Самостійна робота 7/6

Тема: Майнові права на власність та вартість , що з ними пов’язана

Питання:

1. Майнові права на власність та вартість , що з ними пов’язана

2.Фактори , що впливають на вартість майна

3. Взаємозв’язок між ціллю оцінки і видами вартості

1. Майнові права на власність та вартість , що з ними пов’язана

Термін « майно» є юридичним поняттм і під ним розуміють сукупність часткових прав власності.

Законом України « Про власність» статтею 2 передбачено право власності, тобто суспільні відносини щодо володіння, користування та розпорядження майном.

Власник на свій розсуд володіє, користується і розпоряджається належним йому майном, має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, що не суперечать закону. Тобто вартість майна визначається пакетом прав, які передаються з майном від продавця до покупця. У повний пакет прав на майно входять право розпорядження, володіння, користування.

Володіння – це відношення фактичного володарювання, факт влади суб’єкта над річчю, але розпорядження та привласнення цієї речі обмежено існуванням та правами власника ( річ напрокат)

Користування – процес фактичного вилучення корисних властивостей з об’єкта власності для задоволення конкретних потреб.

Розпорядження – фактичне здійснення влади власника над річчю, над об’єктом власності, фактичне управління нею.

Структурна схема трьох типів відносин

Тип відносин	Характеристика	Пояснення
Володіння	Початкова, первинна форма власності, що характеризується насамперед належністю об’єкта певному суб’єкту з юридичного боку. Володіння - це номінальне право власника, яке він далеко не завжди повністю реалізує	Деякі дворяни мали володіння, про які в них були невиразні уяви, тому що усім управляв розпорядник
Користування	Означає використання об’єкта власності згідно з його призначенням за побажанням користувача. Якщо користувач не є володарем або розпорядником об’єкта власності, він повинен здійснювати користування тільки згідно з умовами, що задані первинними власниками	Прийшовши у гості, ви питаєте, чи можна присісти на диван. Аналогічно, щоб користуватися чужими речами, просять дозволу. В той же час токар використовує токарний станок згідно з вказівками майстра, що виступає в якості розпорядника
Розпорядження	Подає більш предметний, конкретний спосіб здійснення відносин між суб’єктом власності, а саме – суб’єкт володіє правом розпорядження обєктом	Власник-розпорядник має право чинити стосовно об’єкта будь-які дії: передавати, змінювати його вигляд, ліквідувати

Право на обмежене якимись чином користування майном, що знаходиться у власності іншої особи, отримало назву СЕРВІТУТУ

2.Фактори , що впливають на вартість майна

Фактори, що формують вартість нерухомості можна поділити на наступні категорії: екологічні, соціальні, політичні і фізичні.

Екологічні, залежать від загального стану економіки в країні і регіоні, рівня доходів, платоспроможності населення.

Соціальні - визначають престижність і соціальний рівень жителів районів.

Фізичні, до них відносять параметри, що формують характеристику нерухомості.

Політичні - екологічна і кредитко - фінансова політика держави. Всі вище перераховані фактори впливають на основні параметри формування вартості об'єктів нерухомості.

При визначенні вартості оцінювач приймає до уваги різні мікро- і макроекономічні фактори, до числа яких відносяться наступні.

Попит. Попит визначається перевагами споживачів, які залежать від того, які доходи приносить даний бізнес власнику, за якого часу, з якими ризиками це зв'язано, які можливості контролю і перепродажу даного бізнесу.

Дохід. Дохід, який може отримати власник об’єкту, залежить від характеру операційної діяльності і можливістю отримати доход від продажу об’єкту після використання. Доход від операційної діяльності, у свою чергу, визначається співвідношенням потоків доходів і витрат.

Час. Велике значення для формування вартості підприємства має час отримання доходів. Один випадок, якщо власник придбаває активи і швидко починає одержувати доход від їхнього використання, і інший випадок, якщо інвестування і повернення капіталу відокремлене значним проміжком часу.

Ризик. На величині вартості неминуче позначається і ризик, як вірогідність отримання очікуваних в майбутньому доходів.

Контроль. Одним з найважливіших факторів, що впливають на вартість, є ступінь контролю, який одержує новий власник.

Якщо підприємство купляє в індивідуальну приватну власність або якщо отримується контрольний пакет акцій, то новий власник одержує такі істотні права, як право призначати керівників, визначати величину оплати їхньої праці, впливати на стратегію і тактику роботи підприємства, продавати або купляти його активи; реструктурувати і навіть ліквідовувати дане підприємство; ухвалювати рішення про поглинання інших підприємств; визначати величину дивідендів і т.і. Внаслідок того, що купляють великі частки, вартість і ціна, як правило, будуть вище, ніж у разі купівлі неконтрольного пакету акцій.

Ліквідність. Одним з найважливіших факторів, що впливають при оцінці на вартість підприємства і його майна, є ступінь ліквідності цієї власності. Ринок готовий виплатити премію за активи, які можуть бути швидко конвертовані в гроші з мінімальним ризиком втрати частини їх вартості.

Звідси вартість закритих акціонерних товариств повинна бути нижче вартості аналогічних відкритих товариств.

Обмеження. Вартість підприємства реагує на будь-які обмеження, які має бізнес. Наприклад, якщо держава обмежує ціни на продукцію підприємства, то вартість такого бізнесу буде нижче, ніж у разі відсутності обмежень.

Співвідношення попиту і пропозиції. Попит на підприємство разом з корисністю залежить також від платоспроможності потенційних інвесторів, цінності грошей, а також можливістю залучати додатковий капітал. Ставлення інвестора до рівня доходності і ступеня ризику залежить від його віку. Більш молоді схильні йти на великий ризик заради більш високої прибутковості в майбутньому.