у розрахунках, зазвичай, приймається один рік.

За прогнозну базу в ході оцінки об'єктів може використовуватися чистий дохід або грошовий потік (до чи після сплати податків).

Чистий дохід (експлуатаційний) - це дійсний валовий дохід за мінусом експлуатаційних витрат та витрат з управління, але до сплати боргу та відсотків за кредит, податків та амортизаційних відрахувань.

Грошовий потік (до сплати податків) - це чистий дохід за мінусом витрат з обслуговування боргу та амортизації.

Розрахунок реверсії - це розрахунок виручки від продажу об'єкта в кінці останнього прогнозного періоду з урахуванням можливих змін у вартості об'єкта. Витрати, пов'язані з продажем та темпами зносу протягом прогнозного періоду, віднімаються. Своєю чергою, вартість перепродажу може бути визначена на основі прогнозування потоку доходу у постпрогнозний період з використанням базової формули капіталізації.

Важливим етапом цього методу є визначення ставки дисконту.

З математичної точки зору, ставка дисконту - це процентна ставка, яка використовується для перерахунку майбутніх потоків доходів в єдине значення теперішньої (поточної) вартості, яка є базою для визначення ринкової вартості бізнесу. З економічної точки зору, в ролі ставки дисконту виступає бажана інвестору ставка доходу на вкладений капітал у відповідні за рівнем ризику у подібні об'єкти інвестування, або - ставка доходу за альтернативними варіантами інвестицій із зіставлення рівня ризику на дату оцінки.

Ставка дисконту має визначатися з урахуванням трьох факторів:

а) наявності у підприємства різних джерел залученого капіталу, які вимагають різних рівнів компенсації;

б) необхідності урахування для інвесторів вартості грошей у часі;

в) фактора ризику або міри ймовірності отримання очікуваних у майбутньому доходів.

Існують різні методики визначення ставки дисконту, проте найпоширенішими є: для грошового потоку для власного капіталу - модель оцінки капітальних активів (САРМ - Capital Asset Pricing Model) та метод кумулятивної побудови; для грошового потоку для всього інвестиційного капіталу - модель середньозваженої вартості капіталу (WACC - Weighted Average Cost of Capital). (Ґрунтовно модель оцінки капітальних активів та модель середньозваженої вартості капіталу розглянуті нами у темі 8 підручника).