124.Понятие макро- и микрологистики.

В зависимости от уровня элементов ,логистические системы различают макро и микро- логистику. Макрологистика решает вопросы,связанные с анализом рынков поставщиков и потребителей,выработкой общей концепции распространения,размещением складов на полигоне обслуживания,выбором видов транспорта и транспортных средств, организации транспортного процесса ,рациональных направлений и транспортных потоков,выбором транзитной или складской схемы доставки товаров. Микрологистика решает вопросы в рамках отдельных схем и элеметов логистики,она обеспечивает операции по планированию,подготовке,контролю,за процессом перемещения товаров внутри предприятия. Цели создания макрологистических систем отличаются от целей и критерия построения систем микрологистики.Для предприятия в качестве критериев оптимизации систем микрологистики применяется минимум общих логистических издержек,мах объемных продаж готовой продукции или прибыли ,завоевание мах доли рынка,мах величина курсовой стоимости акции. При построении макрологистических систем критерием могут выступать экологические.социальные,военные,политические и другие цели

125.Понятие недвижимости и рынка недвижимости, их особенности.

Понятие недвижимости и рынка недвижимости. Их особенности. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости.

Недвижимость по ГК РФ (недвижимое имущество, права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом) – все объекты, являющиеся товаром, которые связаны с землёй так, что их перемещение в другое место невозможно без разрешения и утраты потребительской стоимости.

Объект недвижимости (ОН)→собственность → регистрация →право

↓ ↓

основа экономических отношений основа правовых отношений в гос-ве

В этом определении зафиксированы 3 ипостаси недвижимости:

• это физические объекты неразрывно связанные с землёй и сама земля

• это особый товар – собственность гос-ва и граждан, определяющая экономические отношения

• это объект права, определяющий основополагающие правовые отношения в гос-ве.

Недвижимость может иметь:

• неотъемлемые части, существенные – которые не могут быть отделены от неё без ущерба;

• принадлежность, являющуюся движимыми вещами, связанные с недвижимостью общим назначением.

Перечень ОН приведён в статье 130 ГК РФ и к ним относятся:

• земельные участки

• участки недр

• водные объекты

• леса

• здания

• жилые и нежилые помещения

• предприятия, как имущественные комплексы

• подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, космические объекты.

Рынок недвижимости – определённый набор регулирующих механизмов, посредствам которых передаются права на собственность, и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. Это сложная структура, цель которой обеспечить передачу прав собственности от продавца покупателю.

Особенности недвижимости, как собственности:

1. она является особым видом товара, способна приносить доход – особенность недв-ти, явл-ся важным средством труда, служит основой производительных сил гос-ва и отдельных предпринимателей;

1. длительность создания и использования, большая стоимость;

1. неравномерные денежные потоки: инвестиции в недв-ть требуют неравномерных затрат в течении её создания и существования; первоначальные денежные потоки отрицательны в период разработки и сооружения недв-ти; в период эксплуатации денежные потоки изменяются с отрицательной величины на положительную, т.к. недв-ть начинает приносить доход. За жизненный цикл объектов недв-ти (ОН) возможные дополнительные затраты на обновление и реконструкцию отрицательны. Крупную сумму можно получить при продаже недв-ти.

1. Износ зданий и сооружений. С течением времени относительная стоимость зданий и сооружений снижается из-за изнашиваемости, воздействия окружающей среды, изменений технологий строительства и других факторов. Для недв-ти характерен экономический (внешний) износ.

1. Потенциальный рост стоимости земли. В связи с тем, что это дефицитный природный ресурс, а также за счёт постоянно осуществляемых затрат обустройство земельных участков.

1. Гибкие условия финансирования:

• Участие в кач-ве источников финансовых, как собственны, так и заёмных средств.

Для расчётов по недв-ти характерны различные сложные варианты:

• Долевое участие

• Ипотечное кредитование

• Сложные, растянутые во времени расчёты, начисления сложные %.

7. раздельные юридические права. Недв-ть может быть объектом полной и неограниченной собствен-ти, может сдаваться в аренду с разделением прав на отдельные её части, может использоваться основой для ренты, может быть обременена залоговыми обязательствами.

8. Риск и неопределённость сделок с недв-тью. Т.к. недв-ть нельзя принести на рынок, подтверждение её существования, стоимости и правовых оснований требует тщательной инспекции, проверки как самого объекта, так и правовой документации на него.

Особенности рынка недв-ти:

1. Локализован, т.к. ОН неразрывны с землёй и подвержены воздействию физической среды. Все участки земли дифференцированы и уникальны.

1. Сегментирован по интересам, пользователям и т.д., т.е. имеет различные области, связанные с различными интересами пользователей. Сегментация рынка недв-ти проходит по ряду признаков:

• По направлению использования: объекты жилого, промышленного, коммерческого и другого назначения,

• По географическому признаку, каждый территориальный район представляет собой отдельную область рынка недв-ти,

• Деление по цене, покупатели дорогих ОН не пересекаются с покупателями дешёвых ОН,

• Деление по кач-ву продукта, по степени готовности,

• По типу прав собственности: купля-продажа, аренда, права на недра, сервитуты, рента, и т.д.

3. персонализирован, т.к. сделки недв-тью носят частный характер, цена сделки устанавливается не в результате взаимодействия большого числа покупателей и продавцов, а в следствии индивидуальных переговоров. Цены на недв-ть в связи с этой особенностью и уникальностью каждого объекта имеют большой разброс и вызывают необходимость индивидуального обоснования, с чем связано возникновение особого вида предпринимательской деятельности по оценке недв-ти.

4. низкая эластичность предложения, она определяется привязанностью ОН к местоположению, длительностью создания и эксплуатации, высокой стоимостью. Предложение медленно реагирует на спрос.

Факторы, влияющие на стоимость недв-ти.

Стоимость недв-ти, как собствен-ти определ-ся во многом её особен-тями и особен-тями рынка недв-ти. На неё влияет совокуп-ть как объективных, так и субъективных факторов. Субъективные факторы связаны с поведением участников рыночных отношений, продавца, покупателя или посредников: темперамент, честность, коммуникабельность, осведомлённость, терпимость и т.д. Объективные факторы имеют соц-экон. характер и могут быть представлены схемой: