131.Предназначение и порядок оценки имущества и хозяйственных операций как элемента метода бухгалтерского учета.

К элементам метода ведения бухгалтерского учета относятся:

• документация и инвентаризация;

• оценка и калькуляция;

• система счетов и двойная запись;

• баланс и отчетность.

Одной из особенностей бухгалтерского учета является то, что все хозяйственные операции и хозяйственные средства предприятия должны быть представлены в единой денежной оценке. Оценка — это способ измерения в денежном выражения имущества предприятия и источников его образования. В процессе оценки натуральные и трудовые показатели переводятся в денежные с помощью цен, тарифов, должностных окладов и т.д.

Правильность оценки имущества имеет важное значение для построения всей системы бухгалтерского учета, поэтому оценка должна быть реальной и устанавливаться по единым правилам. Реальность оценки выражается, прежде всего, в том, что все хозяйственные средства отражаются в учете по фактической стоимости. Например, первоначальная стоимость приобретенных основных средств формируется с учетом затрат, которые связаны с их приобретением, а основные средства, полученные безвозмездно, оцениваются по реальной рыночной стоимости.

Нормативными документами установлены единые правила оценки хозяйственных средств предприятия, т.е. единообразие отражения стоимости средств, которое выражается в том, что одни и те же объекты в учете одинаково оцениваются на всех предприятиях в течение всего срока службы.

132. Применение метода дисконтирования денежных потоков для оценки недвижимости.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков.

При этом подходе стоимость недвижимости определяется нр основе метода капитализации, который состоит в пересчете будущих доходов в единую сумму текущей стоимости с помощью коэффициента капитализации

Ср = ЧД/ОКК

где Ср – рыночная стоимость приносящей доход недвижимости;

ЧД – чистый доход от использования недвижимости в течение года;

ОКК – общий коэффициент капитализации будущих доходов.

В случае, когда поток будущих доходов представляется стабильным, метод расчета называется прямой капитализацией, а если в прогнозе потоков будущих доходов они отличаются по годам, то принимаемый метод пересчета их в рыночную стоимость недвижимости носит название метода дисконтирования денежных потоков.

Чистый доход – это стабильная величина ожидаемого годового дохода за вычетом всех расходов по эксплуатации без учета амортизационных начисление

ЧД = ДВВ-(Эр-АО) = (ДВВ-Эр)+АО=ЧП+АО

Т.е. чистый доход можно определить как сумму чистой прибыли и амортизационных отчислений.

Действительную валовую выручку следует определять с учетом убытка от незагруженности помещений, смены арендаторов, недоплат и т.п.

ДВВ=ПВВ-П

где ПВВ – потенциальная валовая выручка от сдачи недвижимости в аренду определяемую как произведение рыночной арендной ставки на сдаваемую площадь.