3 Типа сценариев:

1. оптимистичный – наилучший прогноз с максимальным спросом на объекты и минимальными издержками;

2. сценарий катастрофа – происходит из наименьшего роста рынка, а также из нехватки собственных средств и ресурсов для инвестиций;

3. наиболее вероятный сценарий в будущем.

Меры по оптимизации портфеля:

1. приобретение НМА посредством покупки;

2. изъятие капиталовложения посредством продажи;

3. перепозиционирование объектов на рынке (привлечение новых клиентов).

Детализация регламентов оценки результативности пуип

Оценка коммерческой результативности проектного предложения заключается в определении следующих критериальных показателей:

- срок окупаемости (Т_ок);

- чистая текущая стоимость (ЧТС);

- рентабельность инвестиций (РИ);

- внутренняя норма рентабельности (ВНР);

- точка безубыточности (ТБ).

Кроме того, для оценки финансового риска определяются показатели:

- усредненный отчетный уровень доходности (УОУД);

- индекс приведенной стоимости (ИПС);

- средневзвешенная цена капитала (СЦК);

- анализ предельных средних переменных и постоянных издержек.

В соответствии с методологией ЮНИДО ООН для коммерческого анализа эффективности инвестиций и финансовой оценки проекта используются элементарные и интегральные методы (элементарные методы - без учета дисконтирования; интегральные - с учетом дисконтирования).

Срок окупаемости (Т_ок).

1. При элементарном методе срок окупаемости определяется по графику на основе зависимости

, где: (4.29)

J - полная сумма инвестиций;

ПР_(ч)t + A_mt - чистая текущая стоимость в году;

ПР_(ч)t - чистая прибыль;

A_mt - амортизационные отчисления;

Т - расчетный период (Т = Т_стр + Т_ок);

Т_стр - срок строительства;

Т_ок - срок окупаемости.

Проект приемлем, если срок окупаемости меньше, чем у аналогичных проектов, принятых за базу (или норматив).

Срок окупаемости инвестиций элементарным методом рекомендуется рассчитывать в табличной форме.

J - сумма инвестиций;

П_ост - остаточная прибыль (за вычетом налогов и кредитов и т.д.);

Н - норматив эффективности;

Е_н - нормативный коэффициент эффективности; t_i - расчетный год.

2. При интегральном методе срок окупаемости определяется по формуле:

О = J_ + ПР_(ч)

J_ = J_о + J₁а₁ + J₂а₂ + ...... + J_nа_n

ПР_(ч) = ПР_(ч)0 + ПР_(ч)1а_i + ПР_(ч)а₂ + ....... + ПР_(ч)nа_n, где

J_ - суммарные инвестиции; ПР - суммарная чистая прибыль (чистая текущая стоимость) в i-том году соответственно; а_i - коэффициент дисконтирования года

а_i = 1 : (1 + Е)^ti, где:

Е - коэффициент эффективности.

Оценка коммерческой эффективности проекта через отношение суммы чистой прибыли, дисконтированной на начальный год инвестиций, к дисконтированной сумме инвестиций.

E = ПР_(ч) : J_, где:

J_ - дисконтированные инвестиции.

Минимальная ежегодная прибыль, которая через определенный промежуток времени возместит инвестиции, рассчитывается по формуле:

, где:

J - начальные инвестиции.

Оценка проектов через определение внутренней нормы рентабельности (ВНР). ВНР представляет собой норму дисконта (Е_вн), при котором величина приведенных эффектов равна сумме приведенного капиталовложения.

ВНР (Е_вн) является решением уравнения

ВНР > 0 - проект эффективен;

ВНР < 0 - проект неэффективен.

ЧТС определяется как приведение интегральных результатов над интегральными затратами (с применением дисконтирования)

, где:

R_t - результат; З_t - затраты; Т - горизонт времени

, где:

;

ИД > 1 - проект эффективен;

ИД < 1 - проект неэффективен.