4. Место моделирования в оценке недвижимости

Индивидуальная и массовая оценки недвижимости не являются взаи­мозаменяемыми. Каждая из них имеет свою область применения.

ВИДЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ, ИХ НАЗНАЧЕНИЕ

Массовая оценка - это одновременная оценка большой группы объек­тов для налогообложения или для управления государственным недвижи­мым имуществом.

Индивидуальная оценка - это оценка отдельных объектов недвижи­мости при реализации той или иной сделки с этими объектами (продажа, залог, аренда, дарение и т. д.).

Для практической реализации массовой оценки недвижимости необ­ходимо проведение научных исследований и экспериментальных расче­тов. В частности, эти исследования с помощью разработанного модель­ного обеспечения массовой оценки недвижимости могут позволить

определить размеры фискальных параметров имущественного налогообложе­ния в общей системе налогообложения в территориальном разрезе и

обо­сновать дифференциацию ставок налога на недвижимость в зависимости от целевого ее использования и уровня благосостояния налогоплатель­щика. Особое место в этих исследованиях должна занять «ресурсная» недвижимость (сельскохозяйственные и лесные угодья, рекреационные ре­сурсы, месторождения полезных ископаемых и т. п.), что позволит сфор­мировать предложения по установлению эффективных (с позиций соб­ственника и пользователя природных ресурсов) ставок рентного налого­обложения.

ПРОЦЕСС МАССОВОЙ ОЦЕНКИ: ЦЕЛЬ, ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ

Представленный на рис. процесс массовой оценки как последова­тельность пяти основных этапов этой оценки должен реализовываться в системе массовой оценки недвижимости (СМОН), которая должна быть встроена в структуру налоговой службы. Конечной целью этой системы является не только сама массовая оценка недвижимости, но и практиче­ская реализация фискальной функции в аспекте налогообложения недвижимости. Введение в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимость имущества и сделок с ним» от 21 июля 1997 г, № 122-ФЗ не только создает прочную правовую базу для реализа­ции имущественного налогообложения, но и в определенной мере легали­зует информацию по конкретным объектам недвижимости, что особенно важно для СМОН. Необходимо учитывать, что основная информацион­ная проблема состоит в том, что в условиях высокоразвитого «теневого» рынка недвижимости стоимостные показатели по сделкам с ней, зарегис­трированные в соответствующих учреждениях, не могут быть использо­ваны как основа для проведения оценки налогооблагаемой стоимости конкретного объекта недвижимости. Введение данного закона о регист­рации прав на недвижимость эту проблему не решает. Проблема гораздо шире и глубже и может быть решена лишь при совершенствовании всей системы налогообложения. Одними из важных функций СМОН должны стать «фильтрование» и соответствующая корректировка легитимных сто­имостных показателей по недвижимости в процессе ее переоценки.

Имеется достаточно богатый зарубежный опыт в области массовой оценки недвижимости. Важную роль в проведении научных исследований, повышении квалификации специалистов, унификации процедур и стан­дартов оценки недвижимости и обмена опытом в этой области играет Международная ассоциация налоговых оценщиков. Один из важнейших выводов, сделанных этим международным сообществом, заключается в том, что перманентная оценка недвижимости, наряду с обеспечением фис­кальных требований национального налогового законодательства, явля­ется условием достижения наилучшего использования национального богатства. Не менее важен и тот факт, что перманентная оценка недвижи­мости позволяет избежать значительных колебаний ее стоимости при пе­риодической переоценке.

Массовая оценка недвижимости базируется на тех же трех основных методологических подходах, что и индивидуальная, - затратном, доходном и рыночном. Крупномасштабность по охвату числа объектов недви­жимости при их массовой оценке предполагает широкое применение со­временных средств: аппарата моделирования (в том числе экономико-ма­тематического) и компьютерных технологий.

Массовая оценка недвижимости основана на стандартной методике, которая унифицировала бы процедуру оценки большого числа объектов. Разрабатываемые для массовой оценки модели должны отражать струк­туру спроса и предложения, характерную для группы объектов собствен­ности, а не для отдельных объектов. При массовой оценке для определе­ния величин отклонений во всех продажах используются статистические методы.

Если большая часть полученных результатов попадает в заранее определенный диапазон среднего отклонения от реальных цен продаж, то качество проведенной оценки признается приемлемым. При этом на отдельных объектах недвижимости внимание не концентрируется.

Например, в США в соответствии со Стандартом анализа относитель­ных показателей оценки стоимости объектов жилой недвижимости уста­новлено, что коэффициент дисперсии (отклонения) расчетных значений стоимости по страте (группе аналогичных объектов жилой недвижимос­ти) от медианного (среднего) ее значения не должен превышать 15%, а в случае новых объектов -10%. Единообразие результатов оценки доход­ной недвижимости в пределах страты установлено также коэффициентом дисперсии на уровне 15% или менее для крупных городов и 20% - для ос­тальных населенных пунктов. Критическое значение коэффициента дис­персии для анализа качественного уровня массовой оценки объектов не­движимости принято в пределах 20%.

Массовая оценка, как и индивидуальная оценка недвижимости, явля­ется прикладным экономическим анализом. В основе этого анализа ле­жат систематические методы сбора, анализа и обработки информации для получения обоснованных результатов. На рис. 15.1 показаны пять основ­ных этапов массовой оценки недвижимости.

ЭТАПЫ ПРОЦЕССА МАССОВОЙ ОЦЕНКИ

Представленный на рис. процесс массовой оценки как последова­тельность пяти основных этапов этой оценки должен реализовываться в системе массовой оценки недвижимости (СМОН),

Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом.

1-й этап необходимо сегментирование рынка, т.е. разбивка рынка на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты.

2-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оценивае­мым, проданные относительно недавно.

3-й этап. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

4-й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристи­ках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопостави­мых аналогов. Четвертый этап процедуры оценки предполагает не только формирование структуры модели стоимо­сти недвижимости, но и калибровку этой модели. Последняя может ин­терпретироваться как корректировка, доводка или поправка структуры модели посредством ввода в нее соответствующих коэффициентов, отра­жающих стоимостные и качественные характеристики вклада того или иного фактора в стоимость недвижимости. Например, калибровка моде­ли при использовании затратного и доходного подходов оценки недви­жимости предполагает определение затрат, ставок, доходов и других по­казателей на основе анализа рыночной информации.

5-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.