Глава 2. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе затратного подхода

2. 1. Алгоритм реализации затратного подхода

Стоимость нового строительства – это стоимость воспроизводства объекта как нового, т.е. без учета износа.

Восстановительная стоимость (reproduction cost) – это стоимость строительства в ценах на дату оценки точной ко­пии оцениваемого здания, т.е из таких же материалов, с соблюдением тех же способов производства строительных работ и квалификаци­ей рабочей силы, по такому же проекту, которые применялись при строительстве оцениваемого здания.

Стоимость замещения (replacement cost) – это стоимость строительства в ценах на дату оценки аналогичного объекта, равной полезности оцениваемому зданию, но возведенного из современных материалов, с соблюдением передовых способов производства строительных работ и квалификаци­и рабочей силы, по современному проекту.

2. 2. Определение стоимости нового строительства здания методом сравнительной стоимости единицы имущества

Расчетный (строительный) объем оцениваемого здания определяется по формуле:

, м³ (1)

где L – длина объекта оценки, м;

B – ширина объекта оценки, м;

H – высота объекта оценки, м.

V = 70 х 18 х 5 = 6 300 м³

, руб./м³ (2)

С₆₉ = 9,4 х 1,02 х 1,02 х 1,03 = 10,07 руб./м³

, руб. (3)

ВС₆₉ = 10,07 х 6 300 = 63 441 руб.

(4)

ВС_Д.о. = 63 441 х 1,17 х 64,91 х 1,1 х 1,12 х 1,118 = 6 636 208,19 руб.

2. 3. Расчет накопленного износа здания модифицированным методом экономического возраста

Накопленный износ (accrued depreciation) — это уменьшение восстановительной стоимости улучшений, которое может происходить в результате их физического разрушения, функ­ционального и внешнего (экономического) устаревания, или комби­нации этих причин.

Теоретически, износ может начать накапливаться даже к моменту завер­шения строительства здания. Физическое разрушение имеет тен­денцию существовать всегда, возможно лишь некоторое изменение (замедление) его темпов посредством ремонта. С возрастом здания начинает проявляться его функ­циональное устаревание, хотя даже новые здания могут иметь раз­личные формы такого износа, например, вследствие неудачного дизайна и т.п. Земля не имеет износа.

(ВС_Д.о. – И_У)), (5)

где И_Н – накопленный износ здания;

И_у – величина устранимого износа, руб.;

ЭВ – эффективный возраст здания, лет;

ОЭЖ – общая экономическая жизнь здания, лет;

ВС_Д.о. – восстановительная стоимость строительства здания на дату оценки, руб.

=

=475 221,50 + 1 417 026,94 = 1 892 248,44 руб.

2.4. Стоимость здания с учетом накопленного износа

Остаточная стоимость оцениваемого здания с учетом накопленного износа определяется по формуле:

С_Д.о. = ВС_Д.о. – И_Н (6)

С_Д.о = 6 636 208,19 – 1 892 248,44 = 4 743 959,75 руб.

2.5. Оценка рыночной стоимости участка земли

Рыночная стоимость земли объекта оценки в рамках курсовой работы определяется на основе подхода сравнения продаж (рыночный подход) и рассчитывается в общем виде по формуле:

С_З = S_Уч х Ц_З (7)

С_З = 1260 х 980 = 1 234 800 руб.

где S_Уч – площадь оцениваемого участка земли в м², принимается как площадь застройки по выражению:

S_Уч = L x B = 70 х 18 =1 260 м²;

Ц_З – показатель удельной стоимости 1 м² земли, исходя из сложившихся на рынке сделок купли-продажи участков, руб./м²

Корректировки на отличия объектов-аналогов и оцениваемого объекта

	Объект оценки	Объекты-аналоги, проданные за последнее время
		1	2	3	4	5
Цена, млн. руб.	6,6	9,6	9,0	8,7	11,7	7,8
Площадь, м²	6 300	8 000	5 000	6 500	7 800	8 200
Цена продажи за 1 м², руб.	1 048	1 200	1 800	1 338	1 500	951
Условия рынка, %	3	3	5	2	1	8
Корректировка на условия рынка, руб.	31	36	90	27	15	76
Скорректированная цена продажи, руб.	1 079	1 236	1 890	1 365	1 515	1 027
Корректировка на местоположение, %	—	—	-5	—	-10	—
Скорректированная цена продажи, руб.	1 079	1 236	1 795	1 365	1 363	1 027
Корректировка на транспортную доступность, %	—	-15	+10	—	-5	—
Корректировка на условия зониро- вания, %	—	—	—	+10	—	-5
Итого скорректиро- ванная цена продажи, руб.	1 079	1 051	1 976	1 501	1 295	976

На основе выполненной корректировки можно сделать вывод, что цена 1 м² находится в диапазоне от 976 до 1976 рублей. Учитывая что цены участков под застройку не изменились в прямой зависимости от их размеров. Цену за 1 м² земли примем округленно = 980 рублей.