Конспект лекций «Инвестиционное проектирование

Д.Э.Н. Профессора Гусакова б. И.

Тема 1

Базовые понятия

Стоимость - это эквивалент объекта, продукта, услуги в мерах стоимости, используемой для обмена и услуги. В качестве меры стоимости выступают деньги и предметы, выполняющие функции денег.

Активы - любая собственность имеющая стоимость. Активы могут существовать в виде ресурсов, инвестиций и капитала.

Ресурсы - постоянно или временно неиспользуемые активы.

Инвестиции - финансовые и материальные ресурсы и нематериальные ценности, направляемые в предпринимательскую деятельность с целью получения прибыли, дохода или социального эффекта (для социального эффекта инвестиции, обычно, направляются обществом в лице государства).

Капитал - по Марксу это самовозрастающая стоимость. Капитал предприятия - это его основное имущество представляющее упорядоченное по структуре активы, используемые для производства товаров и услуг и приносящую прибыль.

Прибыль - это прирост активов. Она может быть получена за счёт реализации продукции, за счёт акций, внереализационная прибыль.

Чистая прибыль - часть прибыли остающаяся в распоряжении собственника после уплаты налогов и сборов.

Доход - валовой доход- любое поступление в денежной или натуральной форме. Валовой доход включает: доход государства – налоги и сборы, доход

Поставщиков – плата за энергоносители, материалы, доход работников – зароботная плата, чистый доход собственника.

Чистый доход - доход собственника остающийся в его распоряжении. Он включает чистую прибыль, амортизацию, компенсации части налогов (зачет НДС, уплаченный при приобретении внеоборотных активов) и выручку от продажи активов (при ликвидации предприятия).

Амортизация в себестоимости представляет собой затраты внеоборотных активов в натуральной форме на производство товаров и услуг, выраженные в стоимостном эквиваленте.

Амортизация в выручке от реализации (валовом доходе) представляет собой компенсацию затрат необоротных активов на производство товаров и услуг и представляет собой часть чистого дохода собственника.

Гудвилл - особый вид нематериального актива создаваемый за счёт предпринимательских способностей. Величина гудвилла определяется как разница между рыночной и книжной (бухгалтерской) стоимостями объекта.

Цель инвестиционного проектирования и управления недвижимостью - увеличить рыночную стоимость объекта за счёт гудвилла.

Эффективность - это понятие, характеризующее как решена проблема рационального использования материальных и нематериальных ресурсов и капитала. Если на единицу затрат мы имеем результат больше чем по принятому критерию (барьерной величины), или на единицу результатов мы имеем затрат меньше чем по принятому критерию (барьерной величины), мы говорим о реальной эффективности.

Барьерная величина является критерием эффективности, она может быть относительной и абсолютной. Относительная барьерная величина показывает минимальное соотношение результатов и затрат после которых имеет место эффективность. Абсолютная барьерная величина показывает минимальную прибыль или доход после которых имеет место эффективность.

Оценка эффективности - эффективность оценивается через абсолютные и относительные показатели. Рентабельность (норма прибыли) является относительным показателем эффективности; эффект и экономия – абсолютными показателями эффективности.

Рентабельность представляет собой норму прибыли приходящейся на единицу затрат. В качестве затрат выступают: себестоимость, инвестиции, капитал, отдельные виды активов.

Эффект представляет собой дополнительный результат. Эффект определяется если в качестве базы мы принимаем затраты.

Экономия показывает сокращение затрат ресурсов. Экономия определяется, если в качестве базы мы принимаем результаты.

Барьерная ставка - величина рентабельности инвестиций (нормы прибыли на инвестиции) способная привлечь инвестиции и предпринимательские способности в предпринимательскую деятельность (в том числе в деятельность в область недвижимости).

Барьерная ставка для бездеятельной собственности (акции, облигации, имущество, сданное в аренду) принимается на уровне ставки платы по депозиту.

Барьерная ставка для деятельной собственности (предприятия, банки, индивидуальный бизнес) принимается на уровне ставки платы по кредиту, поскольку она включает норму прибыли на бездеятельную собственность и норму прибыли (поправку) на предпринимательскую деятельность.