145.Сравнительный подход к оценке недвижимости. Единицы и показатели сравнения.

Наиболее распространенным методом оценки недвижимости при сравнительном подходе является метод прямого сравнительного анализа продаж (ПСАП) или метод рыночной информации.

Данный метод заключается в исследовании информации о фактически совершившихся сделках купле-продажи объектов недвижимости аналогичных оцениваемому, сравнении оцениваемого объекта с аналогичными по ряду характеристик, выявленных различий в этих характеристиках и внесении в цены продаж аналогов поправок, так как если бы эти аналоги имели характеристики оцениваемого объекта.

Откорректированные цены продаж сопоставимых объектов недвижимости позволяют вывести рыночную стоимость оцениваемого объекта.

Единицы сравнения.

Оцениваемый объект и объекты аналоги могут отличатся по физическим характеристикам и в первую очередь по размерам, то есть числу единиц измерения. В этом случае для сопоставления цен, цены продаж приводятся к «общему знаменателю», то есть определяется рыночная цена единицы сравнения.

В единицах сравнения выделяют:

• Физические (м2, м3)

• Экономические (м2 жилой площади, 1 квартира, 1 посадочное место)

По результатам рыночных продаж определяется стоимость единицы сравнения, которая затем используется для определения стоимости оцениваемого объекта.

Способы согласования результатов оценки.

Существует несколько способов выведения общей величины из нескольких полученных значений:

1. расчет среднеарифметической величины

2. математическое взвешивание (определение средневзвешенной величины)

3. вероятностные средние величины (медианы)

4. субъективное взвешивание (экспертное)

Показатели сравнения.

Часто для сравнения объектов недвижимости применяют показатели, характеризующие соотношение дохода от эксплуатации объекта недвижимости и его продажной ценой. Эти показатели для функциональных аналогов, для сопоставимых объектов являются величиной примерно постоянной. К таким показателям относят ОКК (общий коэффициент капитализации) и ВРМ (валовой рентный мультипликатор)

ОКК= ЧД/ПЦ

Соо=ЧДоо/ОКК рын

ВРМ отражает отношение продажной цены, определенных типов объектов, к потенциальной или действительной валовой выручки от их использования.

146.Средние величины, их значение в статистике, виды и области научного применения.

Средней величиной называется обобщенный показатель, характеризующий технический уровень варьирующего количественного признака, единицу совокупности в определенных условиях места и времени.

В экономических исследованиях и плановых расчетах применяются две категории средних:

• Степенные средние

• Структурные средние

К категории степенных средних относят среднеарифметическое, среднеквадратическое, среднегеометрическое, средняя гармоническая.

Общая формула степенной средней:

x_i – величина. Для которой исчисляется среднее

f_i – частота или повторяемость индивидуальных значений признака

k – показатель степени средней

В зависимости от степени k получают различные виды средних величин:

Если k=1, - среднеарифметическая простая

k=2, - среднеквадратическая простая

k=0, -среднегеометрическая простая

k=-1, -среднегармоническая простая

В случае, если отдельные варианты значений признака имеют различную численность применяются взвешенные средние. То есть каждый вариант умножают на свою частоту fi (статистический вес или вес средней) и формулы приобретают вид:

k=1, - среднеарифметическая взвешенная

k=2, - среднеквадратическая взвешенная

k=0, -среднегеометрическая взвешенная

k=-1, -среднегармоническая взвешенная

Среднеарифметическое и среднегармоническое наиболее распространенные виды средних, широко применяются в плановых расчетах или расчете общесредних и среднегрупповых при выявлении взаимосвязи между признаками с помощью группировок.

Среднеквадратическое применяется для расчета среднеквадратического отклонения, является показателем вариации признаков.

Среднегеометрическое используется при вычислении среднего коэффициента роста в рядах динамики.

К категории структурных средних относится мода и медиана, являющиеся конкретными величинами. Совпадающими с определенным вариантом совокупности.

Модой называется значение признака, который наиболее часто встречается в совокупности.

Медианой называется значение признака, которое лежит в середине ранжированного ряда и делит этот ряд на две равные по численности части.